Cosa succede se non si rispetta il compromesso?

• Il compromesso: un impegno tra le parti
• Cosa succede se non si rispetta il preliminare
• Venditore non rispetta il compromesso
• Compratore che non rispetta il compromesso
• Contenuto del compromesso
• Comprare la casa senza stipulare la compravendita
• Risolvere il contratto se il venditore cambia idea
• La sorte della caparra confirmatoria nel caso in cui il venditore non rispetti il compromesso

Il compromesso: un impegno tra le parti

Dopo aver individuato la casa che ci interessa e aver concluso le trattative con il proprietario, che ha accettato la nostra proposta di acquisto, non ci resta che concludere il compromesso o quello che viene più precisamente definito contratto preliminare di compravendita. Sebbene ci sia la possibilità di concludere il compromesso privatamente, non ci sono tutte le tutele e le garanzie offerte dalla conclusione del preliminare davanti al notaio che viene da quest’ultimo trascritto nei registri immobiliari, producendo effetti nei confronti anche dei terzi e non lasciando all’accordo tra le parti mera efficacia interna e quindi valenza di una semplice promessa di stipulare la compravendita.

Difatti, con la trascrizione del preliminare l’impegno assunto dalle parti nel contratto di stipulare il definitivo di compravendita le parti sono obbligate a stipulare l’atto entro i termini e con le modalità specificate nell’accordo preliminare, e, nel caso in cui una delle parti non dovesse rispettare il suo contenuto, vi sarebbero ripercussioni, vediamo insieme quali sono.

Contenuto del compromesso

All’interno del contratto preliminare, che deve avere necessariamente la forma scritta, oltre ai dati identificativi delle parti che si impegnano a sottoscrivere è necessario inserire una serie di menzioni e dichiarazioni oltre che indicazioni.

In primo luogo bisogna inserire i dati identificativi dell’immobile che si intende comprare e gli estremi catastali, quindi è necessario procurarsi una visura catastale aggiornata dello stesso, è poi opportuno indicare lo stato di fatto urbanistico dell’immobile, quindi eventuali permessi edilizi e la relativa documentazione.

Oltre ad identificare il bene che sarà oggetto di vendita è opportuno prevedere la data entro cui dovrà essere stipulato il definitivo di compravendita, le modalità con cui dovrà essere stipulato, facendo anche un eventuale riferimento al notaio scelto per la compravendita. Tendenzialmente, già nel preliminare viene inserito il prezzo al quale il bene verrà venduto ed è possibile che venga versato un acconto o una caparra da parte del futuro compratore, che verrà in seguito sottratto, in sede di definitivo, al totale del corrispettivo della compravendita.

Cosa succede se non si rispetta il preliminare

Una volta che il contratto preliminare viene accettato e sottoscritto, le parti si obbligano ad eseguirlo nei modi e nei tempi stabiliti, tuttavia può accadere che una delle parti decida di cambiare idea e non rispettare l’obbligo assunto e, di conseguenza, lo stesso compromesso, divenendo così inadempiente verso l’altra parte che si troverebbe a subire gli effetti della scelta altrui.

Tuttavia, la parte che non è venuta meno all’impegno assunto e che vuole sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita non può semplicemente subire gli effetti delle scelte altrui e non ricevere nulla in cambio, potendo evitare i danni derivanti dalle conseguenze del comportamento dell’altra parte che si è resa inadempiente, agendo contro quest’ultima e avendo diverse opzioni di tutela, offerte dalla stessa legge, vediamo quali sono a seconda della parte che non rispetta il compromesso.

Venditore non rispetta il compromesso

Può accadere che il venditore, attuale proprietario del bene, una volta concluso il contratto preliminare decida di non vendere perché vuole rimare ad abitare della casa che aveva messo in vendita oppure decida di non vendere più al compratore con il quale si era impegnato a sottoscrivere il definitivo di compravendita, perché ha trovato un’altra persona a cui vendere che magari offre un prezzo maggiore. In questo caso come può essere tutelato l’acquirente che si vedrebbe sottrarre il bene che si era impegnato a comprare nel preliminare?

Comprare la casa senza stipulare la compravendita

In primo luogo, se il venditore non vuole rispettare l’impegno preso, la parte che si è impegnata a comprare può intimare al venditore di adempiere inviandogli una diffida, affinché quest’ultimo si presenti dinanzi al notaio per stipulare il contratto definitivo di compravendita.

Nel caso in cui la parte venditrice, nonostante la diffida, non si presenti alla stipula della vendita, allora la parte acquirente può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto di compravendita non concluso. Più precisamente si tratta dell’esecuzione in forma specifica del contratto, che comporta il trasferimento della proprietà in capo al compratore, non perché viene stipulato il definitivo, ma il passaggio di proprietà avviene in virtù della sentenza che produce gli stessi effetti che si sarebbero prodotti se la vendita fosse stata conclusa davanti al notaio.

In questo caso, anche senza la stipula del contratto di compravendita, l’acquirente acquista la proprietà del bene e dovrà pagare quanto dovuto per il trasferimento della proprietà che sarà concordato dal giudice, in tale ipotesi è possibile che al compratore venga riconosciuta dallo stesso giudice una somma a titolo di risarcimento del danno per non aver potuto ottenere il passaggio della proprietà nel termine stabilito nel preliminare ma in ritardo in virtù della sentenza, quindi il risarcimento è dovuto a causa del ritardo.

Risolvere il contratto se il venditore cambia idea

È ben possibile che, nel momento in cui l’acquirente viene a conoscenza della decisione del venditore di non vendere più, decida anch’esso di non voler più comprare, magari perché non ha intenzione di intraprendere le vie giudiziali, ma non bisogna temere di perdere ogni tipo di tutela in questo caso.

Difatti, in alternativa all’acquisto della proprietà in virtù della sentenza giudiziale, l'acquirente può richiedere la risoluzione del contratto preliminare, ovvero lo scioglimento di ogni vincolo con la controparte.

Non è però sempre possibile avvalersi di questa soluzione, è infatti necessario che il soggetto venditore si sia reso inadempiente per gravi motivazioni. Ad ogni modo, anche in caso di risoluzione del contratto, il venditore che non ha più venduto potrà essere tenuto al risarcimento dei danni nei confronti dell’acquirente che non ha più potuto comprare la casa.

La sorte della caparra confirmatoria nel caso in cui il venditore non rispetti il compromesso

Qualora nel contratto preliminare di compravendita sia prevista la caparra confirmatoria, la parte adempiente, che in tal caso è l’acquirente, potrà esercitare il suo diritto di recesso, in conseguenza delle scelte dell’altra parte del contratto e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore al momento della sottoscrizione del preliminare. Questa somma è dovuta al compratore a titolo di risarcimento del danno, che in questo caso non dovrà essere provato, ma allo stesso tempo non sarà possibile chiedere al giudice un risarcimento danni ulteriore.

Compratore che non rispetta il compromesso

Può accadere che a rendersi inadempiente sia la parte acquirente, che decide di non presentarsi davanti al notaio per stipulare il contratto definitivo di compravendita, in questo caso il venditore può tutelarsi in vari modi: per prima cosa se l’acquirente ha versato una caparra al preliminare il venditore può trattenerla e non doverla restituire, nel caso in cui, invece, la caparra non sia stata versata, il venditore può richiedere un risarcimento del danno per i danni patrimoniali subiti dovuti alla mancata vendita dell’immobile.