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Quali spese ci sono per l’acquisto della prima casa?

Le spese per l’acquisto della prima casa

spese, tasse e imposte per l'acquisto dell'abitazione principale o prima casa con atto notarileComprare casa è sempre uno dei momenti più importanti nella vita di una persona, ma è bene tenere presente che, a fronte del beneficio di diventare proprietari di una casa, vi sono una serie di spese - e anche ingenti - da sostenere. Tali spese riguardano l’atto di acquisto, cioè la compravendita stipulata davanti al Notaio, il mutuo che spesso ad esso si accompagna, la parcella del professionista, le tasse che quest’ultimo versa come sostituto d’imposta.

Partendo con ordine, è bene precisare che i costi saranno diversi a seconda che si tratti di prima casa comprata da un privato o da un’impresa di costruzioni, che si tratti di immobile adibito ad abitazione principale o a luogo commerciale, che il valore dell’immobile sia più o meno alto e, non ultimo, che si tenga presente l’importo del mutuo finanziato.

In tutti i casi in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, le tariffe notarili si riducono del 30%, secondo quanto previsto dalla legge. Il risultato è che, quando si acquista una prima da privato, il calcolo è veramente semplice: basta moltiplicare la rendita catastale per 115,5.

Se l’immobile che si sta comprando sarà adibito ad abitazione principale, è facile intuire che chi compra usufruirà delle agevolazioni prima casa. Ma è bene sapere che si può ritenere tale l’abitazione in cui il compratore stabilisce la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Solo in determinate condizioni (non essere titolari di diritti di usufrutto e uso su altre abitazioni dello stesso Comune, non essere titolari nemmeno in comunione o per quote di altri diritti di proprietà, usufrutto, uso, nuda proprietà o abitazione su un altro immobile che si desideri acquistare con le agevolazioni, il bene non deve essere di lusso...), è possibile beneficiare di un trattamento fiscale agevolato.

Il mutuo prima casa

Non bisogna pensare che le spese del mutuo siano legate esclusivamente alle rate da pagare: vi sono una serie di voci che il mutuatario deve considerare anche per ottenere il finanziamento.

Una prima voce riguarda tutta la documentazione relativa all’immobile (su provenienza, visure, catasto ecc.) insieme ai documenti necessari per la domanda di mutuo.

La seconda voce riguarda la c.d. perizia immobiliare (più IVA e oneri contributivi), necessaria affinché la banca valuti se l'immobile per cui è stato richiesto il credito vale l'investimento.

Correlata alla valutazione peritale affidata ad un tecnico, c’è la spesa d’istruttoria, che si aggira intorno allo 0,8% del valore del mutuo. L’istruttoria comprende la valutazione dei documenti, la valutazione creditizia di meritevolezza dell’investimento e le spese per l’erogazione del mutuo.

Altra voce di spesa è quella relativa alla polizza assicurativa obbligatoria, stipulata dal mutuatario per coprire eventuali danni da scoppio ed incendio.

È inoltre necessario contattare un Notaio per la stipula di un adeguato contratto di mutuo, che ha vita e origini diverse da quello di compravendita. Il Notaio è necessario perché, al di là della forma richiesta, è l’unico soggetto che può iscrivere ipoteca sull’immobile, a garanzia del finanziamento.

Altre spese che fanno parte in senso stretto del mutuo sono le seguenti:

  • spese di incasso della rata;
  • spese di gestione (notifica del cambio del tasso, resoconto annuale degli interessi passivi e altre piccole spese);
  • spese per la cancellazione dell’ipoteca (a cui può provvedere il Notaio).

Tasse e contributi dovuti per l'acquisto della prima casa al rogito

Come si è già accennato, per calcolare le tasse e le imposte dovute per l’acquisto della prima casa, occorre tener conto del valore catastale della stessa, più che del prezzo finale previsto nel contratto di compravendita. In sostanza, se si decide di acquistare da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% (9% se si tratta di seconda casa), mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in un ammontare fisso pari a 50 euro.

Viceversa, se si acquista da un costruttore, è dovuta anche l’IVA che ammonta al 4% (10% se si tratta di seconda casa), e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nell’ammontare fisso di 200 euro.

L’esborso delle tasse, così come delle spese relative all’immobile e alla parcella del Notaio, di norma spettano al compratore. Di norma, perché le parti possono sempre accordarsi diversamente e decidere di dividere le spese; oppure, nel caso in cui il compratore sia inadempiente rispetto ad alcune voci di spesa nell’ambito del pagamento del Notaio, egli può sempre rivolgersi al venditore per riscuotere il denaro residuo.

 Il ruolo del Notaio

Il Notaio, in quanto massimo esperto della contrattazione immobiliare, è garante del buon esito dell’acquisto dell’immobile, ed in questa veste accerta che il compratore acquisti “bene”, da un venditore che risulti effettivo titolare dell’immobile in discorso, vigila sulla corretta tenuta delle visure e sulla regolarità catastale, nonché sul rispetto delle vigenti norme in materia edilizia e urbanistica (in sostanza, verifica che non si tratti di immobile abusivo).

Oltre a questo, il Notaio, essendo un pubblico ufficiale, è incaricato di riscuotere tasse e imposte per conto dello Stato, dunque quale sostituto d’imposta.

Ecco perché è fondamentale avvalersi della consulenza del Notaio in relazione a tutti i passaggi che caratterizzano la compravendita, dall’erogazione del mutuo fino alla conclusione dell’accordo.

 

Tabella riepilogativa per il calcolo delle imposte per comprare la prima casa:

Tipo di immobile e venditore

Imposta

Percentuale/valore in euro

Prima casa da privato

 

 

 

Prima casa da impresa di costruzioni (entro 5 anni)

 

 

Seconda casa da privato

 

 

 

Seconda casa da impresa di costruzioni (entro 5 anni)

Imposta di registro

Imposta ipotecaria

Imposta catastale

 

IVA

Imposta di registro

Imposta ipotecaria

Imposta catastale

 

Imposta di registro

Imposta ipotecaria

Imposta catastale

 

IVA

Imposta di registro

Imposta ipotecaria

Imposta catastale

 

2%

50 euro (fissi)

50 euro (fissi)

 

4%

200 euro

200 euro

200 euro

 

9%

50 euro

50 euro

 

10%

200 euro

200 euro

200 euro

Vedi anche calcolo spese prima casa.

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