• Immobili da costruire: quale tutela per gli acquirenti?
• Chi rilascia la fideiussione?
• Quali diritti può vantare l’acquirente che si trovi davanti ad un costruttore in stato di crisi irreversibile?

Informazioni e tutele per comprare la nuova casa dal costruttore in tutta sicurezza

Immobili da costruire: Quale tutela per gli acquirenti?

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutti gli importi incassati, a qualunque titolo, sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Il portato giuridico di tale previsione è logica conseguenza dell’intento del legislatore di salvaguardare gli acquirenti di immobili da costruire (o già in corso di costruzione) dai c.d. fallimenti immobiliari.

Scopo della normativa è, pertanto, quello di predisporre una griglia protettiva per tutelare e garantire nell’acquisto il contraente debole (l’acquirente persona fisica) rispetto al contraente forte (l’alienante imprenditore) imponendo l’osservanza di precipue regole che possano ristabilire un equilibrio fra le diverse posizioni contrattuali, specie nella denegata ipotesi in cui il costruttore versi in uno stato di crisi o sia sottoposto ad una procedura concorsuale.

Affinché possa applicarsi tale disciplina occorre il rispetto di taluni presupposti di natura soggettiva ed oggettiva.

Quanto ai primi, è necessario che a vendere (o promettere di vendere) sia una cooperativa edilizia o un costruttore, in forma individuale o societaria, che agisca nell’esercizio di impresa e che ad acquistare (o promettere di acquistare) sia un socio di una cooperativa edilizia o una persona fisica.

Quanto ai secondi, occorre si tratti di contratti caratterizzati da un differimento temporale fra il momento obbligatorio e quello reale. In particolare, pare che il legislatore abbia subordinato l’applicazione della nuova normativa di tutela al fatto che il soggetto acquirente, a fronte del pagamento di un dato prezzo, non abbia ancora acquistato la proprietà del fabbricato da costruire perché non sia stato ancora stipulato il negozio traslativo o, alternativamente, sebbene in presenza di un idoneo titolo, manchi ancora l’oggetto della proprietà, non essendo il fabbricato ancora venuto ad esistenza nella consistenza voluta dalle parti.

Il sistema di tutele predisposto dal legislatore si articola su piani differenti e, in particolare, comprende l’obbligo per il costruttore di rilasciare all’acquirente, al momento della stipula del contratto, una fideiussione a garanzia della restituzione, nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi, delle somme versate a titolo di anticipo fintanto che la predetta crisi si sia verificata. Essa rappresenta la forma di tutela principale in quanto, essendo rilasciata a garanzia del rimborso di quanto versato, svolge una funzione restitutoria. Tuttavia, non garantisce né la corretta esecuzione del contratto e né il risarcimento del danno.

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Chi rilascia la fideiussione?

Una banca o una imprese esercente le assicurazioni. È stata eliminata la possibilità che la fideiussione possa essere rilasciata da un intermediario finanziario iscritto nell’apposito elenco speciale.

La mancata consegna della fideiussione comporta la nullità relativa del contratto e può essere fatta valere soltanto dall’acquirente. Tale nullità è stata, infatti, qualificata come nullità di protezione.

Sul costruttore grava, altresì, l’obbligo di stipulare e consegnare all’acquirente una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali che possano causarsi all’immobile, compresi i danni a terzi.

Quali diritti può vantare l’acquirente che si trovi davanti ad un costruttore in stato di crisi irreversibile?

In prima istanza, il diritto di prelazione dell’acquirente sull’immobile da esercitarsi in sede di espropriazione forzata dello stesso purché esso sia destinato a sua abitazione e sia stato già oggetto di consegna.

Inoltre, può escutere la fideiussione prima che il curatore fallimentare comunichi la scelta tra l’esecuzione del contratto e lo scioglimento dello stesso.

Ad ulteriore protezione degli acquirenti di immobili da costruire è stato anche introdotto un Fondo di solidarietà presso il Ministero dell’Economia e Finanze.

È possibile la rinuncia preventiva alla garanzia fideiussoria da parte dell’acquirente?

La dottrina prevalente tende ad escludere tale possibilità alla luce della ratio della stessa normativa, ovvero, tutelare l’acquirente debole e riequilibrare i rapporti di forza fra le parti contraenti. Se così è, deve ritenersi che essa non rientri nella loro disponibilità e, dunque, non possa in alcun modo essere derogata dalle parti. Peraltro, l’art. 2 del decreto parla proprio dell’obbligo del costruttore di consegnare la fideiussione e non di diritto dell’acquirente di ottenere la garanzia.

Tale dato normativo non può non leggersi anche alla luce delle recenti modifiche accordate a favore degli acquirenti di immobili da costruire introdotte dal c.d. “Codice della crisi di impresa”, le cui previsioni si applicano a tutti i contratti relativi a fabbricati abitativi per i quali sia stato richiesto o presentato un titolo edilizio a far data dal 16 marzo 2019.

La nuova normativa prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata con il necessario intervento di un notaio al quale è demandato l’onere di verificare ed attestare la correttezza della garanzia fideiussoria che deve, peraltro, essere conforme al predefinito modello ministeriale. In mancanza, il notaio non potrà ricevere l’atto.

La presenza di un notaio assicura che siano effettuate, sin dal momento del preliminare, tutte le verifiche concernenti l’esistenza o meno di ipoteche od altri vincoli sull’immobile da costruire.

Peraltro, è oggi prevista la possibilità di escutere la fideiussione anche nell’ipotesi in cui il notaio incaricato comunichi all’acquirente di non aver ricevuto, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa.

In conclusione, il notaio può dirsi certamente obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa.

A seguito di tanto, il costruttore non può vendere l’immobile ad un altro potenziale acquirente, né può concedere ipoteche sull’immobile, costruire servitù passive o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. D’altro canto, neppure i creditori del costruttore possono iscrivere ipoteche sull’immobile o pignorarlo.

Quanto costa il notaio per l’acquisto di un immobile da costruttore?

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