Il ruolo sociale del compromesso e l’importanza di trascriverlo dal Notaio
- Che cos’è il compromesso?
- Per il compromesso serve il notaio?
- Che cos’è la trascrizione e a che serve
- La trascrizione del preliminare di compravendita
- Perché è importante trascrivere il compromesso?
- Chi trascrive il preliminare
- Quanto costa trascrivere il preliminare?
- Domande frequenti
Che cos’è il compromesso?
Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.
Se dopo il compromesso il venditore…
| …fa questo | Compromesso non trascritto | Compromesso trascritto |
|---|---|---|
| Vende la casa a un altro | ✘ La casa è di chi ha trascritto prima; a voi resta la causa per i danni | ✔ La vendita successiva non vi è opponibile |
| Concede un’ipoteca o subisce un pignoramento | ✘ Comprate una casa gravata | ✔ Di norma non vi riguarda, se il rogito arriva nei tempi |
| Non restituisce la caparra | ✘ Siete un creditore come gli altri | ✔ Avete un privilegio sulla casa |
Il preliminare può essere concluso sia per scrittura privata che per atto pubblico notarile. Andare dal notaio per il preliminare può evidenziare subito le eventuali problematiche che sorgerebbero in sede di stipula del definitivo.
Si pensi al caso in cui la casa che si intende comprare abbia un problema di abuso edilizio o non sia identificata correttamente al catasto con la planimetria conforme allo stato dell’immobile o ancora sia oggetto di pignoramento e non siano effettuati i dovuti controlli prima del compromesso. È proprio per questo che è sempre opportuno rivolgersi al notaio per una consulenza notarile.
Le funzioni del compromesso e del preliminare
Le funzioni del compromesso o, meglio, del preliminare sono fondamentalmente due. Entrambe tutelano la parte potenziale compratrice da eventuali problematiche future.
La prima funzione è quella di mettere nero su bianco, quindi su un documento scritto, l’accordo tra le parti, cioè il compromesso che acquirente e venditore svolgono per raggiungere una volontà condivisa.
La seconda funzione è quella di impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio, per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente assumono un vero e proprio obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà o altro diritto su di un immobile.
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Per il compromesso serve il notaio?
Nella maggior parte dei casi, il compromesso (preliminare) non richiede che esso venga ricevuto da un notaio. L’unico caso in cui è necessario sottoscrivere un preliminare davanti un notaio è quando questo ha ad oggetto un immobile da costruire.
La legge è molto severa sul punto: dal 2019 il preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire o in corso di costruzione deve essere fatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, e va trascritto.
Escluso il preliminare di immobile da costruire, il compromesso di compravendita di beni immobili deve avere sempre e necessariamente la forma scritta, ma può essere redatto direttamente dalle parti, senza necessità che intervenga un notaio, con una scrittura privata.
Il compromesso deve essere trascritto?
Il compromesso (o preliminare), come ogni documento scritto che racchiude un accordo contrattuale di questo tipo, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, come spiegato nella pagina sulla registrazione del preliminare, ma non deve essere necessariamente trascritto.
Anzi, non tutti i compromessi possono essere trascritti. Il solo compromesso ricevuto o autenticato da un notaio può essere trascritto.
Il compromesso sottoscritto dalle parti, magari con l’intervento unicamente dell’agenzia immobiliare come consulente, non è trascrivile.
Che cos’è la trascrizione e a che serve
La trascrizione è un procedimento che ha lo scopo di rendere pubblico un determinato atto giuridico: nel linguaggio tecnico degli esperti del settore si afferma che con la trascrizione l’atto è opponibile ai terzi. Che vuol dire? Vuol dire che quel contratto una volta trascritto non solo ha effetto tra le parti, ma potrà essere fatto valere anche nei confronti dei terzi che non potranno sollevare il fatto di non esserne a conoscenza essendo stato annotato in un pubblico registro.
La trascrizione del preliminare di compravendita
Fino al 1996 non vi era alcuna tutela preventiva per il promissario acquirente, e si riteneva che il preliminare non fosse trascrivibile, in quanto contratto ad effetti meramente obbligatori. Infatti la legge prescrive la trascrizione principalmente per tutti quegli atti che prevedono il trasferimento di diritti immediati e non in un momento successivo.
Nel 1996, il Legislatore, con una riforma epocale, ha previsto la trascrizione dei contratti preliminari che hanno ad oggetto l’obbligo di trasferimento di un diritto di un immobile.
Funzione della trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare ha funzione prenotativa della trascrizione dell’atto con cui si perfeziona l’acquisto definitivo (contratto definitivo, atto esecutivo o sentenza del giudice ai sensi dell’art. 2932 c.c.). Che cosa significa? Rispetto a cosa si ha una “prenotazione”? Significa che eventuali trascrizioni o iscrizioni che possano arrecare danno a colui che compra nel lasso di tempo tra il preliminare e il definitivo vengano neutralizzate grazie alla trascrizione, cosicché l’acquirente possa divenire titolare di un bene libero da vincoli, senza doversi preoccupare di eventuali vicende avverse accadute al venditore in quel periodo.
Il Legislatore ha voluto così rendere irrilevanti gli accadimenti giuridici intercorrenti tra la trascrizione del preliminare e del definitivo.
Che vuol dire effetto prenotativo della trascrizione
Tecnicamente, la trascrizione del preliminare non prevale - di per sé - su iscrizioni e trascrizioni successive, ma è solo prenotazione della vera trascrizione opponibile, ossia quella del definitivo, i cui effetti retroagirebbero alla data di trascrizione del preliminare. In altre parole nei rapporti con i terzi, ossia di coloro che non sono parte del contratto preliminare, è come se il contratto definitivo di vendita fosse trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.
La prenotazione però non dura all’infinito: i suoi effetti cessano se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data prevista per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Se la data va spostata, conviene farlo per tempo, come spiegato nella pagina sulla durata del compromesso.
Altra funzione della trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare non garantisce solo la “prenotazione” degli effetti, ma garantisce un’ulteriore tutela dell’acquirente anche nel caso in cui il venditore decida di non voler più concludere il contratto definitivo di vendita.
Nel caso in cui venga corrisposta una somma di denaro come acconto o come caparra, per il rimborso o per avere il doppio della caparra, la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. L’acquirente quindi in caso di vendita forzata ha diritto di essere preferito agli altri creditori, e quindi di ricevere per primo il pagamento, grazie alla trascrizione del contratto preliminare, con i limiti previsti dalla legge.
Perché è importante trascrivere il compromesso?
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altri atti dispositivi dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subiti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente, se il definitivo arriva nei tempi.
Solitamente, inoltre, quando si firma il compromesso, si chiede alla parte promissaria acquirente di versare a titolo di caparra una certa percentuale del prezzo finale, che viene incassata dalla promittente venditrice. A volte le somme possono essere esigue, altre volte queste somme possono essere parte cospicua delle finanze personali.
La trascrizione permette di affrontare in maniera più serena le eventuali sopravvenienze che possano eventualmente accadere al venditore, sapendo che l’ordinamento giuridico ha predisposto una forte tutela del contraente debole. Con la trascrizione del preliminare il promissario acquirente è molto più protetto contro l’inadempimento del venditore, il suo fallimento o l’azione dei suoi creditori, e ha più strumenti per riavere quanto versato o per ottenere la vendita dell’immobile. Cosa si può fare se il venditore si tira indietro è spiegato nella pagina sull’inadempimento del compromesso.
Rischi della mancata trascrizione del preliminare e rimedi
Se il contratto preliminare viene concluso con una scrittura privata e non viene trascritto il promittente venditore potrebbe decidere dopo il preliminare e prima del contratto definitivo di vendita, di vendere lo stesso bene ad altre persone oppure di concedere l’usufrutto a un’altra persona, così come di iscrivere ipoteca sul bene a garanzia di qualche debito che ha contratto. Se ciò accadesse il potenziale acquirente che ha firmato il compromesso avrebbe di norma solo la strada della richiesta dei danni al venditore.
Il rimedio della trascrizione del compromesso nei registri immobiliari espone a meno rischi in quanto impedisce che i diritti del promissario acquirente siano pregiudicati da eventuali accadimenti successivi al compromesso, anche quando il venditore è esposto a dei rischi (si pensi al caso del venditore che sia imprenditore e che possa essere soggetto a fallimento).
Quando si trascrive il preliminare nella prassi
Il contratto preliminare di vendita stipulato dal notaio si trascrive di solito tutte le volte in cui vi sia la possibilità di incorrere in una brutta sorpresa dopo la sua conclusione.
Nella prassi si assiste alla trascrizione del preliminare ad esempio quando la caparra, ossia la somma di pagamento del prezzo data in anticipo è molto alta, oppure quando il lasso di tempo tra il preliminare e il definitivo è molto lungo, oppure quando maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso del venditore che sia un imprenditore e che, come tale, sia un soggetto fallibile).
Pertanto se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno valutare la trascrizione del preliminare anche quando sia facoltativa. In caso contrario le parti, e in particolare l’acquirente, potranno correre maggiori rischi.
Chi trascrive il preliminare
La trascrizione del preliminare non grava sulle parti, non saranno loro a doversi occupare della pubblicità del contratto nei Registri immobiliari.
La trascrizione del contratto preliminare di vendita viene curata dal notaio che ha redatto l’atto pubblico o autenticato le firme, di norma entro 30 giorni dalla stipula. Naturalmente è sempre preferibile che vi si provveda il prima possibile per evitare che vi siano problemi come sopra illustrati.
Quanto costa trascrivere il preliminare?
Il costo del preliminare rogato da un notaio è piuttosto contenuto. La tassazione consta per lo più di imposte fisse: 200 euro di imposta di registro e, se si trascrive, 200 euro di imposta ipotecaria, a cui si aggiungono il bollo e la tassa ipotecaria.
Sulle somme versate in anticipo, dal 1° gennaio 2025 si paga lo 0,5%, sia che siano versate come caparra confirmatoria sia come acconto sul prezzo: prima gli acconti pagavano il 3%. Con una caparra di 30.000 euro, per esempio, sono 150 euro. Se la vendita è soggetta a IVA, sugli acconti si paga solo l’imposta fissa.
L’imposta proporzionale si perde?
No. L'art. 10 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prevede che l’imposta proporzionale pagata sulle somme versate, lo 0,5%, venga poi scalata dall’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, e non possa superarla.
Onorario del notaio
Anche il preliminare prevede il pagamento dell’onorario al notaio nel momento in cui venga stipulato per atto pubblico notarile o con scrittura privata autenticata. Ad esso saranno dovute anche la tassa archivio e la cassa nazionale del notariato che vengono calcolate in base ai c.d. onorari repertoriali.
Il costo naturalmente può variare da professionista a professionista ma anche in base alla complessità dell’operazione. Per avere un quadro completo è opportuno richiedere una consulenza notarile e un preventivo ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
Domande frequenti
Posso trascrivere un compromesso firmato in agenzia?
No. Si può trascrivere solo il compromesso fatto per atto pubblico o con le firme autenticate da un notaio.
Per quanto tempo protegge la trascrizione?
Fino a un anno dopo la data prevista per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Se il definitivo non arriva entro questi termini, la protezione cessa.
Quanto si paga sulla caparra al compromesso?
Lo 0,5% della somma, sia per la caparra sia per gli acconti, oltre ai 200 euro fissi di registro. Quanto versato in percentuale viene poi scalato dalle imposte del rogito.
Conviene sempre trascrivere il compromesso?
Conviene soprattutto quando la caparra è alta, quando passa molto tempo fino al rogito o quando il venditore è un’impresa. È bene chiederlo direttamente al notaio.
