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Il ruolo sociale del compromesso e l’importanza di trascriverlo dal Notaio

Che cos’è il compromesso?

L’importanza di trascrivere il compromesso dal NotaioIl preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Le funzioni del compromesso e del preliminare

Le funzioni del compromesso o, meglio, del preliminare sono fondamentalmente due.

La prima funzione è quella di mettere nero su bianco, quindi su un documento scritto, l’accordo tra le parti, cioè il compromesso che acquirente e venditore svolgono per raggiungere una volontà condivisa.

La seconda funzione è quella di impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio, per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente assumono un vero e proprio obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà o altro diritto su di un immobile.

Per il compromesso serve il notaio?

Nella maggior parte dei casi, il compromesso (preliminare) non richiede che esso venga ricevuto da un notaio. L’unico caso in cui è necessario sottoscrivere un preliminare davanti un notaio è quando questo ha ad oggetto un immobile da costruire.

Escluso il preliminare di immobile da costruire, il compromesso deve avere sempre e necessariamente la forma scritta, ma può essere redatto direttamente dalle parti, senza necessità che intervenga un notaio.

Il compromesso deve essere trascritto?

Il compromesso (o preliminare), come ogni documento scritto che racchiude un accordo contrattuale, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, ma non deve essere necessariamente trascritto.

Anzi, non tutti i compromessi possono essere trascritti. Il solo compromesso ricevuto da un notaio può essere trascritto, in quanto il notaio è uno dei professionisti abilitati a richiedere la trascrizione dei negozi giuridici.

Il compromesso sottoscritto dalle parti, magari con l’intervento unicamente dell’agenzia immobiliare come consulente, non è trascrivile.

La trascrizione del preliminare di compravendita

Fino al 1996 non vi era alcuna tutela preventiva per il promissario acquirente, e si riteneva che il preliminare non fosse trascrivibile, in quanto contratto ad effetti meramente obbligatori.

Nel 1996, il Legislatore, con una riforma epocale, ha previsto la trascrizione dei contratti preliminari che hanno ad oggetto l’obbligo di trasferimento di un diritto di un immobile.

Funzione della trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare sembrerebbe avere funzione prenotativa della trascrizione dell’atto con cui si perfeziona l’acquisto definitivo (contratto definitivo, atto esecutivo o sentenza del giudice ai sensi dell’art. 2932 c.c.).

Ciò comporterebbe che eventuali trascrizioni ed iscrizioni successive a quella del preliminare soccombano, cosicché l’acquirente possa divenire titolare di un bene libero da vincoli, senza doversi preoccupare di eventuali vicende avverse accadute al venditore.

Il Legislatore ha voluto così rendere irrilevanti gli accadimenti giuridici intercorrenti tra la trascrizione del preliminare e del definitivo.

Tecnicamente, la trascrizione del preliminare non prevale - di per sé - su iscrizioni e trascrizioni successive, ma è solo prenotazione della vera trascrizione opponibile, ossia quella del definitivo, i cui effetti retroagirebbero alla data di trascrizione del preliminare.

Una seconda funzione è quella di pubblicità costitutiva del privilegio ex 2775 bis c.c., cioè il privilegio di essere preferiti rispetto agli altri nel caso di restituzione delle somme versate dal promissario acquirente a titolo di caparra in sede di preliminare.

Perché è importate trascrivere il compromesso?

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altri atti dispositivi dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subiti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

Solitamente, inoltre, quando si firma il compromesso, si chiede alla parte promissaria acquirente di versare a titolo di caparra una certa percentuale del prezzo finale, che viene incassata dalla promittente venditrice. A volte le somme possono essere esigue, altre volte queste somme possono essere parte cospicua delle finanze personali.

La trascrizione permette di affrontare in maniera serena le eventuali sopravvenienze che possano eventualmente accadere al venditore, sapendo che ad ogni modo l’ordinamento giuridico ha predisposto una forte tutela del contraente debole. Con la trascrizione del preliminare non sarà più necessario preoccuparsi dell’inadempimento del venditore, del suo fallimento o dell’azione dei suoi creditori. Il promissario acquirente può contare sempre sulla possibilità di riavere quanto versato anticipatamente o di ottenere la vendita dell’immobile.

Quanto costa trascrivere il preliminare?

Il costo del preliminare rogato da un notaio ha un costo piuttosto esiguo. La tassazione di questo consta per lo più di imposte fisse. Difatti, imposta di registro e imposta ipotecaria sono ciascuna pari ad euro 200,00. Si devono aggiungere poi euro 230 a titolo di bollo e 35 di tassa ipotecaria.

Quanto alla somma versata anticipatamente, il Legislatore distingue il titolo in base al quale vengono versate. Qualora le somme versate costituiscano caparra, per esse è prevista una tassazione pari allo 0,5% di quanto versato. Se, invece, queste somme, vengono versate a titolo di acconto prezzo, è richiesto a titolo di imposta il 3% calcolato sulla base della somma versata.

L’imposta proporzionale si perde?

L'art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede che l’imposta proporzionale pagata per le sole somme versate a titolo di caparra (ossia lo 0,5%) possa essere detratta - come credito d’imposta - dall’imposta di registro del contratto definitivo.

Onorario del notaio

Anche il preliminare prevede il pagamento dell’onorario al notaio. Ad esso saranno dovute anche la tassa archivio e la cassa nazionale del notariato che vengono calcolate in base ai c.d. onorari repertoriali.

È, comunque, utile precisare che tendenzialmente è prassi dei notai prevedere onorari più vantaggiosi per il contratto definitivo qualora esso sia preceduto da un preliminare notarile, in quanto la maggior parte dell’istruttoria della pratica è già stata svolta in sede di preliminare.

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