Quando non serve cambiare la residenza per usufruire delle agevolazioni prima casa
- Agevolazioni prima casa: che significa?
- Quando non serve il cambio di residenza per la prima casa
- Se non si sposta la residenza: quanto si rischia
- Tasse per comprare casa
- Domande frequenti sulla prima casa senza cambio di residenza
Quando si decide di comprare casa, è importante avere chiarezza di tutte le possibilità che consentono un risparmio, in termini di costi complessivi. Nell’ambito delle spese, oltre al costo materiale per comprare l’immobile, devono essere tenuti in considerazione, anche le tasse relative all’atto notarile e l’onorario del notaio, scelto per il rogito. Se si ha la fortuna di risparmiare, potendo beneficiare delle agevolazioni prima casa, esistono dei presupposti da dover rispettare, come per esempio un eventuale cambio di residenza.
Tuttavia possono esserci delle eccezioni alla regola: ecco quali sono.
Le tre eccezioni previste dalla legge
La regola è che la casa deve trovarsi nel Comune di residenza, oppure la residenza va trasferita lì entro 18 mesi dal rogito. Le eccezioni previste dalla legge sono tre: se l’immobile si trova nel Comune in cui si svolge la propria attività lavorativa; se chi compra è in servizio permanente nelle Forze armate o nelle Forze di polizia; se chi compra si è trasferito all’estero per lavoro, ha risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni e compra nel Comune di nascita o in quello dove risiedeva o lavorava prima di partire. Quest’ultima regola è in vigore dal 13 giugno 2023 (decreto legge 69/2023) e ha sostituito la vecchia eccezione per gli iscritti all’AIRE, che non esiste più.
| Residenza | Situazione |
|---|---|
| ✔ no | Abito a Monza, lavoro a Milano e compro a Milano |
| ✔ no | Sono in servizio permanente nelle Forze armate o di polizia e compro in un altro Comune |
| ✔ no | Lavoro all’estero, ho vissuto o lavorato in Italia almeno cinque anni e compro nel Comune di nascita o dove vivevo o lavoravo prima |
| ⚠ sì | Compro in un Comune dove non abito né lavoro, ma dove andrò a vivere: la residenza va trasferita entro 18 mesi |
| ✘ | Compro la casa al mare in un Comune dove non abito, non lavoro e non andrò a vivere: niente agevolazioni |
Agevolazioni prima casa: che significa?
Con il termine agevolazioni prima casa, ci si riferisce alle agevolazioni fiscali, che possono spettare alla persona che compra casa per la prima volta. L’agevolazione comporta una riduzione, e dunque un risparmio, delle tasse che devono obbligatoriamente essere pagate per questa tipologia di atto. Vediamo di cosa si tratta e se ci sono delle eccezioni ai presupposti richiesti dalla legge.
Quali sono le tasse da pagare?
Le imposte che si dovranno necessariamente pagare, quando si acquista una casa, sono queste:
- l’imposta di registro, che riguarda le spese per la registrazione dell’atto notarile. Si tratta dell’imposta il cui importo, normalmente, è il più alto;
- l’imposta ipotecaria, che comprende le spese per la trascrizione dell’atto, nei registri immobiliari:
- l’imposta catastale, che ha ad oggetto la voltura, cioè il cambio di intestazione del titolare dell’immobile.
Se il soggetto che vende, non è un privato, bensì è l’impresa che ha costruito l’immobile, e l’atto viene stipulato entro cinque anni dalla sua edificazione, alle spese elencate va inclusa l’Iva, cioè l’imposta sul valore aggiunto.
A quanto ammontano le agevolazioni?
Con riferimento alle imposte elencate, le agevolazioni prima casa, comportano delle riduzioni. Relativamente all’imposta di registro, l’aliquota sarà al 2%, da calcolarsi sul valore catastale dell’immobile, mentre l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale saranno pari ad euro 50 ciascuna, quindi complessivamente pari ad euro 100. Queste considerazioni valgono, nel caso in cui il soggetto che vende sia un privato. Qualora, invece, il soggetto che vende sia il costruttore, dovrà essere pagata l’IVA al 4%, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale, saranno, ciascuna, pari ad euro 200.
Presupposti per beneficiare delle agevolazioni
Per poter beneficiare delle agevolazioni, devono ricorrere dei presupposti, che riguardano sia la tipologia di immobile, che il soggetto che acquista.
Con riferimento al presupposto, relativo alla tipologia di immobile: la casa che si decide di acquistare, non deve appartenere alle categorie catastali, che la legge considera quali abitazioni di lusso, ovvero: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Con riferimento ai requisiti di chi compra: per avere le agevolazioni, non bisogna essere titolari di un’altra casa all’interno dello stesso comune in cui è collocato l’immobile che si intende acquistare.
Inoltre, chi acquista, deve dichiarare di non essere titolare di alcun diritto immobiliare, su un’altra casa acquistata in precedenza, usufruendo delle agevolazioni prima casa, salvo che si impegni a venderla entro due anni dal nuovo acquisto.
L’immobile nel comune di residenza
Infine, è necessario che l’immobile che si intende acquistare, sia ubicato nel Comune in cui si ha la residenza. Qualora, invece, non si sia già residenti in quel comune, sarà necessario trasferirla, entro 18 mesi dalla stipula dell’atto di vendita, a pena di decadenza dalle agevolazioni, cioè la perdita dei suddetti benefici fiscali.
Per il rispetto dei 18 mesi conta la data in cui si presenta al Comune la richiesta di cambio di residenza, non quella in cui la pratica viene chiusa. Conviene quindi non arrivare agli ultimi giorni.
Esistono, però, delle eccezioni a quest’ultimo requisito, vediamo quali.
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Quando non serve il cambio di residenza per la prima casa
Nonostante i requisiti ed i presupposti, per beneficiare delle agevolazioni prima casa siano specifici e stringenti, sono previste delle eccezioni. Nello specifico, è possibile beneficiare di alcune deroghe, alla necessità di trasferire la residenza, qualora ovviamente non si sia già residenti nel Comune in cui si decide di comprare casa.
Per esempio, il cambio di residenza non sarà necessario, se il Comune in cui è ubicato l’immobile è quello in cui si svolge la propria attività lavorativa.
Eccezioni che dipendono da aspetti soggettivi del compratore
Le altre eccezioni, riguardano determinati requisiti soggettivi che deve possedere il soggetto acquirente. Non sarà richiesto il cambio di residenza:
- qualora il soggetto che compra, appartenga alle forze armate o di polizia;
- se chi compra si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni e acquista nel Comune di nascita oppure in quello in cui aveva la residenza o lavorava prima del trasferimento. Questa regola, introdotta dal decreto legge 69/2023, vale per chiunque, senza requisito di cittadinanza, e ha preso il posto della vecchia eccezione riservata ai cittadini italiani iscritti all’AIRE, che dal 13 giugno 2023 non è più in vigore;
Sul caso di chi vive all’estero l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, nel 2025, che il Comune può essere uno qualsiasi di quelli in cui si è vissuto o lavorato prima di partire, non per forza l’ultimo. Gli altri dettagli sono nella pagina sulle agevolazioni prima casa e trasferimento all’estero.
Inoltre, una volta trasferita la residenza nei 18 mesi, spostarla in seguito, anche all’estero per motivi di lavoro, di norma non fa perdere il beneficio fiscale. Trattandosi di situazioni molto diverse tra loro, è comunque buona norma verificare il proprio caso con il notaio.
Se non si sposta la residenza: quanto si rischia
Chi ha comprato promettendo di trasferirsi e poi non lo fa perde le agevolazioni: deve pagare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, gli interessi e una sanzione pari al 30% di quella differenza. Con la casa tipo usata nelle nostre guide (rendita catastale di 600 euro, acquisto da privato) la differenza tra circa 6.900 e circa 1.490 euro di imposte è di circa 5.400 euro, e la sanzione ne aggiunge altri 1.600 circa.
C’è però una via d’uscita per chi si accorge per tempo di non potersi trasferire: prima che scadano i 18 mesi si può presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate per rinunciare all’agevolazione, pagando la differenza e gli interessi ma senza la sanzione. Come muoversi nel singolo caso è bene chiederlo al notaio o a un commercialista.
Tasse per comprare casa
Qualora non si possa beneficiare delle agevolazioni prima casa, ma si voglia comunque avere relativa contezza di quelle che sono le imposte da pagare, ecco un breve riepilogo.
Nel caso in cui si acquisti da un soggetto privato e non dall’impresa costruttrice, l’imposta di Registro sarà al 9%, aliquota che deve sempre essere calcolata sul valore catastale dell’immobile, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, saranno pari ad euro 50 ciascuna, quindi complessivamente avranno un ammontare di euro 100, come nell’ipotesi di prima casa.
Nel caso, invece, in cui si compri casa direttamente dall’impresa costruttrice, l’imposta sul valore aggiunto (IVA), sarà al 10%. Le altre imposte, quindi l’imposta di registro, l’ipotecaria e la catastale, saranno sempre in misura fissa, e avranno un ammontare di euro 200, ciascuna. Se non sei sicuro di rientrare in una delle eccezioni sulla residenza, è la prima cosa da segnalare quando richiedi il preventivo al notaio: la verifica si fa prima dell’atto.
Domande frequenti sulla prima casa senza cambio di residenza
Si può avere la prima casa senza spostare la residenza?
Sì, in tre casi: se la casa è nel Comune in cui si lavora, se si è in servizio permanente nelle Forze armate o di polizia, oppure se si lavora all’estero e si compra nel Comune di nascita o in uno in cui si è vissuto o lavorato prima di partire.
Entro quanto tempo va spostata la residenza?
Entro 18 mesi dal rogito. Conta la data in cui si presenta la richiesta al Comune.
Lavoro in una città e vivo in un’altra: dove posso comprare con la prima casa?
Nel Comune in cui si vive oppure in quello in cui si lavora, senza cambiare residenza. Negli altri Comuni solo se si trasferisce lì la residenza entro 18 mesi.
Cosa succede se non trasferisco la residenza in tempo?
Si perdono le agevolazioni: si paga la differenza tra imposte ordinarie e agevolate, gli interessi e una sanzione del 30% sulla differenza. Se ci si accorge prima dei 18 mesi, si può rinunciare con un’istanza evitando la sanzione.
Chi vive all’estero può comprare la prima casa in Italia?
Sì, se si è trasferito all’estero per lavoro, ha vissuto o lavorato in Italia almeno cinque anni e compra nel Comune di nascita o in uno in cui ha vissuto o lavorato prima di partire. Dal 2023 non è più richiesta la sola iscrizione all’AIRE.
Si può comprare una seconda prima casa avendone già una?
A certe condizioni sì: se la casa già posseduta era stata comprata con le agevolazioni, di norma bisogna impegnarsi a venderla entro due anni dal nuovo acquisto. Le regole cambiano anche in base al Comune in cui si trova, per cui è bene verificarle con il notaio prima del rogito.
Dopo aver preso la residenza posso trasferirmi altrove?
Di norma sì: una volta rispettato l’obbligo dei 18 mesi, il successivo trasferimento non fa perdere il beneficio. Restano però le regole sulla vendita entro cinque anni, da verificare con il notaio.
