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Mutuo fondiario: facciamo chiarezza

Come stipulare un mutuo fondiario dal Notaio

Cos’è il credito fondiario?

L’art. 38 del TUB (Testo Unico Bancario) si preoccupa di definire il credito fondiario come l’operazione avente ad oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su beni immobili.

Esiste un vincolo di destinazione delle somme ricevute dale banche?

No, ed è questa una delle principali differenze con le altre forme di mutuo. Non si esclude, purtuttavia, la possibilità per le parti di concludere contratti di credito fondiario nei quali venga individuate la destinazione delle somme erogate.

Quali sono gli elementi qualificanti del mutuo fondiario?

Le caratteristiche essenziali sono:

  1. I soggetti abilitati a concedere crediti fondiari non devono essere specificamente autorizzati a ciò, ragion per cui qualsiasi banca può effettuare operazioni attinenti il mutuo fondiario;
  2. Più che di mutuo, pare più corretto parlare di finanziamento in quanto è oggi consentita l’utilizzazione di nuovi strumenti contrattuali, estranei al mutuo;
  3. Il finanziamento deve essere a lungo o medio termine. Sebbene il TUB non descriva i concetti di lungo e medio termine, la Banca d’Italia ha recentemente affermato che per finanziamenti a medio termine s’intendono quelli di durata superiore ai 18 mesi ma inferiori ai 5 anni; sono finanziamenti a lungo termine quelli che eccedono i 5 anni;
  4. Il finanziamento deve essere necessariamente garantito da ipoteca di primo grado su immobili e ciò in quanto deve garantire integralmente la restituzione del finanziamento al fine di controbilanciare il maggior rischio di credito cui la banca va incontro.

C’è un limite di finanziabilità nei mutui fondiari?

La risposta è certamente sì, con talune precisazioni. Anzitutto, occorre precisare che l’ammontare massimo che i finanziamenti possono raggiungere (anche in relazione al valore dei beni immobili ipotecati) è pari all’80%. Tale limite, tuttavia, è elevabile sino a raggiungere anche il 100% qualora vengano prestate ulteriori garanzie integrative quali, a titolo esemplificativo, fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie assicurative, ecc.

La Banca d’Italia ha altresì precisato che le garanzie suppletive vanno acquisite almeno in misura tale che il rapport fra l’ammontare del finanziamento e la somma del valore del bene immobile ipotecato e delle garanzie integrative medesime non superi il limite dell’80%.

Come viene erogato il mutuo fondiario?

Ci sono due modalità alternative di perfezionamento del contratto fondiario:

  1. cd. doppio contratto: il primo contratto è quello di mutuo, all’esito della cui stipula, la somma viene erogata con separato atto in cui la parte mutuataria rilascia ampia e liberatoria quietanza (che rappresenta il secondo contratto) dell’importo totale concesso a mutuo o parte di esso (si pensi, ad esempio, ai mutui erogati in occasione dell’acquisto di un immobile in corso di costruzione, nei quali vi sono più erogazioni in forza degli stati di avanzamento documentati con perizie). La quietanza solitamente viene rilasciata in presenza della banca poichè l’erogazione del mutuo avviene nel medesimo contesto. Tuttavia, non può anche essere atto unilaterale;
  2. unico contratto: al fine di consentire l’iscrizione ipotecaria a favore della banca finanziatrice non è necessaria la costituzione in deposito cauzionale della somma erogata. In forza di tanto, la banca.

Come può tutelarsi la banca finanziatrice nel caso in cui la parte mutuataria sia un soggetto fallibile?

La banca creditrice è ex lege in posizione di privilegio rispetto alla massa di creditori in caso di fallimento del debitore finanziato. L’art. 39 del TUB, infatti, dispone che le ipoteche iscritte a garanzia del credito fondiario sono sottratte alla revocatoria fallimentare se iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento. Per questo motivo, nel caso in cui la parte mutuataria sia un soggetto fallibile, la banca dovrà attendere in via cautelativa dieci giorni dalla data di iscrizione d’ipoteca (si parla, in queste ipotesi, di consolidamento). Trascorso questo breve termine, ogni vicenda relativa alla proposizione di azione revocatoria fallimentare rimane estranea.

Qual è il ruolo del notaio?

Il notaio in questa operazione è figura essenziale. Egli deve provvedere tempestivamente all’iscrizione dell’ipoteca e, trascorsi dieci giorni, dopo aver verificato che non sussistono iscrizioni o trascrizioni di grado precedente che possano pregiudicare la garanzia, invia alla banca una relazione che attesti che l’ipoteca è stata validamente iscritta nel grado previsto e che si è definitivamente consolidata (cd. relazione definitive).

Quali sono i vantaggi?

L’art. 39 TUB prevede una agevolazione destinata ad avvantaggiare la parte mutuataria. Gli atti e le formalità ipotecarie, ivi comprese quelle relative alla annotazione, si considerano come una sola stipula, una sola operazione sui registri immobiliari e un solo certificato. Gli oneri notarili, poi, sono dimezzati.

È possibile estinguere anticipatamente il mutuo?

Sì ma con talune precisazioni.

Se il contratto di mutuo, infatti, richiama esplicitamente la disciplina contenuta nell’art. 1816 c.c., il termine per la restituzione della somma mutuata si considera apposto in favore di entrambe le parti e per il caso di estinzione anticipata, è previsto un compenso contrattualmente stabilito, in ragione del capitale restituito anticipatamente.

Ove il mutuo fondiario abbia anche i requisiti di cui all’art. 120 ter TUB, l’apposizione di una clausula che preveda la penale o qualsiasi forma di compenso per l’estinzione anticipate è da considerarsi sempre nulla.

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