Notaio: quando il venditore non vuole più stipulare il definitivo di vendita

• Il compromesso di vendita
• L’acconto in sede di compromesso
• Cosa fare se il venditore non vuole più fare il rogito definitivo?
• Cosa si può prevedere con la transazione?
• La transazione dal notaio
• Trasferire un altro bene all’acquirente
• Si può spostare la data di scadenza?

Il compromesso di vendita

Quando si deve acquistare casa, molto spesso si ricorre al cosiddetto compromesso, ovvero la stipula del contratto preliminare di compravendita. Ebbene, tale contratto viene redatto o per scrittura privata semplice oppure per atto pubblico. Nel secondo caso, la tutela è più forte perché si tratta appunto di un rogito pubblico, per cui se non si attua il definitivo vi è una formalità espressa e anche trascritta che consente facilmente di ottenere il proprio diritto.

Da una parte si può chiedere al giudice una sentenza ex art. 2932 c.c. che abbia gli stessi effetti del contratto, oppure si può chiedere la risoluzione dello stesso e la restituzione dell’acconto. Molto spesso, però, l’azione in giudizio non consente una disamina veloce della questione e non è facile ottenere una sentenza in breve tempo. Oltretutto questo non conviene quando si tratta di un acconto non molto elevato, tuttavia anche qualora lo sia può essere opportuno agire per via transattiva.

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L’acconto in sede di compromesso

Mettiamo ad esempio il caso in cui due persone abbiano redatto una scrittura privata registrata e abbiano previsto l’obbligo rispettivamente di acquistare e di vendere una casa per un determinato prezzo. In sede di compromesso possono aver previsto il pagamento di una somma e solitamente è proprio così che accade: vi è il rilascio di un assegno o di un bonifico che stabilisca il pagamento di una somma a titolo o di acconto o di caparra confirmatoria.

Può essere più o meno elevato, ma mettiamo il caso che sia una somma di 20.000 euro come acconto per l’acquisto di una casa che ne costa 200.000. L’acquirente si impegna ad acquistare ma per i motivi più disparati potrebbe trovare il disappunto del venditore che, giunto alla scadenza pattuita per la stipula del definitivo, non si decida più a vendere. Sicuramente è una situazione che richiede un’attivazione immediata per recuperare la somma o convincere il venditore ad agire.

Si può spostare la data di scadenza?

Certo, potrebbe accadere che il venditore abbia bisogno di più tempo rispetto a quello pattuito nel compromesso, perché magari non riesce ad essere presente per il giorno del rogito, oppure perché deve ancora recuperare della documentazione. In questo caso, si può scrivere un’altra scrittura privata, con la quale si pattuisce di spostare la data di scadenza del preliminare più in avanti, ovviamente d’accordo tra venditore e acquirente.

Cosa fare se il venditore non vuole più fare il rogito definitivo?

Potrebbe accadere che il venditore non sia più disposto a presentarsi dal Notaio per stipulare il rogito definitivo di vendita, incamerando l’assegno versato. L’acquirente, quindi, ha il diritto sia di ottenere indietro quanto pagato, anche il doppio se a titolo di caparra, ma potrebbe anche richiedere di ottenere proprio il trasferimento dell’immobile, attraverso la sentenza di un giudice.

Le modalità giudiziali per agire sono varie, ma sicuramente non tutte rapide e necessariamente risolutive. Questo perché in corso di giudizio, il venditore potrebbe avanzare delle motivazioni valide per cui non intende più vendere e questo potrebbe mettere in discussione il suo diritto ad acquistare.

Piuttosto che agire in via giudiziale, ci sono delle modalità alternative, quindi venditore e acquirente per quanto possibile possono cercare di mettersi d’accordo e trovare una soluzione transattiva. La transazione, infatti, è un contratto con il quale due parti si accordano per attribuirsi reciproche concessioni per porre fine a una lite già iniziata tra loro relativa ad un precedente rapporto giuridico. Si può anche prevenire una lite prima ancora che questa sia iniziata.

Cosa si può prevedere con la transazione?

La transazione è un contratto con il quale le parti possono prevenire una lite o risolverne una che è già in corso. Per questo motivo, nel caso di una questione controversa sorta in seguito al compromesso di vendita, le parti possono poi giungere ad un accordo transattivo sia prima che l’acquirente decida di agire in giudizio citando il venditore, sia magari dopo.

Ad esempio, l’acquirente agisce in giudizio per chiedere la conclusione del contratto oppure la restituzione del prezzo e a un certo punto del giudizio l’acquirente decide di rinunciare per giungere ad un accordo con il venditore, ovviamente con il suo consenso.  In questo accordo si devono prevedere reciproche concessione, quindi in conclusione ognuno di essi deve ottenere il rispetto del proprio diritto derivante dal contratto. Ma vediamo quando è opportuno andare dal Notaio per redigere il contratto di transazione, soprattutto nel momento in cui si tratta di transazioni concernenti grosse somme di denaro.

La transazione dal Notaio

La transazione può essere fatta dal Notaio e ciò è opportuno soprattutto quando non si parla di piccole somme di denaro. Se il compromesso è stato redatto per scrittura privata, anche la transazione può esserlo, ma se ad esempio si vuole garantirne l’efficacia spesso è opportuno recarsi dal Notaio per questo tipo di contratto.

In esso si devono necessariamente prevedere reciproche concessioni. Da una parte, l’acquirente può rinunciare al proprio diritto a chiedere la conclusione del contratto definitivo, venendo quindi incontro al venditore nella sua decisione di non volere più vendere, dall’altra il venditore può trasferire una somma di denaro che può essere anche minore rispetto al doppio della caparra, se frutto di un accordo. Con la transazione, infatti, sono le parti a decidere come risolvere la lite, cambiando anche le carte in tavola rispetto a quanto pattuito.

Trasferire un altro bene all’acquirente

Un’altra soluzione può essere quella di trasferire un altro bene in sostituzione della somma di denaro avanzata come acconto. Ad esempio, l’acquirente ha dato come anticipo la somma di 50.000 euro su un prezzo complessivo di 200.000 per l’acquisto di una casa. Qualora non si possa o non si voglia addivenire alla stipula del definitivo, le parti possono transigere questa lite prevedendo il trasferimento di un immobile, ad esempio un garage, in luogo della somma di 50.000 a tacitazione di tutti i diritti dell’acquirente, ovviamente dal Notaio.