Proposta acquisto casa: Cosa succede dopo? Quando serve il Notaio?

• Cos’è la proposta d’acquisto
• Dal notaio per la proposta d’acquisto di una casa
• Proposta con o senza caparra
• Cosa fare dopo la proposta d’acquisto
• Come scegliere il notaio per la proposta d’acquisto della casa
• Consulenza notarile per la proposta d’acquisto della casa
• Quando la proposta è irrevocabile?

Cos’è la proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto è una dichiarazione del potenziale compratore di voler acquistare un bene (spesso immobile) a un certo prezzo: in genere si tratta di un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, e si accompagna al versamento di una somma di denaro a titolo di ''caparra''. L’affare che inerisce la proposta di acquisto dovrà tendenzialmente trovare una conclusione entro due settimane dalla formulazione dell’accordo. Una volta firmata, la proposta contiene impegni vincolanti solo per l’acquirente, e nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte, pertanto non è certo che l'affare verrà concluso.

Dal Notaio per la proposta d’acquisto di una casa

La presenza del Notaio, anche nella fase iniziale della contrattazione relativa alla compravendita, è sempre da preferire in quanto egli è in grado di analizzare ogni singolo aspetto, dalla formulazione della proposta alla sottoscrizione dell’accordo. Egli è inoltre in grado di tenere ben presenti le esigenze delle parti che a lui si rivolgono, al fine di evitare di essere vincolati a condizioni che non si è in grado di adempiere.

In particolare, il Notaio si premura di controllare:

– le generalità del proponente (acquirente) e del destinatario della proposta (venditore);

– l’indicazione del diritto che si intende trasferire (nuda proprietà, usufrutto, piena proprietà ecc.) e dell’immobile oggetto di tale diritto, specificando i dati catastali ed i confini immobiliari, allo scopo di evitare ogni incertezza riguardo all'individuazione del bene in questione e, quindi, di scongiurare divergenze interpretative sulla definizione dell’esatto oggetto del contratto;

– il prezzo proposto per la compravendita, con la precisazione dei termini e delle modalità di pagamento; si deve anche specificare se il prezzo proposto sia stato determinato “a corpo” (e cioè si tratti di un importo stabilito con riferimento all'immobile visto nella sua interezza, a prescindere dalla sua estensione) o “a misura” (e cioè se si tratti di un prezzo calcolato sulla base delle dimensioni del bene compravenduto: ad esempio, 3.000 euro per ogni metro quadrato di superficie dell’immobile) dovendosi presumere che, in mancanza di diverse specificazioni, si tratterà di un prezzo determinato “a corpo”­;

– l’indicazione dello “stato di fatto” (si pensi al caso in cui l’appartamento abbia impianti non “a norma”) e dello “stato di diritto” (si pensi al caso in cui un immobile sia oggetto di un contratto di locazione) in relazione al quale il proponente si dichiara disposto a concludere l'affare: se nella proposta non vi siano particolari precisazioni sul punto, si ritiene che l’acquirente intenda acquistare l’immobile “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” (cosicché non potrà poi pretendere che il venditore metta gli impianti a norma e che gli sia consegnato un appartamento libero da rapporti di conduzione);

– l’indicazione di eventuali termini (con riferimento al termine di efficacia della proposta, al termine entro il quale il rogito notarile debba essere stipulato, ecc.) o condizioni alle quali il proponente intenda subordinare la sua iniziativa: si pensi al caso che il proponente (avendo la necessità di definire l'affare in un breve tempo) formuli la propria proposta, specificando che il venditore potrà accettarla entro il termine di tre mesi, dopo i quali si intenderà decaduta; oppure, si pensi al proponente che intenda acquistare l’immobile libero da ogni ipoteca, e che quindi subordini l’efficacia della sua proposta alla cancellazione di un gravame ipotecario iscritto sull'immobile a carico del proprietario/venditore;

– l’indicazione della data di formazione della proposta: questa indicazione è necessaria ad esempio per stabilire la durata dell’efficacia della proposta, qualora ad esempio essa sia dichiarata valevole per un certo periodo di tempo (ad esempio: per tre mesi dalla sua emissione);

– la sottoscrizione del proponente, senza la quale il documento non può valere come “scrittura privata”, con la conseguenza che si avrebbe una proposta priva del requisito (imprescindibile nella contrattazione immobiliare) della forma scritta.

Come scegliere il Notaio per la proposta d’acquisto della casa

La scelta del notaio è assolutamente libera, nel senso che non può essere imposta dall’agenzia immobiliare o da altro intermediario, e spetta all’acquirente, essendo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore.

La scelta, dunque, sarà orientata dal rapporto di fiducia dell’utente nei suoi confronti, anche in base al tempo dedicato e alla consulenza prestata per garantire un acquisto sicuro.

Consulenza notarile per la proposta d’acquisto della casa

Chi meglio del Notaio può offrire una informazione trasparente e imparziale con riguardo all’acquisto di un immobile? Contattare il professionista per un colloquio o una consulenza sembra fondamentale per avere già un’idea di cosa fare prima di concludere un contratto di compravendita immobiliare, e per capire se la proposta di acquisto è la migliore opzione per tutte le parti interessate.

Proposta con o senza caparra

Come si è già accennato, la proposta di acquisto può prevedere, tra i preliminari vincoli contrattuali, l’erogazione di una caparra, una somma di denaro concordata in base al valore dell’immobile. La caparra resta “bloccata” (dunque sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata della proposta di acquisto. Non si deve dimenticare che l’assegno dovuto a titolo di caparra deve essere intestato direttamente al venditore.

Se il venditore non intende procedere con l’accordo, restituirà la somma di denaro al proponente acquirente.

Non è obbligatorio prevedere il pagamento di una caparra, ma una proposta d’acquisto non corredata da una minima garanzia patrimoniale si espone a maggiori rischi, in caso di inadempimento da parte dei soggetti interessati (per esempio, se l’acquirente cambia idea, il venditore potrebbe adire le vie legali).

Cosa fare dopo la proposta d’acquisto

Una volta che la proposta è stata accettata dal venditore, si converte automaticamente in un contratto preliminare. Ecco perché è davvero opportuno che il preliminare sia redatto da un notaio, e poi trascritto nei pubblici registri immobiliari così da avere un titolo opponibile.

Le parti sono ugualmente tenute ad adempiere agli obblighi derivanti da tale contratto, primo fra tutti quello di stipulare entro un certo termine il contratto definitivo, sempre davanti al Notaio.

Inoltre è obbligatoria la registrazione del preliminare, cioè la sua presentazione all’Agenzia delle Entrate ai fini del versamento delle imposte dovute (imposta di registro, imposta proporzionale al 0,5% della caparra versata e al 3% dell’imposta dovuta che sarà poi scomputata dalle imposte finali all’atto del rogito).

Quando la proposta è irrevocabile?

Si definisce irrevocabile la proposta fatta dal potenziale acquirente al venditore al fine di acquistare un immobile ad un determinato prezzo. Si tratta di un documento che vincola solo il proponente e non è revocabile per nessun motivo, ai sensi di quanto disposto dall’art. 1329 c.c., fino a che non è trascorso un certo periodo di tempo entro il quale ci si è obbligati.