Cosa fare per comprare casa: i passi indispensabili per diventare proprietari

Cosa fare per comprare casa? Dalla scelta dell’abitazione al rogito notarile, una guida per scegliere in modo consapevole

La casa di proprietà è il sogno di molti italiani. Secondo i dati diffusi da Gli Immobili in Italia, un rapporto realizzato dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento Finanze del Ministero dell’Economia, il 75,2 % degli Italiani risiede in case di proprietà, anche se, secondo una ricerca realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, l’età media di chi acquista la prima casa sale leggermente rispetto agli anni precedenti e si attesta tra i 34 e i 45 anni.

Ma cosa fare per comprare casa? In primo luogo individuare l’abitazione che soddisfa le nostre esigenze. Esistono principalmente quattro possibilità: conoscenze personali, il ricorso ad un’agenzia immobiliare, la consultazione delle aste dei tribunali, l’acquisto da un costruttore di abitazioni ancora da realizzare, appena realizzate o oggetto di importanti ristrutturazioni.

Una volta scelta l’abitazione che ci interessa potrebbe essere utile sottoscrivere un documento che sottolinei il nostro interesse, provi a fissare il prezzo dell’immobile e vincoli anche il veditore. Ci sono diverse possibilità: la prima è la proposta d’acquisto, che però impegna esclusivamente l’acquirente. In alternativa è possibile sottoscrivere il cosiddetto “compromesso” o “contratto preliminare”: un atto che può essere anche una “scrittura privata” e che identifica l’immobile con precisione, indirizzo, dati catastali, certificazione energetica, indica il prezzo fissato e la data per concludere l’acquisto. Questo contratto rappresenta per l’acquirente una maggiore garanzia, tuttavia perché sia efficace anche verso terzi è opportuno che sia trascritto nei registri Immobiliari. La trascrizione deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto ad opera del Notaio che ha redatto il contratto o lo ha autenticato. Non si tratta di un obbligo in caso di acquisto da privati, ma, soprattutto se il la data della stipula del rogito è lontana o le cifre di acconto o caparra sono alte, è opportuno tutelarsi. Trascritto o no, il contratto preliminare andrà registrato all’Agenzia delle Entrate per il pagamento delle tasse. Considerati gli adempimenti legati al preliminare potrebbe essere opportuno ricorrere già in questa fase all’assistenza di un Notaio che, oltre ad occuparsi degli aspetti legati ai controlli preliminari, può suggerire il corretto regime fiscale legato l’acquisto.

È infatti differente acquistare un immobile come prima o seconda casa. L’acquisto della prima casa riserva all’acquirente un regime fiscale agevolato: imposta di Registro al 2% del valore catastale dell’immobile, imposte ipotecarie e catastali a 50 euro ciascuna in caso di acquisto da privato;IVA al 4% ed imposta di registro, catastale ed ipotecaria a 200 euro ciascuna in caso di acquisto da costruttore entro i 5 anni successivi alla costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Se invece stiamo acquistando una seconda casa l’imposta di registro sale al 9% per l’acquisto tra privati e l’IVA al 10% o al 22% in caso di acquisto di abitazioni di pregio da un costruttore.

Cosa fare per comprare casa: dal preliminare al rogito

Una volta sottoscritto il preliminare per concludere l’acquisto è necessario stipulare il rogito d’acquisto. Si tratta di un atto notarile con cui la proprietà del bene passa dal venditore all’acquirente. In questa occasione di solito vengono consegnate al nuovo proprietario le chiavi della sua abitazione.

Il rogito deve essere stipulato da un Notaio che, prima di procedere, compie una serie di verifiche relative alle identità dei sottoscrittori ed al bene oggetto della transazione, verifica che i dati catastali siano corretti, che sull’immobile non pendano ipoteche o altri vincoli, che il venditore sia titolato all’alienazione del bene, richiede che all’atto sia allegata la certificazione energetica.

Il Notaio, che solitamente è scelto dall’acquirente, si occupa anche di versare le imposte per conto del cliente. È bene dunque sottolineare che la parcella del Notaio comprende non solo il suo onorario per i servizi, ma anche le imposte da versare. 

Dopo la sottoscrizione il Rogito deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate per consentire il versamento delle imposte e depositato nei Registri Pubblici, sono incombenze che svolgerà il Notaio che si occuperà anche della voltura castale.