Acquistare casa: quali le possibilità e le relative spese da sostenere

• L'acquisto della casa rimane un sogno per molti italiani, che sacrificano anche molti aspetti della loro vita per realizzarlo: quanti sono gli italiani che vivono in immobili proprietà? e cosa dobbiamo sapere se abbiamo deciso di comprare casa?
• Acquistare casa: quali spese dovremo sostenere?

L'acquisto della casa rimane un sogno per molti italiani, che sacrificano anche molti aspetti della loro vita per realizzarlo: quanti sono gli italiani che vivono in immobili proprietà? E cosa dobbiamo sapere se abbiamo deciso di comprare casa?

L’acquisto della casa, in particolare della prima casa, per gli Italiani rimane una priorità . Secondo i dati diffusi a gennaio 2020 dal report “Gli immobili in Italia” realizzato dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento del Ministero dell’Economia, tre famiglie su quattro vivono in una casa di proprietà. Il 75,2% delle famiglie ha cioè scelto di investire i propri risparmi ed impegnare la propria capacità di spesa nell’acquisto della propria abitazione.

Per l’acquisto della casa esistono diverse soluzioni: è possibile procedere all’acquisto direttamente dal costruttore, tra privati oppure all’asta. Diverse anche le soluzioni per reperire il capitale necessario, accanto all’accensione di mutui, nel caso non si disponga dell’intera somma, si è diffuso anche il rent to buy, una soluzione “mista” che consente il pagamento di un canone mensile del quale una parte sarà un vero e proprio affitto, una parte sarà invece “un acconto” sull’importo totale dell’acquisto. 

Facciamo un esempio: immaginiamo che l’immobile che desideriamo acquistare costi 100mila euro. È possibile stabilire un canone mensile di 1000 euro, 500 dei quali saranno un canone di locazione vero e proprio da corrispondere per l’utilizzo del bene, diciamo “a fondo perduto”,  gli altri 500 euro saranno un “acconto” per l’acquisto finale. Questo tipo di contratto può durare al massimo 10 anni. Al termine del periodo stabilito, se si decide per il riscatto dell’abitazione, la quota versata “in acconto” sarà scorporata dal prezzo dell’immobile. Nel caso del nostro esempio al termine del contratto che immaginiamo di 10 anni, saranno stati versati 60.000 mila (500 x 12 mesi per 10 anni) che verranno detratti dall’intero valore dell’immobile. Per perfezionare l’acquisto sarà necessario versare gli altri 40.000 euro.

Acquistare casa: quali spese dovremo sostenere?

Qualunque sia la soluzione scelta per l’acquisto, da costruttore, da privato o all’asta, e qualunque sia la modalità individuata per reperire il capitale necessario, occorre tenere presente le spese da sostenere.

Una prima differenza riguarda la modalità d’acquisto. Se intendiamo acquistare la prima casa da un privato ( con il termine privato si deve intendere sia un privato persona fisica, sia un’agenzia immobiliare) le spese che sosterremo saranno:

• Imposta di registro pari  al 2% sul valore catastale (minimo 1.000 euro)
• imposta castale fissa 50 euro ; 
• imposta ipotecaria 50 euro
• l’onorario del Notaio che avremo individuato per seguire il nostro acquisto
• nel caso il privato sia un’agenzia immobiliare, la percentuale riservata per l’intermediazione.

Nel caso invece si decida di acquistare la prima casa direttamente da un costruttore entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione le spese da  prevedere sono

• Iva al 4% 
• imposta di registro fissa 200 euro,
• imposta ipotecaria fissa 200 euro 
• imposta castale fissa 200 euro 
• l’onorario del Notaio che seguirà le nostre pratiche.

Nel caso ci si sia aggiudicata una casa tramite asta giudiziaria le spese da prevedere saranno

• Imposta di registro pari  al 2% sul valore catastale  
• imposta castale fissa 50 euro; 
• imposta ipotecaria 50 euro
• eventuali spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente se il vecchio proprietario non ha pagato.

Attenzione: sarà in questo caso necessario anticipare tra il 10 e il 20%  della tua offerta che sarà restituita se non ti aggiudicherai l’immobile o  detratta al prezzo finale se lo otterrai

In tutti i casi sono da prevedere le spese per l’accensione di eventuali mutui.

Acquistare casa la prima casa da un costruttore: cosa c’è da sapere?

In primo luogo occorre distinguere se l’immobile è già terminato e il compratore può effettuare un sopralluogo per valutare il bene e decidere l’acquisto, oppure se l’immobile è in costruzione o ancora  semplicemente sulla carta. Il primo caso è abbastanza semplice: l’immobile esiste e può essere avviata una normale trattativa.

Il secondo caso, quello in cui l'immobile non sia terminato, espone il compratore ad una serie di eventi non prevedibili e per questa ragione potrebbe essere utile tutelarsi attraverso la sottoscrizione di un contratto preliminare da redigere, preferibilmente, dal Notaio.

Non è obbligatorio redigere il contratto preliminare presso uno studio notarile, ma è la formula migliore per tutelare l’acquirente soprattutto in caso di acconti di prezzo molto elevati, prevedibile tempo lungo tra il preliminare e il contratto definitivo, possibilità che il venditore sia soggetto ad un fallimento e altre casistiche.

Ricorrere ad un Notaio consente inoltre di verificare alcuni obblighi di legge previsti in caso di acquisto direttamente dal costruttore: è infatti ad esempio previsto, per cautelare il compratore, che il venditori rilasci una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate fino all’atto di rogito. Inoltre, all’atto del rogito, deve essere siglata dal compratore la “postuma decennale”: si tratta di una polizza assicurativa che garantisce il compratore da danni gravi e difetti costruttivi emersi nei diieci anni successivi all’acquisto. Se la polizza non viene consegnata possono essere escusse la fideiussioni relative alle somme già incassate.

Come si vede, i casi sono tanti e complessi: rivolgersi alla competenza e alla consulenza di un Notaio perché valuti la nostra specifica situazione è sempre consigliabile.