Vendere casa ereditata se un coerede è contrario: 3 modi
- Perché la casa ereditata non si può vendere in tutta libertà?
- Il contratto di divisione
- La vendita della quota
- La divisione giudiziale
- Domande frequenti sulla vendita della casa ereditata
- Prima di vendere: successione e accettazione trascritte
- Le tre strade a confronto
- Posso vendere la mia quota senza chiedere il permesso agli altri eredi?
- Mio fratello abita nella casa e non vuole vendere: deve pagarmi qualcosa?
- Sono in minoranza: posso obbligare gli altri a vendere?
- Quanto costa la divisione dal notaio?
- Vendendo la casa ereditata pago la plusvalenza?
Quando un coerede si oppone, chi vuole vendere la casa ereditata ha tre strade, in ordine di costo e di tempo: la divisione dal notaio, se alla fine tutti firmano, con imposta di registro dell’1% sul valore e un solo atto; la vendita della propria quota a un terzo, dopo aver offerto la prelazione agli altri eredi, che hanno due mesi per rispondere; la divisione giudiziale, che qualsiasi coerede può chiedere anche da solo e che finisce con l’assegnazione a chi la vuole o con la vendita all’asta, dopo anni e con spese di avvocato e perito. Prima di tutto però servono la dichiarazione di successione e l’accettazione dell’eredità trascritta, senza le quali nessuna delle tre è possibile. Il notaio può dire quale strada conviene nel caso concreto: si parte da un preventivo.
Con la vendita della casa ereditata può capitare che i familiari abbiano idee diverse rispetto alla destinazione o alle sorti della casa medesima: c’è chi vuole tenerla, chi disfarsene, chi pretende di abitarla contro la volontà degli altri.
Se si tratta di alienare la casa ereditata e gli altri coeredi non sono concordi, si deve gestire la difficile situazione, adottando dei rimedi giuridici. Vediamo i tre modi più comuni per vendere la casa ereditata anche se l’altro coerede è contrario.
Perché la casa ereditata non si può vendere in tutta libertà?
La spiegazione è molto semplice. Nel caso di successione, esiste una comunione ereditaria tra i vari familiari, ognuno dei quali sarà titolare di una quota di eredità. Poiché la casa fa parte dell’asse ereditario, essa apparterrà in comunione a tutti i coeredi, e ciascuno di loro dovrà contribuire alle spese ed essere partecipe delle decisioni.
Se tra i coeredi ce n’è uno che non condivide l’idea di vendere la casa, non è possibile procedere alla stipula dell’atto perché l’immobile appartiene per intero a tutti gli eredi. Alcuni consigli dal Notaio online possono aiutare a superare le contrarietà e permettere di vendere la casa ricevuta in eredità.
Prima di vendere: successione e accettazione trascritte
Qualunque strada si scelga, il notaio del rogito chiederà due cose: che la dichiarazione di successione sia stata presentata, con le imposte pagate e le volture fatte, e che l’accettazione dell’eredità risulti trascritta nei registri immobiliari a nome di chi vende. Senza la trascrizione la catena dei passaggi è interrotta, e il compratore, o la sua banca, non chiude. L’accettazione può essere fatta contestualmente alla vendita, ma va messa in conto nei tempi.
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Il contratto di divisione
Il primo rimedio, che potremmo definire “amichevole”, è il contratto di divisione, redatto dal Notaio. Si tratta di un contratto con cui gli eredi convengono di dividere il patrimonio ereditario. Dividere, in questo caso, significa attribuire a ciascun erede una quota di beni, in maniera tale che alla fine ognuno resterà titolare esclusivo di alcuni beni. Sarà scelto un preciso criterio di divisione, attribuendo a ogni erede una quota di valore equivalente.
Se la casa di cui si parla viene attribuita ad uno soltanto dei coeredi, potrà poi essere venduta senza problemi, dal momento che l’erede assegnatario sarà divenuto proprietario esclusivo.
Il contratto di divisione, nella sua semplicità, evidenzia le eventuali problematiche: infatti, se uno degli eredi non intende dividere, non è possibile procedere. L’atto può essere stipulato dal Notaio solo se tutti i coeredi vi partecipano e hanno intenzione di dividere. Come si impostano i conti, e cosa fare con la casa che non si può dividere in due, è nella guida su come dividere un immobile tra fratelli.
La vendita della quota
Il secondo rimedio è la vendita della quota di proprietà sulla casa. Anche questa deve essere stipulata dal Notaio, ma senza la partecipazione degli altri eredi. Il coerede, infatti, può cedere la propria quota a terzi, a titolo gratuito, oppure a titolo oneroso, cioè vendendola.
L’unico limite in questa situazione è costituito dalla prelazione. Gli altri coeredi dovranno essere avvertiti della vendita, potendo esercitare il diritto di prelazione, cioè una sorta di preferenza nell’acquisto della quota. Il coerede che intende vendere dovrà comunicare agli altri l’intenzione di vendere e potrà procedere alla vendita solo dopo che siano trascorsi due mesi dalla comunicazione senza che nessuno abbia esercitato la prelazione. In caso contrario, la quota potrà essere riscattata dal coerede leso, che potrà agire anche contro il terzo acquirente.
Le imposte sono quelle della compravendita, calcolate sul valore della quota: 9% di registro, o 2% se per chi compra è prima casa. Il valore in pratica è più basso di quello proporzionale, perché pochi comprano una quota di casa condivisa con estranei: per questo la vendita della quota funziona soprattutto verso un altro coerede, come spiega la pagina sull’acquisto della quota ereditaria dagli altri eredi.
La divisione giudiziale
Terza ed ultima soluzione è quella più drastica, in quanto viene chiamato a decidere un giudice. Si tratta della divisione giudiziale, che viene disposta con sentenza. In questo caso, il tribunale procede alla divisione dei beni ereditari, allo stesso modo in cui vi avrebbe provveduto il notaio con il contratto di divisione. Il giudice nomina un esperto che valuta l’immobile, e all’esito, la casa viene attribuita a un coerede oppure venduta all’asta.
Come si può osservare, in ciascuno dei tre modi è sempre necessaria la consulenza notarile. Nel contratto di divisione il Notaio riceve l’atto, nella vendita di quota il Notaio riceve la vendita e nella divisione giudiziale il Notaio dovrà poi procedere alla vendita dell’immobile assegnato.
Le tre strade a confronto
| Strada | Serve l’accordo degli altri? | Tempi | Costi principali | Come finisce |
|---|---|---|---|---|
| Divisione dal notaio | sì, devono firmare tutti | settimane | registro 1% sul valore diviso (3% sui conguagli oltre il 5%), ipocatastali fisse, onorario | la casa a un solo erede, che poi la vende liberamente |
| Vendita della quota | no, ma hanno la prelazione per due mesi | tre o quattro mesi | registro 9% (2% prima casa) sul valore della quota, onorario | si esce dalla comunione, a un prezzo di norma inferiore alla quota di mercato |
| Divisione giudiziale | no, basta un coerede | di norma anni; prima la mediazione obbligatoria | avvocato, perito del tribunale, spese d’asta, poi le imposte sull’atto | assegnazione a chi offre di più tra gli eredi, o asta con ribassi |
Tra la prima e la terza esiste una strada intermedia: la mediazione, obbligatoria prima della causa, dove spesso si arriva a un accordo che poi il notaio traduce in divisione. Le forme della divisione e i costi sono nella pagina sulla divisione dell’eredità.
Domande frequenti sulla vendita della casa ereditata
Posso vendere la mia quota senza chiedere il permesso agli altri eredi?
Sì, ma devi prima offrirla a loro allo stesso prezzo: hanno due mesi per esercitare la prelazione. Se non lo fai, chi tra loro è stato scavalcato può riscattare la quota dal compratore anche dopo la vendita. La comunicazione va fatta per iscritto, con prezzo e condizioni.
Mio fratello abita nella casa e non vuole vendere: deve pagarmi qualcosa?
Se la usa da solo escludendo gli altri, sì: gli altri coeredi possono chiedere un’indennità di occupazione, di norma pari alla quota di un affitto di mercato. Non lo obbliga a vendere, ma spesso riapre la trattativa sulla divisione.
Sono in minoranza: posso obbligare gli altri a vendere?
Non a vendere, ma a dividere: qualsiasi coerede, anche con una quota piccola, può chiedere la divisione giudiziale. Se la casa non si può dividere in natura, il giudice la assegna a chi tra gli eredi la vuole, con conguaglio agli altri, oppure la mette all’asta.
Quanto costa la divisione dal notaio?
L’imposta di registro è l’1% del valore dei beni divisi, molto meno del 9% di una vendita; se un erede riceve più della sua quota e paga la differenza agli altri, sull’eccedenza oltre il 5% si applica il 9%. Si aggiungono le imposte fisse e l’onorario del notaio, proporzionato al valore.
Vendendo la casa ereditata pago la plusvalenza?
No, mai: la plusvalenza sulle vendite entro cinque anni non si applica agli immobili ricevuti per successione, qualunque sia il prezzo. Restano le imposte a carico del compratore e, se la casa era prima casa per il defunto o per l’erede, nulla cambia.
