Il Notaio e acquisto di una casa in costruzione: e se il costruttore fallisce?

• L’acquisto di una casa in costruzione è un rischio? e se il costruttore fallisce? vediamo quali sono le tutele previste e perché il ruolo del notaio è centrale.
• Notaio e acquisto di una casa in costruzione: le tutele a favore del compratore
• Notaio e acquisto di una casa in costruzione: se il costruttore fallisce si escute la fideiussione

L’acquisto di una casa in costruzione è un rischio? E se il costruttore fallisce? Vediamo quali sono le tutele previste e perché il ruolo del Notaio è centrale.

Qual è il ruolo del Notaio nell’acquisto di una casa in costruzione? Se il costruttore fallisce a quali rischi va incontro l’acquirente? Vediamolo insieme ed andiamo con ordine.

L’acquisto di una casa in costruzione può essere stimolante: è possibile scegliere le finiture, le condizioni di pagamento possono essere favorevoli, ma certo occorre monitorare i tempi di consegna e soprattutto tutelarsi dalla possibilità che il costruttore fallisca.

Come sappiamo l’acquisto di una casa è un percorso a tappe: prima si procede con la proposta d’acquisto, poi si stipula il contratto preliminare ed infine si arriva alla compravendita vera e propria. In caso di acquisto tra privati la figura del Notaio è legalmente richiesta solo nell’ultima tappa, la compravendita, anche se è una scelta lungimirante coinvolgerlo sin dall’inizio del “viaggio”.

In caso di acquisto di una casa in costruzione il Notaio è coinvolto, per legge, sin dalla stesura del compromesso che in questo caso è obbligatorio.

Notaio e acquisto di una casa in costruzione: le tutele a favore del compratore

Quando si opta per l’acquisto di una casa in costruzione è obbligatorio sottoscrivere un contratto preliminare per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Lo prevede l’articolo 388 del Codice della Crisi d’Impresa. Tale contratto deve quindi essere rogato o ricevuto per l’autentica dal Notaio.

La figura del Notaio in caso di acquisto di casa in costruzione assume dunque centralità sin dalle fasi preliminari. Il contratto preliminare, oltre a contenere i dati dei soggetti della transazione, il titolo edilizio dell’immobile, o le relative richieste, le caratteristiche tecniche della costruzione, il termine dei lavori e il prezzo complessivo della compravendita, deve contenere anche gli estremi di una garanzia fidejussoria. Si tratta di una fidejussione che il costruttore sottoscrive e copre interamente le cifre versate dall’acquirente fino a quel momento.

Senza la polizza fidejussoria il contratto preliminare è nullo.

A cosa serve la fidejussione? Serve proprio nel caso in cui il costruttore fallisca e non porti a termine i lavori.

Notaio e acquisto di una casa in costruzione: se il costruttore fallisce si escute la fideiussione

Facciamo un esempio per comprendere meglio: il signor Rossi ha deciso di acquistare una villetta a schiera in costruzione. Dopo alcune esplorazioni e una trattativa serrata ha fissato il prezzo con l’impresa Bianchi, il costruttore. Il signor Rossi e l’impresa si sono recati dal Notaio di fiducia del signor Rossi per il contratto preliminare. Il Notaio ha effettuato i controlli preliminari previsti e le carte risultano in regola, nel preliminare vengono indicati, oltre agli altri parametri necessari, il prezzo finale dell’immobile e gli anticipi già versati dal signor Rossi. Nel preliminare sono indicati anche gli estremi della fidejussione sottoscritta dall’impresa Bianchi a favore del signor Rossi pari all’importo degli anticipi ricevuti.

Durante i lavori l’impresa Bianchi subisce un tracollo finanziario ed è costretta a dichiarare fallimento senza aver completato i lavori.

Il signor Rossi a questo punto è in possesso del preliminare rogato da un Notaio che rappresenta un atto pubblico ed un titolo immediatamente esecutivo e può recarsi nell’istituto di credito o presso l’assicurazione dove è stata attivata la fidejussione ed escuterla, chiedere cioè che la cifra “immobilizzata” a suo favore gli venga accreditata.

Attenzione: l’escussione della fidejussione significa per l’acquirente recedere dal contratto. Cioè? Significa che se, per esempio, il curatore fallimentare decide di completare le villette, il contratto preliminare sottoscritto non ha più alcun valore e il signor Rossi non può rivendicare il diritto ad entrare in possesso della villetta opzionata.

Per queste ragioni in caso di acquisto di una casa in costruzione il ruolo del Notaio è ancor più centrale, il professionista potrà infatti fornire tutte le indicazioni e le specifiche previste per un acquisto in sicurezza.