Il prezzo giusto per vendere casa: come muoversi
- Esiste il prezzo giusto?
- Cos'è il prezzo simbolico?
- Cosa succede se il prezzo è troppo basso: l'osservatorio dei mercati immobiliari
- Il rogito e la determinazione del prezzo: i controlli preventivi del notaio
- Prezzo simbolico e problemi con gli eredi
- Prezzo e antiriciclaggio
Esiste il prezzo giusto?
Nel momento in cui si decide di vendere la propria abitazione ci sono diverse cose da considerare: gli aspetti contrattuali da determinare, i rapporti con le agenzie immobiliari e, soprattutto, le questioni fiscali. Queste ultime in molti casi sono fonte di preoccupazione per il futuro venditore e acquirente.
Vale il principio che le parti sono comunque libere di regolare il prezzo della vendita, anche se in ambito immobiliare un prezzo troppo basso può generare dei problemi. Può essere visto come un modo di aggirare sia obblighi di natura fiscale come anche di natura successoria.
L'Agenzia delle Entrate qualora ravvisi un prezzo di vendita sospetto può effettuare i suoi controlli.
Da qui sorge spontaneo chiedersi quale sia effettivamente il prezzo giusto per vendere casa, quali parametri seguire per non incorrere in sanzioni fiscali.
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Cos'è il prezzo simbolico?
Vendere un immobile a prezzo simbolico comporta dei seri rischi sia fiscali come anche in ambito successorio.
Per quanto concerne il primo aspetto, vale precisare che le imposte si calcolano in base al prezzo di vendita che corrisponde al valore di mercato del bene. Basti pensare all'IVA del 10% sul prezzo (se non vi è agevolazione prima casa) che va corrisposta al venditore qualora lo stesso sia azienda di costruzione. Più basso sarà il prezzo, meno l'acquirente paga all'erario. Per non contare che anche il venditore dichiarerà un utile inferiore e quindi verserà meno imposte sul reddito.
Anche nelle compravendite tra privati l'imposta di registro si calcola sulla base del valore catastale del bene a prescindere dal corrispettivo pattuito nell'atto di vendita.
Si parla allora di prezzo-valore: in questo caso è necessaria una specifica richiesta dell'acquirente resa al notaio nell'atto di acquisto.
Una vendita, quindi, a prezzo simbolico può essere vista come un'evasione fiscale, ragionando che nessuno ha convenienza a vendere una casa ad un importo talmente irrisorio subendone in tal caso una sostanziale perdita.
Prezzo simbolico e problemi con gli eredi
Cosa c'entrano gli eredi? Può accadere che il venditore e l'acquirente vogliano fingere una vendita solo per evitare che una donazione possa essere contestata dagli eredi legittimari.
Come già si è più volte trattato, i figli ed il coniuge hanno diritto ad una quota minima di patrimonio ereditario (legittima) e questa non può essere intaccata da donazioni eventualmente fatte dal de cuius finchè è in vita.
Simulare una vendita quando in realtà si vuole fare una donazione è un rischio per tutti gli eredi. Certo è che gli stessi dovrebbero comunque dimostrare questo intento che si potrebbe prospettare in caso di mancato pagamento del prezzo o dalla restituzione dello stesso prezzo una volta versato al finto venditore.
Un'operazione di questo genere, in teoria, esclude la possibilità di un'azione di lesione di legittima, solo le donazioni e non la vendita, infatti, possono essere impugnate se ledono tale quota. In quest'ultimo caso il patrimonio del donante non si svuota ma si trasforma.
In ultima analisi la vendita a prezzo simbolico espone l'acquirente alla possibile rivalsa degli eredi che non abbiano visto rispettare le rispettive quote di legittima.
Cosa succede se il prezzo è troppo basso: l'osservatorio dei mercati immobiliari
Occorre dire che la legge non fissa un prezzo minimo per la vendita di un immobile. Le parti possono liberamente accordarsi sul prezzo. Se il prezzo è molto superiore rispetto alla concorrenza diciamo che non desta particolari problemi. Se, al contrario, lo stesso è troppo basso può suscitare qualche sospetto.
Ovvio che tanto più è basso il prezzo tanto meno sono le tasse da pagare allo Stato al momento della stipula del rogito.
L'Agenzia delle Entrate che opera il controllo dei rogiti si avvale di una serie di indici.
Primo fra tutti si avvale delle stime dei valori immobiliari fatte dell'istituto denominato Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). In specifico si fanno verifiche sulle condizioni dell'abitazione, lo stato di conservazione del bene e l'eventuale ristrutturazione che sia da eseguire, etc.
In tutti i casi in cui l'Agenzia delle Entrate, in base al controllo, verifichi che il prezzo di vendita risulta molto più basso rispetto al mercato, tanto da far sospettare un'evasione fiscale, la stessa può provvedere alla rettifica del valore dell'immobile.
In caso di accertamento fiscale, quindi, si dovranno pagare le imposte calcolate sulla base del valore effettivo della casa. Vale precisare che, il Fisco, si basa sul "valore venale in comune commercio" suggerito appunto dalle stime dell'Omi, ossia il valore normale di scambio derivante dal mercato, normalmente rappresentato dal corretto prezzo di vendita.
A questo aggiungasi anche un controllo da parte degli agenti del fisco nel recarsi in loco per sincerarsi delle condizioni dell'immobile.
Prezzo e antiriciclaggio
Abbiamo visto che, ogniqualvolta l'Agenzia delle Entrate ritenga vi sia una discrepanza tra quanto dichiarato in sede di compravendita e quanto realmente si è incassato o speso, avvia un accertamento immobiliare.
Per legge, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, è applicabile una sanzione dal 200% al 400% della differenza suddetta.
I notai sono tenuti all'adeguata verifica della clientela e a segnalare eventuali operazioni sospette all'Unità di Informazione Finanziaria della Banca d'Italia per possibili violazioni della normativa antiriciclaggio.
Esiste il caso in cui il prezzo o parte di esso sia pagato in contanti per mezzo di assegni bancari, anche frazionati. Se l'importo eccede la somma di euro 5.000 euro può scattare la sanzione antiriciclaggio (limite introdotto nella Legge Bilancio 2025). Pagamenti superiori a questo importo devono essere eseguiti in modo tracciabile.
Quanto detto fin qui sono atti a intensificare il sistema di controllo e tracciabilità dei flussi finanziari, riducendo il pericolo di evasione fiscale e operazioni illecite.
Il rogito e la determinazione del prezzo: i controlli preventivi del notaio
Come abbiamo visto nel presente articolo non è proprio così libera la determinazione del prezzo di vendita di un immobile.
Il notaio sarà in grado di aiutarti nella corretta determinazione del prezzo a norma di legge. Egli sarà in grado di capire subito se qualcosa non quadra e ti potrà guidare nei passaggi utili ad avere tutta la documentazione necessaria per la determinazione del prezzo a norma di legge.
I controlli preventivi del notaio di antiriciclaggio eviteranno possibili sanzioni del Fisco: egli ti potrebbe aiutare a comprendere l'importo esatto delle tasse e spiegarti come funzionano oltre a ragguagliarti sulla normativa dedicata alle forme lecite di pagamento.
E' possibile suggerisca una perizia dell'immobile da parte di un professionista a ciò abilitato, che stimi il valore reale dell'immobile: il perito potrà effettivamente constatare le condizioni concrete del bene, lo stato di conservazione dell'edificio come la zona di urbanizzazione ove è collocato
