Come avere subito la disponibilità della casa e acquistarla dopo

• è possibile avere la disponibilità immediata della casa e riservarsi il diritto di acquistarla?
• Il ruolo del notaio
• Cosa si intende per locazione e opzione di acquisto
• Contratto di locazione e preliminare solo registrato e non trascritto
• Contratto di locazione e preliminare trascritto
• Cosa si intende per preliminare ad effetti anticipati
• Contratto di rent to buy dal notaio
• Come viene tutelato il venditore 
• Esiste una tutela per l’acquirente?
• Cosa accade se il conduttore non esercita il diritto di acquisto?
• Le posizioni delle parti nel preliminare
• I vantaggi del preliminare trascritto
• Qual è la tutela per il conduttore?

È possibile avere la disponibilità immediata della casa e riservarsi il diritto di acquistarla?

Acquistare una casa è una scelta delicata che richiede un’importante riflessione e il tempo necessario, in virtù delle numerose spese che comporta.

Può accadere che la parte acquirente abbia l’esigenza di avere immediatamente la disponibilità della casa, riservandosi la possibilità di acquistarla in un momento successivo entro un determinato termine, che viene pattuito nel contratto davanti al notaio.

Il legislatore non offre un’univoca soluzione per poter raggiungere questo risultato. Infatti, è possibile ricorrere sia a contratti espressamente disciplinati nel nostro ordinamento, sia a contratti che combinino diverse discipline per poter offrire una soluzione più adeguata e confacente alle esigenze delle parti.

Il ruolo del notaio

Come sopra specificato, in virtù delle numerose possibilità che possono configurarsi, la consulenza dal notaio è di fondamentale importanza in quanto, essendo un tecnico del settore, può trovare la soluzione più adatta a seconda degli effetti che vogliano ottenere le parti. Si pensi al caso in cui le parti vogliano obbligarsi nella conclusione del contratto di vendita, ma vogliano trasferire solo il possesso materiale al momento del preliminare di vendita, oppure al caso in cui il bene venga locato riservandosi la possibilità di acquistarlo in un secondo momento a determinate condizioni. Come si può notare, quindi, sono tante le possibilità che possono determinarsi. Vediamo quali sono caso per caso.

Cosa si intende per locazione e opzione di acquisto

Le parti possono decidere di stipulare un contratto di locazione con opzione di acquisto dal notaio.

Questo tipo di contratto prevede che venga stipulato un ordinario contratto di locazione riservandosi la possibilità di acquistare la casa entro un determinato termine. È una pattuizione ulteriore che le parti possono decidere di aggiungere. Ciò che va specificato è che si tratta di un diritto di acquisto e non di un obbligo di acquisto della casa.

Come viene tutelato il venditore 

Con tale tipo di contratto il venditore assume l’obbligo di trasferire la casa nei termini che sono previsti nel contratto predisposto dal notaio, ma il conduttore non assume l’obbligo di acquistarlo, ma soltanto il diritto.

Esiste una tutela per l’acquirente?

A differenza del venditore, per l’acquirente non c’è alcuna tutela. Se il venditore vende ad un altro soggetto la casa o al tempo stesso subisce delle trascrizioni o delle iscrizioni pregiudizievoli, spetterà soltanto il risarcimento del danno.

Cosa accade se il conduttore non esercita il diritto di acquisto?

Nel caso in cui il conduttore nel termine stabilito non eserciti il diritto di acquisto, vi sarà la procedura speciale di convalida di sfratto (artt. 657 ss. Del codice di procedura civile) per la liberazione dell’immobile che era oggetto di locazione.

Contratto di locazione e preliminare solo registrato e non trascritto

È necessario porre una differenza tra il preliminare trascritto e non trascritto in ordine al caso di inadempimento. A tale proposito è possibile che le parti decidano di stipulare di un contratto di locazione e allo stesso tempo di assumere l’obbligo di stipulare un contratto definitivo di vendita entro un determinato termine per il trasferimento della casa.

Le posizioni delle parti nel preliminare

Nel contratto preliminare entrambe le parti assumono l’obbligo di trasferimento in quanto il proprietario della casa si obbliga a vendere e il conduttore si obbliga ad acquistare la casa, ottenendone però l’immediato godimento se vi sia anche una locazione.

A seconda della volontà delle parti saranno inserite delle clausole contrattuali su suggerimento del notaio.

Contratto di locazione e preliminare trascritto

Nel caso in cui le parti decidano di stipulare immediatamente un contratto di locazione con l’immissione nel possesso materiale e nel godimento dei beni e contestualmente un contratto preliminare di vendita trascritto nei registri immobiliari, mutano le tutele previste dal legislatore.

I vantaggi del preliminare trascritto

In caso di contratto preliminare di vendita con atto notarile trascritto gli effetti della trascrizione del contratto definitivo di vendita stipulato dal notaio retroagiscono al momento della trascrizione della stipula del contratto preliminare. Quindi diventa rilevante la data della stipula del contratto preliminare. Ciò determina l’inopponibilità di eventuali diritti acquistati da altri soggetti nel tempo intercorrente tra il contratto preliminare e il contratto definitivo.

Questa forma di tutela è irrinunciabile nel caso in cui durante il periodo di godimento il conduttore esegua sui beni degli investimenti rilevanti procedendo con dei lavori di ristrutturazione.

Cosa si intende per preliminare ad effetti anticipati

Con riferimento al contratto preliminare ad effetti anticipati, si intende un contratto con cui le parti si assumono l’obbligo di trasferire la casa in un momento successivo, ma intendono produrre degli effetti tipici del definitivo, al momento della stipula del preliminare con atto pubblico notarile. Nella prassi quando si parla di effetti anticipati si intende o il pagamento anticipato di parte del prezzo a titolo di caparra confirmatoria, oppure il trasferimento del solo possesso materiale al momento della stipula del contratto preliminare.

Qual è la tutela per il conduttore?

Nel caso in cui il contratto preliminare di vendita sia stato trascritto vi è una piena tutela per colui che ha ottenuto il possesso materiale dell’immobile anticipatamente.

Contratto di rent to buy dal notaio

Con il contratto di rent to buy il potenziale acquirente ottiene immediatamente il godimento ma non è soggetto alle norme che regolano la locazione, bensì a quelle che regolano il diritto di usufrutto.

In questo caso nel termine massimo di 10 anni il potenziale acquirente può esercitare il diritto di acquisto sulla casa, una volta ottenuto il godimento della casa al momento del rogito notarile.