Spese per la prima casa, cosa si paga prima e dopo il rogito

• Le spese per l’acquisto della prima casa
• Le spese notarili per l’acquisto di una casa
• Le spese preliminari al rogito di compravendita
• Le principali spese per l’acquisto di una prima casa
• Il mutuo prima casa
• La relazione notarile preliminare
• La perizia dell’immobile
• Le spese per il rogito di mutuo
• Tasse e contributi dovuti per l'acquisto della prima casa al rogito
• Il ruolo del notaio
• Spese della prima casa: due casi che capitano spesso

Le spese per l’acquisto della prima casa

Le spese della prima casa si pagano, di solito, in tre momenti: al preliminare, se viene registrato; quando si chiede il mutuo, tra banca e relazione notarile; al rogito, con le imposte e gli onorari dei due atti. L’esempio che segue le mette in fila.

Un esempio completo, dal preliminare al mutuo

Prendiamo una prima casa comprata da privato a 200.000 euro, con rendita catastale di 600 euro, un acconto di 20.000 euro al preliminare e un mutuo di 150.000 euro. Al preliminare registrato si pagano 200 euro di imposta fissa più 100 euro (0,5% dell’acconto), che verranno scalati al rogito. Al rogito le imposte sono 1.486 euro: 1.386 di registro (2% di 69.300, cioè la rendita per 115,5) più 50 di ipotecaria e 50 di catastale. Sul mutuo la banca trattiene 375 euro di imposta sostitutiva (0,25%) e si aggiungono 35 euro di tassa ipotecaria. A queste cifre, uguali da qualsiasi notaio, vanno sommati l’onorario per i due atti e la relazione notarile preliminare, voci che cambiano da caso a caso e che si conoscono con un preventivo del notaio, oltre alle spese di istruttoria e perizia e alla polizza incendio, che si chiedono alla banca.

Comprare casa è sempre uno dei momenti più importanti nella vita di una persona, ma è bene tenere presente che, a fronte del beneficio di diventare proprietari di una casa, vi sono una serie di spese, e anche ingenti, da sostenere. Tali spese riguardano l’atto di acquisto, cioè la compravendita stipulata davanti al Notaio, il mutuo che spesso ad esso si accompagna, la parcella del professionista, le tasse che quest’ultimo riscuote e versa per conto dello Stato.

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Le spese notarili per l’acquisto di una casa

Quando si prende la decisione di acquistare una casa, occorre affrontare una serie di spese, sia preliminare al rogito che conseguenti ad esso. La valutazione di queste spese non può non passare attraverso un preventivo notarile, che può essere richiesto anche via mail o mediante un colloquio telefonico. In questo caso, occorre fornire al Notaio tutti i dati necessari, tra cui la documentazione oggettiva relativa all’immobile, la documentazione personale relativa ai requisiti soggettivi dell’acquirente. Occorre inoltre specificare se si acquista da privato o da società, se si prende una somma a titolo di mutuo o se si paga direttamente in denaro. Con tutti questi elementi, il Notaio può effettuare una valutazione e fare un preventivo di spesa specifico con le varie voci.

Le spese preliminari al rogito di compravendita

Quando si parla di spese per l’acquisto della prima casa, occorre partire dal principio analizzando le spese che vi sono nella fase preliminare alla stessa. La prima fase delle trattative comprende l’eventuale stipula di un preliminare. Si parla di eventuale perché ci si potrebbe automaticamente dirottare sull’atto di compravendita, mentre si potrebbe optare per un preliminare per scrittura privata semplice o per atto pubblico. Quando si stipula un preliminare per atto pubblico, ci sono delle spese da affrontare anche in caso di acquisto della prima casa.

Quali sono le spese per il preliminare?

Si tratta di spese sia legate al rogito di preliminare stipulato per atto pubblico da una parte, sia relative all’acconto da versare in quella sede. Il preliminare per atto pubblico è un rogito notarile come tutti gli altri e quindi in quanto tale sconta l’imposta di registro: dal 1° gennaio 2025 (decreto legislativo 139/2024) si pagano 200 euro in misura fissa più lo 0,5% delle somme versate, sia a titolo di acconto sia di caparra confirmatoria, mentre in passato l’acconto scontava il 3%; quanto pagato al preliminare viene poi scalato dall’imposta dovuta al rogito. Se la vendita è soggetta a IVA, sull’acconto si paga solo l’imposta fissa. Oltre a questo, va garantito l’onorario del Notaio, il quale poi di norma provvede a trascrivere questo rogito nei Registri Immobiliari.

Partendo con ordine, è bene precisare che i costi saranno diversi a seconda che si tratti di prima casa comprata da un privato o da un’impresa di costruzioni, che si tratti di immobile adibito ad abitazione principale o a luogo commerciale, che il valore dell’immobile sia più o meno alto e, non ultimo, che si tenga presente l’importo del mutuo finanziato.

In tutti i casi in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, gli onorari repertoriali del notaio si riducono del 30%, secondo quanto previsto dalla legge. Il valore catastale su cui si paga l’imposta, quando si acquista una prima casa da privato, si calcola in modo veramente semplice: basta moltiplicare la rendita catastale per 115,5. La parcella del notaio, libera dal 2012, segue invece l’accordo con lo studio: è buona norma chiedere nel preventivo come viene calcolata.

Se l’immobile che si sta comprando sarà adibito ad abitazione principale, è facile intuire che chi compra usufruirà delle agevolazioni prima casa. Ma è bene sapere che si può ritenere tale anche l’abitazione che si trova nel Comune in cui il compratore stabilisce la propria residenza entro 18 mesi dal rogito, o in cui lavora. Solo in determinate condizioni (non essere titolari, da soli o in comunione con il coniuge, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nello stesso Comune; non essere titolari, neppure per quote e in tutta Italia, di un’altra casa comprata con le agevolazioni, salvo venderla entro due anni; la casa non deve essere di lusso, cioè nelle categorie A/1, A/8 o A/9), è possibile beneficiare di un trattamento fiscale agevolato. Se una di queste condizioni salta dopo il rogito, si rischia la perdita delle agevolazioni.

Le principali spese per l’acquisto di una prima casa

Come visto, le principali spese per l’acquisto di una prima casa sono spese fiscali. A primo acchito si pensa che la spesa da pagare al Notaio sia tutta rivolta al suo onorario, in realtà questo non ne costituisce che una parte. Per il resto, il Notaio riceve per conto dello Stato le imposte che il privato deve pagare per l’acquisto di una casa. Quando si acquista la prima casa, si può godere delle suddette agevolazioni e quindi ottenere un risparmio di spesa relativamente all’imposta di registro. Accanto a questa vi sono le imposte ipotecaria e catastale, che si pagano in misura fissa; bollo e tasse ipotecarie, negli acquisti da privato, non si pagano. Vediamo però come queste non siano le uniche spese per l’acquisto di una prima casa, ma ve ne possono essere delle altre.

Il mutuo prima casa

Non bisogna pensare che le spese del mutuo siano legate esclusivamente alle rate da pagare: vi sono una serie di voci che il mutuatario deve considerare anche per ottenere il finanziamento.

Una prima voce riguarda tutta la documentazione relativa all’immobile (su provenienza, visure, catasto ecc.) insieme ai documenti necessari per la domanda di mutuo.

La relazione notarile preliminare

Tra gli adempimenti da effettuare prima del mutuo e che rientrano nel preventivo di spesa per l’acquisto di una prima casa, qualora l’acquirente faccia ricorso a un mutuo, vi è proprio la relazione notarile preliminare (RNP). Il Notaio effettua di norma una verifica ipocatastale per controllare che sull’immobile non vi siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli o formalità che possano intaccare l’operazione di iscrizione ipotecaria da parte della Banca. La Banca infatti una volta concesso il mutuo iscrive ipoteca sulla casa oggetto della compravendita.

Come si effettua la relazione notarile preliminare?

Il Notaio la effettua attraverso le visure ipotecarie e catastali, andando a ricostruire il cosiddetto ventennio, ovvero individuando l’originario titolare dell’immobile. 

Per la Banca, prima di concedere il mutuo, conta essere a conoscenza della storia dell’immobile e di tutti i passaggi di proprietà che sono avvenuti negli ultimi vent’anni, compresi quelli dal notaio.

Fino a dicembre 2025, quando nei vent’anni c’era una donazione, la banca poteva essere più restia a concedere il mutuo, perché gli eredi del donante potevano chiedere la casa anche a chi l’aveva comprata. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra dal donatario di norma non rischia più la restituzione e l’ipoteca della banca resta efficace. Le eccezioni sono spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

La Banca, poi, vuole essere sicura che sulla casa non vi siano altre formalità pregiudizievoli. Cosa si intende per formalità pregiudizievoli? Si intendono tutti quei “pesi” che potrebbero comparire da un controllo come ipoteche, pignoramenti, processi in corso che abbiano ad oggetto proprio quell’immobile.

Chi paga la relazione notarile preliminare (RNP)?

Tale spesa è pagata dall’acquirente e viene inserita nel preventivo dell’acquirente e del mutuatario. Viene fatto un preventivo sia dalla Banca che dal Notaio e comprende sia le spese di istruttoria che le spese per i rogiti notarili di mutuo e compravendita. Solitamente non è una spesa che viene pagata separatamente me è compresa nel preventivo di tutto il rogito notarile e anche se si tratta di un lavoro che il notaio effettuerà prima del rogito non dovrà essere immediatamente pagato. I tempi tra relazione e rogito sono spiegati nella pagina sulla relazione notarile preliminare.

La perizia dell’immobile

La seconda voce riguarda la c.d. perizia immobiliare (più IVA e oneri contributivi), necessaria affinché la banca valuti se l'immobile per cui è stato richiesto il credito vale l'investimento.

Correlata alla valutazione peritale affidata ad un tecnico, c’è la spesa d’istruttoria, che varia da banca a banca e può essere una cifra fissa o una percentuale del mutuo. L’istruttoria comprende la valutazione dei documenti, la valutazione creditizia di meritevolezza dell’investimento e le spese per l’erogazione del mutuo.

Anche la perizia rientra nelle spese da pagare alla Banca. Essa serve per effettuare una valutazione certa della casa, per determinare la somma da poter concedere a mutuo e il valore dell’ipoteca. Viene eseguita da un perito appositamente nominato, solitamente direttamente dalla Banca. In alcuni casi la banca può accettare una perizia che sia stata svolta privatamente, di solito giurata: è buona norma chiederlo prima. Si tratta di spese propedeutiche alla compravendita, seppur non legate direttamente al rogito, ma da considerare nel complessivo dispendio per acquistare una prima casa.

Altra voce di spesa è quella relativa alla polizza assicurativa, di norma richiesta dalla banca e stipulata dal mutuatario per coprire eventuali danni da scoppio ed incendio.

È inoltre necessario contattare un Notaio per la stipula di un adeguato contratto di mutuo, che ha vita e origini diverse da quello di compravendita. Il Notaio serve perché l’ipoteca a garanzia del finanziamento si iscrive sulla base di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, che di norma è proprio l’atto notarile di mutuo.

Le spese per il rogito di mutuo

Il rogito notarile di mutuo è un contratto che va stipulato contemporaneamente alla compravendita. Di solito si stipula lo stesso giorno, presso il notaio o la banca, di norma prima la compravendita e subito dopo il mutuo, con la presenza del funzionario della Banca da una parte, il mutuatario e le parti dell’acquisto dall’altra. La spesa per il mutuo consta dell’onorario notarile più Iva, che va ad aggiungersi all’onorario della compravendita. Oltre alle spese di istruttoria, che riguardano tutta la fase preliminare, vi è la principale spesa fiscale del mutuo, corrispondente alla cosiddetta imposta sostitutiva.

A chi va pagata questa imposta sostitutiva?

L’imposta sostitutiva non viene pagata al Notaio ma viene scalata dalla provvista attribuita dalla Banca a titolo di mutuo.

A quanto ammonta l’imposta sostitutiva in caso di acquisto prima casa?

In caso di mutuo finalizzato all’acquisto di una prima casa, l’imposta sostitutiva di mutuo, che prende il posto di registro, bollo e imposte ipotecaria e catastale, ammonta allo 0,25% della somma finanziata. Se invece si tratta di un acquisto per seconda casa, oppure se non si hanno i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa, l’imposta sostitutiva del mutuo ammonta al 2% della somma finanziata. Mutuo e compravendita restano due atti distinti, ma in entrambi i requisiti della prima casa permettono di usufruire di agevolazioni fiscali.

Altre spese che fanno parte in senso stretto del mutuo sono le seguenti:

• spese di incasso della rata;
• spese di gestione (notifica del cambio del tasso, resoconto annuale degli interessi passivi e altre piccole spese);
• spese per la cancellazione dell’ipoteca: con un mutuo bancario, una volta estinto, la cancellazione è gratuita e vi provvede la banca con una comunicazione alla Conservatoria; il Notaio interviene solo nei casi in cui questa procedura non è utilizzabile.

Tasse e contributi dovuti per l'acquisto della prima casa al rogito

Come si è già accennato, per calcolare le tasse e le imposte dovute per l’acquisto della prima casa, occorre tener conto del valore catastale della stessa, più che del prezzo finale previsto nel contratto di compravendita. In sostanza, se si decide di acquistare da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% (9% se si tratta di seconda casa), mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in un ammontare fisso pari a 50 euro. Il registro ha comunque un minimo di 1.000 euro.

Viceversa, se si acquista da un costruttore, è dovuta anche l’IVA che ammonta al 4% (10% se si tratta di seconda casa), e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nell’ammontare fisso di 200 euro. In questo caso anche l’imposta di registro è fissa, 200 euro.

L’esborso delle tasse, così come delle spese relative all’immobile e alla parcella del Notaio, di norma spettano al compratore. Di norma, perché le parti possono sempre accordarsi diversamente e decidere di dividere le spese; per le imposte, poi, la legge considera obbligate in solido entrambe le parti, per cui se chi compra non le paga potrebbero essere chieste anche a chi vende.

Il ruolo del Notaio

Il Notaio, in quanto pubblico ufficiale esperto della contrattazione immobiliare, tutela il buon esito dell’acquisto dell’immobile, ed in questa veste di norma accerta che il compratore acquisti “bene”, da un venditore che risulti effettivo titolare dell’immobile in discorso, vigila sulla corretta tenuta delle visure e sulla regolarità catastale, nonché sul rispetto delle vigenti norme in materia edilizia e urbanistica (in sostanza, verifica che non si tratti di immobile abusivo).

Oltre a questo, il Notaio, essendo un pubblico ufficiale, è incaricato di riscuotere tasse e imposte per conto dello Stato, e di versarle con la registrazione dell’atto.

Ecco perché è utile parlare con il Notaio di tutti i passaggi che caratterizzano la compravendita, dall’erogazione del mutuo fino alla conclusione dell’accordo.

Le aliquote a confronto: prima e seconda casa

In verde la prima casa, in grigio la seconda, in modo semplificato:

Le basi di calcolo sono diverse: il registro si calcola di norma sul valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, l’IVA sul prezzo e l’imposta sostitutiva sulla somma del mutuo. A queste si aggiungono le imposte fisse: 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale da privato, 200 euro ciascuna per registro, ipotecaria e catastale da impresa.

Vedi anche il costo del notaio per acquisto prima casa con mutuo e il quadro di tutte le spese per comprare casa, dall’agenzia al condominio.

Spese della prima casa: due casi che capitano spesso

Dopo il rogito della prima casa ci sono altre spese?

Restano la rata e le spese di gestione del mutuo e la tassa sui rifiuti del Comune. L’IMU, invece, di norma non si paga sull’abitazione principale non di lusso, da quando vi si hanno residenza e dimora: i dettagli sono nella pagina su IMU e rogito.

Se compriamo la prima casa in due e solo uno ha i requisiti, cosa succede?

L’agevolazione vale solo per la quota di chi ha i requisiti, mentre sull’altra quota si pagano le imposte ordinarie. È un caso frequente tra coniugi in comunione dei beni, quando uno dei due ha già una casa comprata come prima casa.