Come essere certi che la casa non venga venduta a più acquirenti

• Come essere certi che la casa non venga venduta a più persone
• Comprare casa in modo esclusivo
• Quanto costa fare pubblicità ad un atto?
• Può capitare che più persone comprino la stessa casa?
• Tipi di pubblicità
• Chi deve fare la trascrizione
• La comproprietà di una casa
• Il condominio delle parti comuni
• La multiproprietà dal notaio

Come essere certi che la casa non venga venduta a più persone

Durante la fase delle trattative, quindi prima di addivenire alla stipula del contratto di compravendita dal notaio, potrebbe capitare che più persone siano interessate alla nostra stessa casa.

Come fare, dunque, per evitare che la casa che ci interessa non sia venduta anche ad altre persone? Vediamolo insieme.

Comprare casa in modo esclusivo

Ovviamente per chi decide di comprare casa, che sia una prima casa oppure una seconda non ha alcun importanza, è rilevante che non sorgano problemi, né prima della stipula, ma neanche successivamente. Un problema, per esempio potrebbe essere proprio quello di rendersi conto che la casa comprata, sia stata precedentemente venduta anche ad altre persone.

Sebbene questa sia una problematica abbastanza particolare, è opportuno sapere che si tratta di un’ipotesi decisamente rara, e ciò deriva dal fatto che il notaio funge da garante per le parti. In primo luogo perché, prima di addivenire alla stipula, si occupa di fare tutte le verifiche del caso, oltre a fornire la soluzioni giuridica più adatta per le parti, ed unitamente si occupa di attuare le visure ipocatastali, dalle quali risulterebbero anche gli eventuali passaggi intermedi, relativi a potenziali atti di disposizione, della casa di interesse. Infatti, gli atti di disposizione godono di un regime di adeguata pubblicità all’interno degli appositi registri immobiliari, mediante lo strumento della cosiddetta trascrizione.

Tipi di pubblicità

La trascrizione è il sistema di pubblicità del nostro ordinamento, relativamente, ad esempio, agli atti pubblici e alle scritture private autenticate. A seconda dell’intenzione perseguita, esistono vari tipi di pubblicità, perché varie sono le finalità per cui si decide di stipulare. La pubblicità più semplice è la cosiddetta pubblicità notizia, che serve a far conoscere l’atto di disposizione all’esterno, dando contezza dell’attuale proprietario di un bene.

Poi c’è la pubblicità costitutiva, che serve a far nascere, o ad estinguere una determinata fattispecie, come per esempio, nel caso delle società di capitali, ne determina la venuta ad esistenza, oppure la definitiva estinzione. Esiste, poi, la pubblicità prenotativa, come nel caso del contratto preliminare di vendita. In questa specifica ipotesi, la trascrizione del contratto, comporta una sorta di prenotazione, in favore del promissario acquirente; è importante chiarire che questa pubblicità ha durata limitata, e viene meno qualora entro tre anni non venga stipulato il contratto definitivo.

Ai nostri fini, la tipologia di pubblicità più importante è quella dichiarativa. Questa forma di trascrizione, serve a rendere l’atto di disposizione di un bene, inopponibile a terzi, ovvero a tutti quei soggetti che potrebbero dire di vantare dei diritti sullo stesso. Quindi si tratta di una pubblicità che, una volta ricostruita la catena dei vari proprietari di un immobile, nel tempo, evita che possa essere ceduto a più persone, proprio come nell’ipotesi che si sta analizzando.

Chi deve fare la trascrizione

Nonostante questi paroloni possan far paura, è bene specificare che la trascrizione, come qualunque forma di pubblicità relativa ad un atto stipulato da un notaio, non deve essere eseguita da chi compra una casa, quindi dal soggetto acquirente, e nemmeno dal venditore. Infatti, sarà il notaio scelto per l’apposito rogito, a trasmettere le informazioni e la documentazione, ai registri immobiliari.

Quanto costa fare pubblicità ad un atto?

Fra i costi che devono essere sostenuti, relativamente per esempio all’acquisto di una casa, oltre al prezzo da pagare, ed all’onorario del notaio, devono essere considerate anche le varie imposte. Ed è proprio una tipologia di imposta, cioè quella ipotecaria, a riguardare la trascrizione (e quindi la pubblicità).

Per quanto riguarda l’ammontare, esso varia a seconda della tipologia di atto. Nel caso in cui si volesse avere un preventivo più preciso, avendo già un’idea del caso concreto, è possibile farlo, direttamente sul sito. Si tratta di un servizio gratuito, che non obbliga alla successiva stipula, quindi potrebbe semplicemente servire, solo per farsi un’idea dei costi globali.

Può capitare che più persone comprino la stessa casa?

Per le ragioni dette non è un’ipotesi frequente che due persone si trovino a comprare la stessa casa, non volendolo fare. Esistono, però, delle circostanze in cui, il fatto che lo stesso immobile venga acquistato da più persone, non sia un’ipotesi patologica, ma corrisponde a quanto espressamente voluto dalle parti: vediamone alcuni casi.

La comproprietà di una casa

Sicuramente l’ipotesi principale, è quella che due persone comprino la stessa casa, e quindi fra di loro viga un regime di comunione, ovvero di comproprietà. In sede di atto notarile di compravendita, potrebbe capitare che entrambe paghino il corrispettivo al venditore, oppure una soltanto. In questo caso si verificherà l’intestazione anche a favore dell’altra persona, nonostante non abbia effettuato il pagamento.

Il condominio delle parti comuni

Un altro caso, è quello in cui due persone non comprino esattamente lo stesso immobile, bensì comprino delle case, che messe insieme formino un condominio. In questa ipotesi, la comproprietà sarà un effetto di legge, e riguarderà solo singole parti comuni, come può essere l’eventuale alloggio del portiere, oppure il tetto, (eccetto qualora quest’ultimo non sia di proprietà esclusiva del titolare dell’ultimo piano).

La multiproprietà dal notaio

Infine, un caso particolare, in cui più acquirenti sono interessati all’unico bene, ma sono d’accordo nel farlo, è quello della multiproprietà. La multiproprietà prevede comunque un regime di comunione, ma costituisce un’ipotesi in cui la casa non viene goduta in contemporanea da più persone, bensì in base a dei turni, fissati in modo espresso con un apposito regolamento. I turni possono riguardare un godimento alternato, o relativamente a determinati mesi dell’anno, oppure con riferimento ad un intero anno solare, ma stabilito a rotazione.