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Come tutelarsi in un compromesso per comprare casa dal notaio

Come tutelarsi in un compromesso per comprare casa

Come si può concludere il compromesso

Il compromesso, o più precisamente il contratto preliminare di compravendita, è il contratto con il quale il venditore ed il compratore si obbligano l’uno verso l’altro a concludere un successivo atto di compravendita, inserendo all’interno di questo primo accordo sia le modalità che i termini con cui dovrà essere concluso il definitivo e con cui dovrà avvenire il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Il compromesso è l’ accordo che viene raggiunto all’esito delle trattative e garantisce entrambe le parti sull’impegno assunto nel caso in cui o il venditore o il compratore divengano inadempienti, non rispettando più quanto stabilito nel preliminare, proprio perché predisponendo e sottoscrivendo l’accordo preliminare il venditore si impegna a vendere ed il compratore si impegna ad acquistare l’immobile, obbligandosi reciprocamente a stipulare il successivo contratto di compravendita definitivo, in cui avverrà l’effettivo trasferimento del bene.

Tendenzialmente, si è spinti a considerare la possibilità di sottoscrivere il compromesso con una scrittura privata tra la parti. ma questa avrà valenza solo tra di loro, per questo è opportuno, per avere maggiori tutele e garanzie concludere il contratto preliminare davanti al notaio, e trascrivere l’accordo nei registri immobiliari, vediamo per quale motivo.

Il compromesso tra privati

Quando il venditore e l’acquirente decidono di concludere il contratto preliminare per la compravendita di un appartamento avvalendosi della forma di una semplice scrittura privata, l’accordo tra le due parti avrà effetto solo tra loro, avrà valenza di mera promessa di realizzare l’atto di compravendita dell’immobile, ma il compratore non avrà nessuna tutela nei confronti dei terzi se, ad esempio, il venditore, dopo aver concluso la scrittura privata, decide di vendere la casa ad altri.

In linea generale, ciò accade perché quella scrittura privata ha un’efficacia interna e vincola i due soggetti solo tra loro, senza aver alcuna valenza esterna e non fornendo alcun tipo di garanzia al compratore, che non potrà fare valere alcun diritto se, nel frattempo, il venditore stipula con un’altra persona un contratto definitivo di compravendita regolarmente trascritto.

La scrittura privata autenticata e le sue tutele

Ma cosa ben diversa dalla scrittura privata è la scrittura privata autenticata e cioè il documento scritto e sottoscritto dalle parti e, cioè, dal futuro venditore e dal futuro compratore, che esprimono la volontà reciproca di impegnarsi a concludere il contratto di compravendita stabilendone modalità e termini entro cui dovrà avvenire la stipula.

La scrittura privata in tale caso viene sottoposta all’autenticazione di firma di un notaio, che verifica l’identità e la piena consapevolezza delle parti, mentre firmano in sua presenza, ma non finisce qui, il notaio è anche tenuto ad effettuare un controllo di legalità sull’accordo dei privati. Questo controllo di legalità sugli atti autenticati da parte del pubblico ufficiale ha progressivamente portato a ridurre distanza e differenze tra la scrittura privata autenticata e gli atti pubblici, che ormai trovano una sostanziale differenza solo per la lettura pubblica operata dal professionista e la consultabilità dell’atto dopo che è stato concluso, che riguardano solo l’atto pubblico notarile e non la scrittura privata autenticata.

Proprio in virtù di tali similitudini tra i due atti che le tutele da essi discendenti sono le stesse, difatti, con la sottoscrizione di una scrittura privata autenticata le parti saranno garantite per l’impegno in esso assunto che non avrà una mera valenza interna ma anche nei confronti dei terzi.

La trascrizione del preliminare dal notaio per essere sicuri

Ad essere munita di efficacia anche verso terzi e non meramente interna è non solo la scrittura privata autenticata dal notaio ma anche l’atto pubblico, quest’ultimo si differenzia dalla prima perché a sottoscrivere l’atto è anche il notaio che né dà lettura alle parti affinché comprendano il significato dell’impegno assunto e lo conserva dei propri fascicoli, cosa che, invece, non sempre accade con le scritture autenticate che vengono restituite alle parti, ma tendenzialmente il professionista ne conserva una copia presso il suo studio per avere traccia dell’accordo sottoscritto.

L’atto pubblico viene trascritto dal notaio nei pubblici registri e cioè nella conservatoria dei registri immobiliari, dando così a tutti pubblicità dell’accordo sottoscritto dalle parti, fornendo una piena tutela a queste ultime per il tempo che divide il preliminare dalla sottoscrizione del definitivo di compravendita.

Tendenzialmente, ciò comporta che nel caso in cui, ad esempio, il venditore vendesse nel tempo che intercorre tra il contratto preliminare ed il contratto definitivo, l’immobile ad un’altra persona, grazie alla trascrizione del preliminare in forma di atto pubblico, i diritti della parte acquirente non potranno essere pregiudicati da terzi o dalla stessa parte venditrice, perché il successivo trasferimento non avrebbe alcun effetto nei suoi confronti.

Però non bisogna essere così tranquilli, perché gli effetti della trascrizione del preliminare non hanno una durata illimitata, infatti è necessario che il contratto definitivo di compravendita venga stipulato entro massimo un anno dalla data che le parti hanno pattuito nel loro accordo o entro tre anni dal giorno in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. Aspettando oltre tali termini si rischia di perdere tutti gli effetti del preliminare trascritto.

Cosa deve essere indicato nel compromesso dal notaio

La validità giuridica del compromesso, ai fini della stipula del definitivo è data non solo dalla forma scritta e dalla pubblicità ma anche da una serie di indicazioni, menzioni e dichiarazioni che deve contenere come il termine per la stipula del contratto definitivo, il prezzo determinato al quale dovrà avvenire la vendita, le modalità di pagamento e l’identificazione dell’immobile, verificandone l’esattezza attraverso le certificazioni catastali.

La sorte dell’acconto in caso di mancata stipula del definitivo

All’interno del compromesso le parti possono anche inserire la sorte dell’acconto eventualmente corrisposto dal futuro compratore in caso di mancata stipula del definitivo, fermo restando quanto previsto dalla legge nel caso in cui l’inadempimento dipenda dalle parti, si può prevedere cosa accada nel caso di ritardo rispetto al giorno pattuito per la stipula o per sopravvenienza di difetti dell’immobile e le modalità con cui l’acconto dovrà essere restituito.

Condizionare la conclusione del definitivo alla concessione del mutuo

È anche possibile per le parti condizionare la stipula del definitivo alla concessione del mutuo qualora il futuro compratore non abbia le disponibilità economiche per sostenere l’intero prezzo della vendita. In tal caso, oltre al termine stabilito per il definito viene inserita una condizione dal quale può derivare o la conclusione del contratto o la sua risoluzione, e tale ultima fattispecie si presenta se la banca non concede il mutuo e quindi il compratore, non avendo le somme per la vendita, non potrà più comprare l’immobile.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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