Notaio per comprare un magazzino

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Cos’è un magazzino        

Il magazzino, che rientra nella categoria catastale C/2 (insieme ai locali di deposito) è un locale nel quale si svolgono varie attività che vanno dalla vendita all’ingrosso fino alla spedizione di determinati prodotti o merci. Può anche essere il luogo in cui certe merci vengono smistate o tenute in giacenza in attesa di un riscontro del venditore. Ecco perché spesso magazzino e deposito tendono a coincidere e appartengono alla medesima categoria immobiliare.

In molti casi i magazzini costituiscono la pertinenza di un immobile adibito a civile abitazione o ad ufficio, altre volte invece costituiscono un’unità a sé stante. In ogni caso, l’accatastamento come C/2 deve far presumere che esistono certi parametri per individuare la rendita dell’immobile in questione, in rapporto alla sua estensione, al suo utilizzo e all’utilità che possa avere.

Magazzino e negozio sono la stessa cosa?

I magazzini, in qualunque modo siano qualificati, non devono essere confusi con i negozi: questi ultimi appartengono ad un’altra categoria catastale (C/1) e svolgono prevalentemente la funzione di vendita al pubblico.

In breve, le attività che vengono svolte in magazzino si dividono in varie aree di competenza:

  • Area accettazione o di ricevimento (utile per la presa in carico della merce e per verificare che vi sia corrispondenza con l’ordine effettuato);
  • Area stoccaggio (per la conservazione della merce utile al consumo);
  • Area picking (attività di smistamento e selezione della merce da vendere);
  • Area imballaggio e consolidamento;
  • Area spedizione (area dedicata alla collocazione della merce che deve essere inviata);
  • Area per scarico merci.

Come capire che è un magazzino e non un negozio

Per comprendere se si tratti di un magazzino o un negozio occorre fare una visura catastale. Si tratta di un adempimento pre-stipula a cui può provvedere il notaio in cui si verifica qual è la categoria catastale di appartenenza. In base all’inquadramento al catasto si comprenderà la destinazione del fabbricato e quindi si potrà capire se si tratta di un magazzino o di un negozio.

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Acquisto di un magazzino dal Notaio

Giova ribadire che i trasferimenti che riguardino qualsiasi bene immobile richiedono l’intervento del Notaio, dunque la redazione di un atto notarile. Quando un immobile passa da un proprietario a un altro, il Notaio ha il compito di redigere uno specifico atto, il quale ne sancisce l’effettivo passaggio del bene oggetto della compravendita. Dopo il rogito notarile infatti provvederà a trascrivere l’atto nei Registri immobiliari allo scopo di darne pubblicità nei confronti anche dei terzi.

Che cosa fa il notaio per il rogito notarile

Il Notaio svolge gli adempimenti del caso, relativi ai controlli catastali, alla verifica dell’assenza di ipoteche o vincoli, predispone l’atto e lo fa sottoscrivere in sua presenza. Dopo il rogito, procede con la registrazione e trascrizione dello stesso affinché il passaggio di proprietà divenga definitivo e opponibile a terzi.

Rivolgersi a un notaio, anche solo per una consulenza notarile, è sicuramente la scelta più prudente, in quanto il magazzino da comprare potrebbe avere delle problematiche solo un esperto del settore come il notaio può scoprire grazie ai suoi controlli.

notaio per comprare un magazzino

Quanto costa il Notaio per comprare il magazzino

Le spese notarili relative all’acquisto del magazzino comprendono l’onorario del professionista, parametrato ai servizi erogati per gli utenti, e il rogito stesso (nonché tutto ciò che attiene agli oneri di registrazione, trascrizione e conservazione dei documenti), che si tratti di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Inoltre, tra le voci di spesa dovrà figurare anche quella relativa al regime di tassazione applicabile.

Per ottenere maggiori informazioni sui costi per l’acquisto di un magazzino dal notaio, è possibile contattare direttamente il notaio della tua provincia anche attraverso questo portale.

Quanto costa un magazzino?

Il costo dipende da una serie di fattori, primi fra tutti l’ampiezza e la fungibilità del locale e, in secondo luogo, la gestione e manutenzione dello stesso, allo scopo di garantire un processo logistico efficiente.

I valori che si tengono in considerazione per calcolare il costo complessivo di un magazzino possono essere raggruppati nel seguente elenco:

  • oneri di urbanizzazione
  • tipo di fabbricato
  • pavimentazione (se speciale o meno)
  • sistemazione di aree esterne
  • tipo di terreno
  • impianto antincendio
  • impianto di riscaldamento
  • impianto di illuminazione
  • sistema e supporti di movimentazione/smistamento/collocazione
  • scaffalature
  • sistema di gestione e tecnologia

Per capire quanto potrebbe costare un magazzino, inoltre, sembra buona norma distinguere a seconda che si tratti di immobile a sé o di una pertinenza. Il prezzo potrebbe essere diverso se l’acquisto comprende anche un appartamento qualificabile come prima casa (infatti una pertinenza potrebbe rientrare nell’ambito delle agevolazioni prima casa solo se oggetto della vendita è anche l’abitazione principale).

Tasse e imposte da pagare

Per quanto riguarda tasse e imposte, occorre tenere presente che il magazzino in genere è un immobile non destinato all’uso abitativo, salvo che risulti una diversa destinazione; di conseguenza,  la base imponibile applicabile ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Se si acquista da un privato o da un’impresa di costruzioni che abbia ultimato i lavori da più di 4 anni, sono dovute l’imposta di registro che ammonta al 9% del valore dell’immobile, l’imposta catastale ed ipotecaria nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Se invece si acquista da un’impresa costruttrice entro 4 anni dal termine dei lavori, è dovuta l’IVA al 22% calcolata sul costo dell’immobile, oltre alle imposte di registro, catastale ed ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Il magazzino si può comprare separatamente dall’abitazione di cui costituisce pertinenza?

Anche se generalmente si prevede che la pertinenza segua la sorte del bene mobile o immobile principale, nulla osta al fatto che il magazzino qualificato come tale possa essere oggetto di un atto di compravendita separato, se è ciò che risulta dall’accordo delle parti.

Che cos’è una pertinenza

Proprio come ribadito dall’Agenzia delle Entrate ai fini di completezza, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

Agevolazioni fiscali quando si compra un magazzino

Quando si compra un magazzino, con categoria catastale C2, è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa quando lo si vuole destinare a pertinenza di un appartamento ad uso abitativo, già acquistato precedentemente fruendo dei benefici fiscali prima casa.

In questo caso anche per l’acquisto del magazzino si assisterà all’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2%. Ciò è quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate ad un quesito posto proprio da un contribuente.

Il motivo per il quale si può usufruire di queste agevolazioni fiscali risiede nella volontà del legislatore di agevolare l’acquisto di immobili anche se l’atto è separato e avviene in un momento successivo.

Chi compra un magazzino

Il magazzino è fondamentale per ogni azienda che avverta l’esigenza di gestire gli approvvigionamenti, la spedizione e il magazzinaggio di ogni sorta di merci. Rappresenta dunque il perno della logistica di ogni impresa ed è su questo che spesso si gioca il fattore competitivo delle aziende che vogliono affermarsi e consolidarsi sul mercato.

Un locale ad uso magazzino si potrebbe ritenere un investimento imprescindibile, poiché a fronte di un esborso di denaro iniziale spesso significativo ci si assicura una gestione efficiente degli ordini e dei resi, garantendo allo stesso tempo un contenimento dei costi d’impresa.

Chi va dal notaio nella compravendita del magazzino

Le persone che dovranno recarsi dal notaio per la vendita di un magazzino sono il proprietario e colui che intende comprarlo. Non è necessaria la presenza di due testimoni se si tratta di un solo atto di vendita e non ci siano all’interno dello stesso rogito altri atti da stipulare: la legge, infatti, nella vendita non prevede la presenza obbligatoria di due testimoni aventi i requisiti di legge.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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