I tre modi per vendere casa ereditata se l’altro coerede è contrario

• Il necessario consenso di tutti gli eredi per vendere la casa ereditata dal notaio
• 1 acquisto della quota ereditaria dell’erede che non vuole vendere di modo da poterla vendere da solo
• 2 divisione contrattuale tra i più coeredi dal notaio per vendere la casa ereditata anche se non si trova un accordo
• 3 la divisione per testamento come modo per vendere la casa ereditata
• Come essere certi che il coerede ceda la sua quota agli altri coeredi e non a dei terzi?
• Come effettuare in modo equo la divisione della casa ereditata?
• La divisione giudiziale come ultimo modo per vendere la casa ottenuta in eredità se gli altri coeredi non sono d’accordo

Il necessario consenso di tutti gli eredi per vendere la casa ereditata dal Notaio

Come spesso accade ci si trova nella situazione in cui un proprio caro, di solito un genitore o un nonno, lasci per testamento, ai figli o ai nipoti, la propria casa per il tempo successivo alla sua morte, la quale non può certo essere suddivisa tra i beneficiari per andarci a vivere, trattandosi di più famiglie, e quindi la soluzione più logica risulta essere quella di venderla.

Tuttavia, sia che si tratti della casa lasciata a più figli che quando i beneficiari sono i nipoti, è molto difficile mettere tutti d’accordo per la vendita, magari perché qualcuno è affezionato all’idea di lasciare in famiglia l’immobile del defunto e finisce per opporsi alla cessione della casa ad un estraneo.

Di norma è necessario il consenso di tutti gli eredi per vendere la casa ereditata, perché tutti hanno diritto ad una quota sul bene, quindi dal Notaio devono presentarsi tutti gli eredi, personalmente o per procura per prestare il proprio consenso alla compravendita immobiliare.

La legge però predispone delle soluzioni all’evenienza in cui uno o alcuni dei più coeredi si oppongano alla vendita della casa ereditata, vediamo insieme quali sono.

1 Acquisto della quota ereditaria dell’erede che non vuole vendere di modo da poterla vendere da solo

La prima soluzione all’ipotesi in cui uno degli eredi non voglia prestare il proprio consenso alla vendita della casa ereditata e quella di convincerlo a cedere la propria quota ad uno o a più degli altri coeredi che, invece, sono intenzionati ad effettuare la cessione dell’immobile in favore di un terzo.

Oppure nel caso in cui l’intenzione della maggioranza degli eredi sia quella di mantenere l’immobile in famiglia mentre alcuni vogliono monetizzare sul lascito testamentario, vi è la possibilità per questi ultimi di vendere le loro quote sull’immobile agli altri coeredi.

In tal caso si tratta di una vera e propria vendita di quota dell’eredità, o di più quote se ad opporsi alla vendita o a voler liberarsi della quota sull’immobile oggetto dell’eredità sono più coeredi, finendo per giungere alla liquidazione delle quote cedute, ma in entrambi i casi è necessario che gli altri coeredi siano decisi a vendere o ad acquistare.

Come essere certi che il coerede ceda la sua quota agli altri coeredi e non a dei terzi?

È fondamentale sottolineare che la cessione della quota ereditaria sulla casa del defunto deve necessariamente essere fatta in favore degli altri eredi e non di terzi estranei, questo perché c’è una norma da rispettare in riferimento agli acquirenti della porzione d’immobile che si intende cedere.

In tale circostanza, infatti, il coerede proprietario della quota in questione deve considerare il diritto di prelazione di cui godono gli altri coeredi che gli permette di acquistare la quota alienata entro due mesi dalla ricezione della comunicazione che deve essere fatta da colui che vuole vendere.

Il coerede che vuole disfarsi della sua quota deve preliminarmente comunicare le sue intenzioni ed il prezzo di vendita agli altri coeredi, che godono della suddetta precedenza rispetto agli altri acquirenti, effettuando una notifica nei termini e nei modi di legge, altrimenti gli altri coeredi hanno la facoltà di riscattare la quota esercitando il diritto di retratto successorio, ottenendo la quota dell’erede che si rifiuta di firmare l’atto di vendita dell’intero immobile, potendo così procedere alla cessione della casa ereditata senza il consenso del coerede contrario.

2 Divisione contrattuale tra i più coeredi dal Notaio per vendere la casa ereditata anche se non si trova un accordo

Nell’ipotesi in cui non tutti gli eredi siano d’accordo a cedere l’immobile, ma tutti concordino sulla decisione di dividere il bene, è possibile procedere tramite la stipula della cosiddetta divisione contrattuale.

Con la divisione dell’eredità e quindi della casa ereditata dal Notaio si ottiene quale risultato la possibilità che il lotto contenente la casa da vendere sia attribuita al singolo erede che vuole trasferirla oppure ai più coeredi che vogliono prestare il consenso alla vendita, mentre al coerede che è contrario vada altro o un conguaglio in denaro.

Con la divisione dal Notaio si può ottenere così il risultato di attribuire la casa ai coeredi che vogliono venderla a terzi, senza che sia più necessario il consenso di tutti.

Come effettuare in modo equo la divisione della casa ereditata?

La divisione tra gli eredi dal Notaio avviene secondo le quote ad essi spettanti e rispettando soprattutto la volontà di ciascuno, quindi affinché possa parlarsi di divisione della casa ereditaria è opportuno che si rispetti la volontà comune.

Ad esempio, la divisione avviene in modo equo se viene assegnata per intero ad coerede che intende ristrutturare la casa per rivenderla, avendo intenzione di investire sulla stessa a lungo termine, mentre all’altro coerede si assegnano le somme di denaro lasciate dal defunto, in quanto non interessato ad un investimento a lungo termine ma monetizzare rapidamente sull’eredità a lui assegnata.

3 La divisione per testamento come modo per vendere la casa ereditata

Il modo migliore per poter vendere la casa ereditaria anche se gli altri coeredi sono in disaccordo è quella di ottenere la casa in eredità direttamente per testamento del proprietario della stessa.

È, infatti, possibile che il testatore predisponga o delle norme che dovranno essere rispettate dai coeredi in sede di divisione decidendo di attribuire la propria casa ad uno di essi, oppure dividere direttamente con il testamento, assegnando la casa ad uno solo dei coeredi.

In tale ultimo caso, il coerede che avrà ottenuto la casa attraverso la divisione testamentaria potrà venderla anche se gli altri coeredi non sono d’accordo, in quanto risulta essere lui l’unico assegnatario dell’immobile e dunque l’unico pieno proprietario della stessa una volta deceduto il testatore.

La divisione giudiziale come ultimo modo per vendere la casa ottenuta in eredità se gli altri coeredi non sono d’accordo

In caso di disaccordo tra gli eredi sulla vendita dell’immobile, un’ultima soluzione può essere quella di ricorrere all’intervento giudiziario e più precisamente alla divisione giudiziale.

In questo modo i coeredi dovranno rivolgersi al giudice affinché avvii il giudizio di divisione ereditaria ed in assenza di offerte da parte dei coeredi si procede con la vendita all’asta.