Acquistare una quota ereditaria dagli altri eredi
- La successione ereditaria: le quote
- Cosa si intende per assegnare le quote ereditarie
- Acquisto quote ereditarie con atto notarile
- Quanto costa il notaio per l’acquisto di una quota ereditaria?
- Quando si acquista una quota, si acquistano anche i debiti?
- L’acquirente partecipa alla divisione?
- Che succede se nessuno degli eredi intende acquistare la quota?
- Si può acquistare anche la quota di un immobile facente parte dell’eredità?
- Conviene acquistare prima o dopo la divisione?
- Cosa succede se l’immobile è ereditato da più eredi?
- Domande frequenti sull’acquisto di una quota ereditaria
La successione ereditaria: le quote
Quando si apre la successione ereditaria, ovvero quando muore il titolare, l’eredità viene devoluta per legge o per testamento. In ognuno di questi due casi, si crea una comunione ereditaria a favore degli eredi, i quali non divengono titolari di un bene determinato, ma di una quota di eredità congiuntamente con gli altri eredi. Se nell’eredità vi sono tre case e tre eredi, non si diventa automaticamente proprietari di una casa, ma si diventa proprietari di una quota su tutto il patrimonio ereditario.
Per entrare in proprietà di una delle tre case, occorre procedere a fare una divisione. Se, invece, uno degli eredi intende disfarsi della propria quota, può venderla agli altri due oppure a un terzo. In questo caso, occorre fare molta attenzione perché prima dell’acquisto, occorre rispettare alcune regole. La legge tutela l’acquisto da parte degli stessi eredi, rispetto all’acquisto da parte di terzi che entrano in un’eredità di cui inizialmente non fanno parte.
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Cosa si intende per assegnare le quote ereditarie
Può accadere che non si sia interessati a essere eredi di una determinata persona e ad avere una quota ereditaria sul patrimonio del defunto.
In questo caso è possibile, utilizzando un termine atecnico assegnare la propria quota ereditaria. Altro non è che una vendita della quota ereditaria. Tuttavia la cessione della quota ereditata può avvenire anche a titolo gratuito con una donazione della quota ereditaria, nel caso in cui non sia previsto un corrispettivo.
Acquisto quote ereditarie con atto notarile
C’è differenza tra l’acquisto da parte di un altro erede e acquisto da parte di un terzo. Questo perché l’erede ha il diritto di prelazione: se un erede intende vendere la propria quota a un terzo soggetto, prima deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi. Essi, infatti, hanno il diritto di essere preferiti a terzi soggetti nell’acquisto di una quota ereditaria, ovvero di una quota di una eredità di cui fanno già parte. Se non si rispetta questa prelazione, gli eredi hanno il diritto di riscatto, ovvero di riprendersi il bene dal terzo soggetto al quale è stato impropriamente venduto. Si parla, in questo caso, del c.d. retratto successorio (art.732 c.c.)
La prelazione va esercitata entro due mesi dall’ultima delle notifiche, alle stesse condizioni offerte al terzo: il fratello che vuole comprare non può proporre un prezzo diverso. Il riscatto, invece, resta possibile finché dura la comunione ereditaria, anche contro chi abbia ricomprato la quota in un secondo momento. Se a riscattare sono più coeredi, la legge prevede che la quota venga assegnata a tutti in parti uguali.
| Situazione | Prelazione | Cosa tenere presente |
|---|---|---|
| Vendita a un altro erede | ✘ no | Nessuna notifica agli altri: la quota resta tra chi eredita |
| Vendita a un estraneo | ✔ sì | Proposta e prezzo vanno notificati ai coeredi, che hanno due mesi per rispondere |
| Vendita a un estraneo senza notifica | ⚠ | La vendita è valida, ma i coeredi possono riscattare la quota finché dura la comunione |
| Donazione della quota | ✘ no | Secondo l’orientamento prevalente la prelazione non opera, perché manca un prezzo |
| Vendita della quota di una sola casa prima della divisione | ⚠ | Effetti incerti: può diventare una vendita di cosa in parte altrui, da valutare con il notaio |
Tre fratelli e la casa dei genitori: un esempio
Marco, Luca e Anna ereditano dai genitori l’appartamento di famiglia, valutato 240.000 euro. Anna vive all’estero e vuole uscire: un amico le offre 80.000 euro per il suo terzo. Prima di firmare deve comunicare ai fratelli la proposta con quel prezzo. Se entro due mesi Marco dichiara di voler comprare, la quota va a lui alle stesse condizioni. Se nessuno risponde, Anna può vendere all’amico, che entra nella comunione al suo posto. Se invece vendesse senza avvisare nessuno, i fratelli potrebbero riscattare la quota dall’amico finché la casa non viene divisa. Diverso ancora è il caso in cui Anna venda direttamente a Luca: tra coeredi la prelazione non si applica.
Quanto costa il notaio per l’acquisto di una quota ereditaria?
Perché conviene acquistare una quota ereditaria? Quale potrebbe essere l’interesse in gioco, anche a livello economico? Spesso alla base di un acquisto di una quota vi è la volontà di entrare a fare parte di una comunione ereditaria o, se già si fa parte della stessa, di entrarne in una quota maggiore.
Ad esempio, se su tre fratelli, uno intende uscire dalla comunione ereditaria, l’altro potrebbe avere interesse ad appropriarsi anche della quota del fratello, per avere più possibilità di acquistare altri immobili. Questa operazione può convenire anche in termini economici, perché un conto è acquistare una quota e un conto è acquistare direttamente una casa.
Se si acquista una quota, si paga l’onorario del Notaio, oltre che l’imposta di registro sui beni immobili presenti. Ma trattandosi di una eredità vi sono anche altre spese. Ciò che si acquista, infatti, non è il bene immobile eventualmente facente parte di quella quota, ma la quota nel suo complesso.
Per la parte che riguarda le case, di norma le imposte seguono le regole dei trasferimenti immobiliari, con l’aggiunta delle imposte ipotecaria e catastale; l’applicazione delle agevolazioni prima casa va verificata caso per caso. C’è poi un dettaglio tecnico che può cambiare il conto: quando la cessione tra coeredi fa cessare del tutto la comunione, può avere effetti simili a una divisione, anche sul piano fiscale. Sono valutazioni da fare con il notaio prima di firmare, e per questo conviene chiedere un preventivo notarile dettagliato che distingua onorario e imposte.
Quando si acquista una quota, si acquistano anche i debiti?
Chi compra una quota di eredità subentra nella posizione patrimoniale del venditore, con tutto ciò che ne consegue in termini di diritti e obblighi. La qualità di erede, in senso tecnico, non si trasferisce; ma nella sostanza si entra nei rapporti attivi e passivi legati a quella quota, compresi appunto i debiti. Il Codice Civile prevede che il compratore, salvo patto contrario, sia obbligato in solido con il venditore a pagare i debiti ereditari (art. 1546 c.c.).
I debiti ossia il “passivo”, a differenza del cosiddetto “attivo” ossia del patrimonio, non necessitano di un atto apposito di divisione, ma si dividono automaticamente in base alle quote ereditarie di cui si è titolari.
Prima di comprare conviene quindi farsi un’idea chiara dei debiti del defunto: un mutuo ancora aperto sulla casa, spese condominiali arretrate, tasse non pagate. Nell’atto le parti possono regolare questi aspetti, ma i creditori restano tutelati dalla legge.
L’acquirente partecipa alla divisione?
Una volta assegnata la quota ereditaria a colui che l’ha comprata o avuta a titolo gratuito ci si chiede se tale persona debba partecipare alla divisione. La risposta è Sì, l’acquirente di una quota ereditaria partecipa alla divisione. Chi acquista una quota, infatti, entra a far parte di una comunione e, in quanto tale, ha diritto a partecipare alla successiva divisione dell'eredità.
Che succede se nessuno degli eredi intende acquistare la quota?
Se uno degli eredi intende vendere o procedere a una cessione a titolo gratuito della propria quota, può trovare il parere favorevole di uno degli altri eredi, in modo che la quota rimanga tra i soggetti a cui sarebbe devoluta l’eredità. In questo caso, non vi sarebbero nemmeno problemi di prelazione.
Al contrario, se uno degli eredi intende vendere la quota a un terzo, gli altri eredi hanno il diritto di essere informati ed eventualmente esercitare il proprio diritto di prelazione, ossia il diritto di essere preferiti nell’acquisto. Se entro due mesi dall’ultima notifica non si esercita la prelazione, ovvero l’erede non manifesta il proprio interesse ad acquistare, la quota potrà essere venduta liberamente al terzo. Questi entrerà a fare parte di una comunione ereditaria e successivamente potrà partecipare alla divisione. Nel caso di una cessione a titolo gratuito a un terzo, secondo l’orientamento prevalente la prelazione non opera, perché non c’è un prezzo da offrire agli altri eredi.
Si può acquistare anche la quota di un immobile facente parte dell’eredità?
Mettiamo il caso che un terzo o uno degli eredi intenda acquistare non una quota di eredità, bensì la quota di una casa ereditata, ossia compresa nell’asse ereditario. Ad esempio, di una massa ereditaria fanno parte tre case, un terzo soggetto intende acquistare una quota di una di queste. Prima della divisione, ciò che si acquista è una quota di eredità intesa nel suo complesso, non una quota di singoli beni.
Questo perché su ogni singolo bene, ognuno ha una quota sul bene, per cui non è possibile che un solo erede venda questo bene come suo, proprio perché ancora non è stato definitivamente assegnato. Si tratterebbe di una vendita in parte di una cosa altrui, che potrebbe culminare in un acquisto obbligatorio. Cosa vuol dire? Che il venditore si impegnerebbe a fare acquistare successivamente il bene, ma il trasferimento della proprietà non sarebbe immediato.
Soluzioni per vendita quota immobile ereditato
Una delle domande più frequenti quando invece si è titolari di una quota ereditaria di cui faccia parte un immobile, è: “come posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.
Si tratta di un problema molto discusso in materia notarile, specialmente se non è stata effettuata ancora la divisione. Per tali ragioni, è opportuno sempre rivolgersi a un notaio, anche mediante questa piattaforma, per esporre il proprio caso e trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.
Conviene acquistare prima o dopo la divisione?
Qual è l’operazione che conviene di più in termini economici? Ci sono tre eredi, uno degli stessi intende uscire dall’eredità, non essendo interessato a ricevere nulla. Vi sono due strade da percorrere.
L’erede partecipa alla divisione, acquista in virtù di questa divisione un determinato bene, in base a quanto viene comunemente concordato con gli altri eredi. In seguito, egli diviene pieno proprietario di questo bene e può rivenderlo. In questo modo, ottiene l’effetto di liberarsi del bene ereditario, ma solo dopo aver stipulato dal Notaio due atti, la divisione e la successiva vendita, dovrebbe pagare solo le imposte di divisione, essendo quelle della vendita pagate dall’acquirente. Qualora dovesse vendere direttamente la quota, in questo caso l’acquirente della stessa pagherebbe le spese e l’erede risparmierebbe in termini di costi.
Cosa succede se l’immobile è ereditato da più eredi?
Un altro problema che può sorgere è cosa succede se l’immobile è ereditato da più eredi. Poniamo l’esempio che la persona defunta abbia nel proprio patrimonio un solo immobile, ma più figli: in questo caso non sarà possibile assegnare a ciascun figlio una casa, in quanto l’immobile è uno solo. Per questo nel caso in cui i figli siano d’accordo che l’immobile vada a uno solo dei figli gli altri dovranno ricevere una somma di denaro in sede di divisione, che possa coprire la differenza di valore in base alla quota ereditaria loro spettante.
È la situazione più comune con la casa dei genitori, e le strade per chiuderla non sono solo la vendita della quota: si può anche dividere l’immobile tra fratelli con un conguaglio in denaro. Quale convenga dipende dai valori in gioco, da chi abita la casa e da eventuali mutui ancora aperti, ed è buona norma parlarne con il notaio prima di prendere impegni.
Domande frequenti sull’acquisto di una quota ereditaria
Posso comprare la quota di eredità di mio fratello?
Sì. Tra coeredi la vendita della quota non è soggetta alla prelazione degli altri, quindi non serve notificare la proposta. Si fa con atto notarile, che regola prezzo, pagamento ed eventuali debiti del defunto.
Entro quanto tempo gli altri eredi devono esercitare la prelazione?
Entro due mesi dall’ultima delle notifiche della proposta di vendita, alle stesse condizioni e allo stesso prezzo offerti all’estraneo.
Cosa succede se la quota viene venduta a un estraneo senza avvisare gli altri eredi?
La vendita resta valida, ma i coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente e da chi l’abbia ricomprata, finché dura la comunione ereditaria. È il cosiddetto retratto successorio.
Se dono la mia quota a un amico, gli altri eredi hanno la prelazione?
Secondo l’orientamento prevalente no, perché nella donazione manca un prezzo da offrire ai coeredi. Nei casi dubbi, per esempio donazioni con oneri, è bene farsi consigliare dal notaio.
Chi compra una quota ereditaria risponde dei debiti del defunto?
Sì: salvo patto contrario, il compratore è obbligato in solido con il venditore a pagare i debiti ereditari. Prima di firmare conviene verificare mutui, arretrati e altri debiti legati all’eredità.
È meglio comprare la quota o fare prima la divisione?
Dipende dal caso. Comprare la quota è più rapido, ma si entra nella comunione con tutti i beni e i debiti; dividere prima permette di assegnare case precise a ciascuno. Il confronto va fatto con il notaio anche sul piano delle imposte.
