Il ruolo sociale del compromesso e l’importanza di trascriverlo dal Notaio

Che cos’è il compromesso?

l importanza di trascrivere il compromesso dal NotaioIl preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Il preliminare può essere concluso sia per scrittura privata che per atto pubblico notarile. Andare dal notaio per il preliminare può evidenziare subito le eventuali problematiche che sorgerebbero in sede di stipula del definitivo.

Si pensi al caso in cui la casa che si intende comprare abbia un problema di abuso edilizio o non sia identificata correttamente al catasto con la planimetria conforme allo stato dell’immobile o ancora sia oggetto di pignoramento e non siano effettuati i dovuti controlli prima del compromesso. È proprio per questo che è sempre opportuno rivolgersi al notaio per una consulenza notarile.

Le funzioni del compromesso e del preliminare

Le funzioni del compromesso o, meglio, del preliminare sono fondamentalmente due. Entrambe tutelano la parte potenziale compratrice da eventuali problematiche future.

La prima funzione è quella di mettere nero su bianco, quindi su un documento scritto, l’accordo tra le parti, cioè il compromesso che acquirente e venditore svolgono per raggiungere una volontà condivisa.

La seconda funzione è quella di impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio, per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente assumono un vero e proprio obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà o altro diritto su di un immobile.

Per il compromesso serve il notaio?

Nella maggior parte dei casi, il compromesso (preliminare) non richiede che esso venga ricevuto da un notaio. L’unico caso in cui è necessario sottoscrivere un preliminare davanti un notaio è quando questo ha ad oggetto un immobile da costruire.

La legge è molto severa sul punto, in quanto sancisce che il preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire o in corso di costruzione, è nullo in assenza di atto pubblico notarile.

Escluso il preliminare di immobile da costruire, il compromesso di compravendita di beni immobili deve avere sempre e necessariamente la forma scritta, ma può essere redatto direttamente dalle parti, senza necessità che intervenga un notaio, con una scrittura privata.

Il compromesso deve essere trascritto?

Il compromesso (o preliminare), come ogni documento scritto che racchiude un accordo contrattuale, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, ma non deve essere necessariamente trascritto.

Anzi, non tutti i compromessi possono essere trascritti. Il solo compromesso ricevuto da un notaio può essere trascritto, in quanto il notaio è uno dei professionisti abilitati a richiedere la trascrizione dei negozi giuridici.

Il compromesso sottoscritto dalle parti, magari con l’intervento unicamente dell’agenzia immobiliare come consulente, non è trascrivile. 

Che cos’è la trascrizione e a che serve

La trascrizione è un procedimento che ha lo scopo di rendere pubblico un determinato atto giuridico: nel linguaggio tecnico degli esperti del settore si afferma che con la trascrizione l’atto è opponibile ai terzi. Che vuol dire? Vuol dire che quel contratto una volta trascritto non solo ha effetto tra le parti, ma potrà essere fatto valere anche nei confronti dei terzi che non potranno sollevare il fatto di non esserne a conoscenza essendo stato annotato in un pubblico registro.

La trascrizione del preliminare di compravendita

Fino al 1996 non vi era alcuna tutela preventiva per il promissario acquirente, e si riteneva che il preliminare non fosse trascrivibile, in quanto contratto ad effetti meramente obbligatori. Infatti la legge prescrive la trascrizione principalmente per tutti quegli atti che prevedono il trasferimento di diritti immediati e non in un momento successivo.

Nel 1996, il Legislatore, con una riforma epocale, ha previsto la trascrizione dei contratti preliminari che hanno ad oggetto l’obbligo di trasferimento di un diritto di un immobile.

Funzione della trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare sembrerebbe avere funzione prenotativa della trascrizione dell’atto con cui si perfeziona l’acquisto definitivo (contratto definitivo, atto esecutivo o sentenza del giudice ai sensi dell’art. 2932 c.c.). Che cosa significa? Rispetto a cosa si ha una “prenotazione”? Significa che eventuali trascrizioni o iscrizioni che possano arrecare danno a colui che compra nel lasso di tempo tra il preliminare e il definitivo vengano neutralizzate grazie alla trascrizione, cosicché l’acquirente possa divenire titolare di un bene libero da vincoli, senza doversi preoccupare di eventuali vicende avverse accadute al venditore.

Il Legislatore ha voluto così rendere irrilevanti gli accadimenti giuridici intercorrenti tra la trascrizione del preliminare e del definitivo.

Che vuol dire effetto prenotativo della trascrizione

Tecnicamente, la trascrizione del preliminare non prevale - di per sé - su iscrizioni e trascrizioni successive, ma è solo prenotazione della vera trascrizione opponibile, ossia quella del definitivo, i cui effetti retroagirebbero alla data di trascrizione del preliminare. In altre parole nei rapporti con i terzi, ossia di coloro che non sono parte del contratto preliminare, è come se il contratto definitivo di vendita fosse trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

Altra funzione della trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare non garantisce solo la “prenotazione” degli effetti, ma garantisce un’ulteriore tutela dell’acquirente anche nel caso in cui il venditore decida di non voler più concludere il contratto definitivo di vendita.

Nel caso in cui venga corrisposta una somma di denaro come acconto o come caparra, per il rimborso o per avere il doppio della caparra, la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. L’acquirente quindi in caso di vendita forzata ha diritto di essere preferito agli altri creditori, e quindi di ricevere per primo il pagamento, grazie alla trascrizione del contratto preliminare.

Perché è importante trascrivere il compromesso?

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altri atti dispositivi dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subiti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

Solitamente, inoltre, quando si firma il compromesso, si chiede alla parte promissaria acquirente di versare a titolo di caparra una certa percentuale del prezzo finale, che viene incassata dalla promittente venditrice. A volte le somme possono essere esigue, altre volte queste somme possono essere parte cospicua delle finanze personali.

La trascrizione permette di affrontare in maniera serena le eventuali sopravvenienze che possano eventualmente accadere al venditore, sapendo che ad ogni modo l’ordinamento giuridico ha predisposto una forte tutela del contraente debole. Con la trascrizione del preliminare non sarà più necessario preoccuparsi dell’inadempimento del venditore, del suo fallimento o dell’azione dei suoi creditori. Il promissario acquirente può contare sempre sulla possibilità di riavere quanto versato anticipatamente o di ottenere la vendita dell’immobile.

Rischi della mancata trascrizione del preliminare e rimedi

Se il contratto preliminare viene concluso con una scrittura privata e non viene trascritto il promittente venditore potrebbe decidere dopo il preliminare e prima del contratto definitivo di vendita, di vendere lo stesso bene ad altre persone oppure di concedere l’usufrutto a un’altra persona, così come di iscrivere ipoteca sul bene a garanzia di qualche debito che ha contratto. Se ciò accadesse non vi sarebbero delle tutele per il potenziale acquirente che ha firmato il compromesso.

Il rimedio della trascrizione del compromesso nei registri immobiliari potrebbe esporre a meno rischi in quanto viene impedito che i diritti del promissario acquirente siano pregiudicati da eventuali accadimenti successivi al compromesso, oppure quando il venditore è esposto a dei rischi (si pensi al caso del venditore che sia imprenditore e che possa essere soggetto a fallimento).

Quando si trascrive il preliminare nella prassi

Il contratto preliminare di vendita stipulato per atto pubblico dal notaio si trascrive tutte le volte in cui vi sia la possibilità di incorrere in una brutta sorpresa dopo la sua conclusione.

Nella prassi si assiste alla trascrizione del preliminare ad esempio quando la caparra, ossia la somma di pagamento del prezzo data in anticipo è molto alta, oppure quando il lasso di tempo tra il preliminare e il definitivo è molto alto, oppure quando maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso del venditore che sia un imprenditore e che, come tale, sia un soggetto fallibile).

Pertanto se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è sempre opportuno trascrivere il preliminare anche quando ciò sia facoltativo. In caso contrario le parti – in particolare l’acquirente – potranno correre maggiori rischi.

Chi trascrive il preliminare

La trascrizione del preliminare non grava sulle parti, non saranno loro a doversi occupare della pubblicità del contratto nei Registri immobiliari.

La trascrizione del contratto preliminare di vendita dovrà essere effettuata dal notaio che, redatto l’atto pubblico notarile o autenticato un contratto preliminare, nel termine di 30 giorni dalla stipula dovrà procedere all’adempimento. Naturalmente è sempre preferibile che il notaio provveda il prima possibile per evitare che vi siano problemi come sopra illustrati. 

Quanto costa trascrivere il preliminare?

Il costo del preliminare rogato da un notaio ha un costo piuttosto esiguo. La tassazione di questo consta per lo più di imposte fisse. Difatti, imposta di registro e imposta ipotecaria sono ciascuna pari ad euro 200,00. Si devono aggiungere poi euro 230 a titolo di bollo e 35 di tassa ipotecaria.

Quanto alla somma versata anticipatamente, il Legislatore distingue il titolo in base al quale vengono versate. Qualora le somme versate costituiscano caparra, per esse è prevista una tassazione pari allo 0,5% di quanto versato. Se, invece, queste somme, vengono versate a titolo di acconto prezzo, è richiesto a titolo di imposta il 3% calcolato sulla base della somma versata.

L’imposta proporzionale si perde?

L'art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede che l’imposta proporzionale pagata per le sole somme versate a titolo di caparra (ossia lo 0,5%) possa essere detratta - come credito d’imposta - dall’imposta di registro del contratto definitivo.

Onorario del notaio

Anche il preliminare prevede il pagamento dell’onorario al notaio nel momento in cui venga stipulato per atto pubblico notarile o con scrittura privata autenticata. Ad esso saranno dovute anche la tassa archivio e la cassa nazionale del notariato che vengono calcolate in base ai c.d. onorari repertoriali.

È, comunque, utile precisare che tendenzialmente è prassi dei notai prevedere onorari più vantaggiosi per il contratto definitivo qualora esso sia preceduto da un preliminare notarile, in quanto la maggior parte dell’istruttoria della pratica è già stata svolta in sede di preliminare. 

Il costo naturalmente può variare da professionista a professionista ma anche in base alla complessità dell’operazione. Per avere tuttavia un quadro completo è opportuno sempre richiedere una consulenza notarile per comprendere le spese che realmente dovranno sostenersi.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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