Le agevolazioni prima casa valgono solo quando si acquista?

• Le agevolazioni prima casa in generale
• A quali atti notarili si applicano le agevolazioni prima casa?
• Spese prima casa
• Requisiti prima casa
• Altri atti traslativi
• Conguagli in sede di divisione
• Permuta
• Sentenza di accertamento dell’usucapione o mediazione
• Assegnazione di beni ai soci

Le agevolazioni prima casa, rappresentano il beneficio fiscale più famoso e importante qualora si decida di acquistare una casa dal notaio, nello specifico una prima casa di abitazione. Spesso si pensa che questo risparmio, possa esserci solo nel caso in cui si stipuli un atto di vendita, e, dunque, solo nell’ipotesi in cui si compri una casa.

In realtà è possibile beneficiare di queste agevolazioni anche per altri atti notarili. Vediamo quali sono e quali regole vanno rispettate.

Le agevolazioni prima casa in generale

La disciplina delle agevolazioni prima casa è stata introdotta con l’esigenza di avvantaggiare le persone che si trovano a comprare, per la prima volta, una casa in cui abitare. Il vantaggio consiste in un notevole risparmio, nel pagamento delle tasse e oneri fiscali, collegati all’atto di vendita di una casa. Bisogna specificare che il risparmio non è relativo al corrispettivo da pagare al venditore, e nemmeno influisce in qualche modo sull’onorario del notaio, bensì si tratta di un risparmio nelle imposte.

Spese prima casa

Volendo andare più nello specifico, grazie alle agevolazioni prima casa, viene modificata l’aliquota dell’imposta di registro, che normalmente sarebbe al 9%, ed invece viene ridotta, grazie alle agevolazioni, al 2%.

Con riferimento all’imposta ipotecaria ed all’imposta catastale, dovranno essere pagate in misura fissa, cioè avranno un ammontare fisso di 50 euro ciascuna, quindi 100 euro totali.

Le imposte ora descritte, valgono solo nel caso in cui si acquisti da un soggetto privato e, dunque, non si debba applicare l’imposta sul valore aggiunto (IVA).

Relativamente al pagamento, se ne occuperà direttamente il notaio che si è scelto per il rogito, il quale, essendo sostituto d’imposta, verserà le suddette imposte, mediante modello telematico, al momento della registrazione dell’atto, quindi in un momento successivo, rispetto alla stipula.

Requisiti prima casa

Non sempre, però, è possibile usufruire delle agevolazioni: infatti, affinché se ne possa beneficiare, andranno rispettati questi requisiti:

• La casa che si acquista non deve appartenere ad una di queste categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), trattandosi di categorie previste dalla legge come abitazioni di lusso;
• L’immobile deve essere ubicato all’interno del Comune, in cui l’acquirente è attualmente residente o svolge la sua attività lavorativa. Se cosi non fosse, dovrà impegnarsi a spostare la propria residenza, entro i 18 mesi successivi all’atto;
• l’acquirente non deve essere titolare di un’altra casa sita nello stesso Comune;
• l’acquirente non deve aver precedentemente usufruito delle agevolazioni prima casa, da solo o con il proprio coniuge, e con riferimento a qualsiasi diritto reale.

Relativamente all’ultimo requisito, può anche non essere rispettato, ma la prima casa, comprata beneficiando delle agevolazioni, dovrà essere venduta entro un anno, dall’acquisto della seconda. Ovviamente il primo immobile, non dovrà, in nessun caso, essere collocato all’interno dello stesso Comune, in cui si sta acquistando il secondo.

A quali atti notarili si applicano le agevolazioni prima casa?

Uno dei casi più ricorrenti, è quello in cui il notaio, scelto per il rogito, ponga le domande necessarie, per capire se si possa beneficiare delle agevolazioni prima casa, qualora si sia propensi a stipulare un atto di compravendita.

Tuttavia, non tutti sono a conoscenza del fatto che le agevolazioni prima casa, possano essere applicate anche ad altre tipologie di atti: vediamone alcuni.

Altri atti traslativi

Oltre alla vendita, i benefici prima casa si possono applicare a tutti gli atti che, in generale, comportano un trasferimento di diritti immobiliari, cosiddetti atti traslativi.

Conguagli in sede di divisione

In sede di divisione, sia ereditaria che non, può accadere che un condividente, cioè un soggetto facente parte della comunione che si vuole sciogliere, sia tenuto a versare un conguaglio, cioè una somma di denaro, avente lo scopo di riequilibrare le differenze di valori fra i beni assegnati. Questo può accadere nel caso in cui le quote di fatto e le quote di diritto non siano coincidenti. Ecco che, la parte del conguaglio versato, viene considerata, in base alla normativa fiscale, al pari di un acquisto vero e proprio.

Permuta

Fra gli atti, nei confronti dei quali, possono valere le agevolazioni prima casa, rientra anche il contratto di permuta. Si tratta del tipico contratto di scambio, fra più beni o più diritti. In questo si nota la differenza con la vendita, che è rappresentata dallo scambio di un bene contro il pagamento di un prezzo determinato. Ovviamente i benefici si applicano, qualora il bene permutato sia una casa di abitazione.

Sentenza di accertamento dell’usucapione o mediazione

I benefici fiscali per la prima casa, inoltre, possono valere anche nel caso in cui vengano accertati giudizialmente i presupposti dell’avvenuta usucapione. Si tratta dell’acquisto a titolo originario, con cui una persona diventa titolare di un bene, a seguito del possesso pacifico, continuato ed ininterrotto, per un determinato periodo di tempo. L’usucapione, oltre che con sentenza e quindi con l’intervento del giudice, può avvenire anche attraverso l’accordo di mediazione.

Assegnazione di beni ai soci

Tra le ipotesi finora elencate, va aggiunta anche una fattispecie relativa al diritto societario.

Si tratta dell’atto con cui si stabilisce di assegnare determinati beni sociali ai soci. Normalmente, una simile ipotesi, si verifica solo nel momento in cui la società è in fase di scioglimento, e dunque si provvede al riparto dei cosiddetti beni sociali, fra le persone che compongono l’assetto societario. I beni ripartiti vengono definiti quali sopravvenienze attive, e possono anche consistere in beni immobili, facenti parte del patrimonio della società.