Cosa succede se si scopre un vizio dell’immobile dopo il rogito?

• Quali tutele offre il rogito dal notaio
• Scoperta di vizi dell’immobile dopo il rogito
• Cosa fare se si scopre uno di questi vizi?
• Cosa fare se si scopre un abuso edilizio?
• Chi deve provvedere alla sanatoria?
• Cosa fare se si scopre un vizio o un abuso dopo il preliminare di compravendita?
• Entro quanto tempo si possono eccepire i vizi?
• Si può escludere convenzionalmente la garanzia?

Quali tutele offre il rogito dal Notaio

Il rogito notarile serve per acquistare una casa e offre una determinata tutela su più fronti, in modo che successivamente, qualora dovessero rinvenirsi dei vizi o dei difetti dell’immobile si possono intraprendere differenti tipologie di azioni nel proprio interesse, ma solo a determinate condizioni. In primo luogo, occorre considerare che prima del rogito vengono effettuati tutti i controlli.

Il Notaio richiede al venditore tutti i titoli edilizi, ovvero in particolare il titolo abilitativo che abbia autorizzato l’edificazione dell’immobile. Oltre a questo, viene richiesto qualsiasi altro titolo rilasciato dal Comune per eventuali modifiche urbanistiche, quali ad esempio lavori di ristrutturazione.

Queste informazioni si possono rinvenire anche nell’atto di provenienza, quindi nel rogito con il quale il venditore ha acquistato l’immobile. In secondo luogo, nel rogito il venditore offre garanzia all’acquirente, che ne è consapevole perché ha visionato l’immobile, che esso sia libero da vizi, pesi, iscrizioni pregiudizievoli che lo rendano inidoneo all’uso.

Scoperta di vizi dell’immobile dopo il rogito

Se questa appena descritta è la teoria, dobbiamo invece parlare della pratica nella quale spesso capita che nonostante i controlli e le valutazioni di acquirente e venditore, per motivi disparati possono emergere delle problematiche dopo il rogito. Esse possono essere più o meno gravi e a seconda di ciò cambiano le azioni da intraprendere. In primo luogo, l’acquirente potrebbe scoprire successivamente al rogito dei vizi o piccoli difetti di cui prima non aveva conoscenza, perché magari si possono cogliere solo dopo aver vissuto la casa.

Si pensi, ad esempio, ad infiltrazioni che sono nascoste da una pitturazione oppure una mancata conformità degli impianti, vizi agli impianti idraulici, difetti dell’impianto di riscaldamento, o di quello fognario. La legge tutela l’acquirente, in quanto nel rogito il venditore si obbliga espressamente a garantire che la casa sia esente da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata oppure che ne diminuiscano il valore (lo prevede l’art. 1490 c.c.).

Cosa fare se si scopre uno di questi vizi?

Se dovesse successivamente al rogito scoprirsi uno di questi sopradetti vizi, i rimedi possono essere molteplici. L’acquirente può avere diritto alla risoluzione del contratto, oppure ad una riduzione del prezzo pagato unitamente al risarcimento del danno.

Tuttavia, i vizi devono essere preesistenti al rogito, quindi non devono essere comparsi successivamente; devono, inoltre, essere stati nascosti dal venditore. Questo è un controllo che difficilmente può essere accuratamente fatto in sede di rogito, a meno che non si analizzi a fondo la casa con un tecnico di fiducia, ma molto spesso ci si fida delle dichiarazioni del venditore. Nel rogito, il Notaio fa dichiarare all’acquirente di essere consapevole dello stato dell’immobile e in alcuni casi potrebbe avere già visionato il vizio, accettandolo preventivamente. In questo caso, ovviamente, i rimedi non spettano.

Entro quanto tempo si possono eccepire i vizi?

L’acquirente non ha molto tempo, per cui dalla consegna delle chiavi e quindi dal giorno del rogito possono passare al massimo otto giorni, entro i quali l’acquirente deve far valere questi vizi. Successivamente, rientreranno nella buona fede dell’acquirente che ha visionato la casa e l’ha accettata così com’è.

Si può escludere convenzionalmente la garanzia?

Tutto questo discorso vale per l’ipotesi in cui nel rogito le parti consapevolmente non abbiano escluso la garanzia, ovvero non abbiano pattuito un prezzo inferiore proprio per la presenza dei vizi.

Cosa fare se si scopre un abuso edilizio?

Ben più grave è la situazione in cui, piuttosto che scoprire un mero vizio dell’immobile, si viene a conoscenza di un problema relativo alla situazione urbanistica dell’immobile. È una situazione diversa in quanto è richiesto a pena di nullità dell’atto l’allegazione del titolo urbanistico, ovvero del titolo edilizio in virtù del quale è stato costruito l’immobile.

Il controllo viene effettuato mediante una dichiarazione del venditore, che solitamente è in possesso di tali documenti, oppure nell’atto di provenienza e negli altri atti di acquisto andando a ritroso nel tempo. Senza questo titolo l’atto non si può rogitare.

Ci sono, invece, abusi minori, che se vengono scoperti comportano la possibilità di agire da parte dell’acquirente per chiedere di essere risarcito, sempre che decida di farlo. In alcuni casi, infatti, è necessario effettuare una sanatoria, che spesso comporta delle spese. Vediamo come si può procedere,

Chi deve provvedere alla sanatoria?

Se si scopre un abuso edilizio minore, è possibile agire per la riduzione del prezzo pari appunto ai costi da sopportare per la sanatoria; in secondo luogo, si può agire chiedendo la risoluzione del contratto oppure il risarcimento del danno. Ci si deve muovere comunque in fretta, in quanto ci sono dei termini ben precisi quindi la prima cosa da fare è quella di raccogliere tutta la documentazione necessaria atta a dimostrare l’abuso.

Cosa fare se si scopre un vizio o un abuso dopo il preliminare di compravendita?

La situazione è ben diversa se si scoprono dei vizi oppure addirittura un abuso dopo il preliminare, sia che sia stato fatto per atto pubblico, sia per scrittura privata. Il preliminare o compromesso non trasferisce la proprietà del bene, ma obbliga solo le parti a stipulare poi il definitivo entro un termine stabilito.

Si può dire che la funzione del preliminare sia proprio quella del controllo delle sopravvenienze, quindi è proprio nel periodo di tempo tra preliminare e definitivo che si devono effettuare tutti i controlli: il venditore deve mettere a disposizione tutta la documentazione necessaria, soprattutto quella urbanistica e catastale, nonché quella riferita agli impianti e alla certificazione energetica.

L’acquirente è sì obbligato proprio dal contratto alla stipula del definitivo di compravendita, per cui se entro la data del rogito ad esempio il venditore non fornisce tutta la documentazione, il compratore è legittimato a non effettuare il rogito definitivo di compravendita.