Acquistare una quota ereditaria dagli altri eredi

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La successione ereditaria: le quote

Quando si apre la successione ereditaria, ovvero quando muore il titolare, l’eredità viene devoluta per legge o per testamento. In ognuno di questi due casi, si crea una comunione ereditaria a favore degli eredi, i quali non divengono titolari di un bene determinato, ma di una quota di eredità congiuntamente con gli altri eredi. Se nell’eredità vi sono tre case e tre eredi, non si diventa automaticamente proprietari di una casa, ma si diventa proprietari di una quota su tutto il patrimonio ereditario.

Per entrare in proprietà di una delle tre case, occorre procedere a fare una divisione. Se, invece, uno degli eredi intende disfarsi della propria quota, può venderla agli altri due oppure a un terzo. In questo caso, occorre fare molta attenzione perché prima dell’acquisto, occorre rispettare alcune regole. La legge tutela l’acquisto da parte degli stessi eredi, rispetto all’acquisto da parte di terzi che entrano in un’eredità di cui inizialmente non fanno parte.

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Cosa si intende per assegnare le quote ereditarie

Può accadere che non si sia interessati a essere eredi di una determinata persona e ad avere una quota ereditaria sul patrimonio del defunto.

In questo caso è possibile, utilizzando un termine atecnico assegnare la propria quota ereditaria. Altro non è che una vendita della quota ereditaria. Tuttavia la cessione della quota ereditata può avvenire anche a titolo gratuito con una donazione della quota ereditaria, nel caso in cui non sia previsto un corrispettivo.

Acquisto di una quota ereditaria dagli altri eredi dal notaio

Acquisto quote ereditarie con atto notarile

C’è differenza tra l’acquisto da parte di un altro erede e acquisto da parte di un terzo. Questo perché l’erede ha il diritto di prelazione: se un erede intende vendere la propria quota a un terzo soggetto, prima deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi. Essi, infatti, hanno il diritto di essere preferiti a terzi soggetti nell’acquisto di una quota ereditaria, ovvero di una quota di una eredità di cui fanno già parte. Se non si rispetta questa prelazione, gli eredi hanno il diritto di riscatto, ovvero di riprendersi il bene dal terzo soggetto al quale è stato impropriamente venduto. Si parla, in questo caso, del c.d. retratto successorio (art.732 c.c.)

Quanto costa il notaio per l’acquisto di una quota ereditaria?

Perché conviene acquistare una quota ereditaria? Quale potrebbe essere l’interesse in gioco, anche a livello economico? Spesso alla base di un acquisto di una quota vi è la volontà di entrare a fare parte di una comunione ereditaria o, se già si fa parte della stessa, di entrarne in una quota maggiore.

Ad esempio, se su tre fratelli, uno intende uscire dalla comunione ereditaria, l’altro potrebbe avere interesse ad appropriarsi anche della quota del fratello, per avere più possibilità di acquistare altri immobili. Questa operazione può convenire anche in termini economici, perché un conto è acquistare una quota e un conto è acquistare direttamente una casa.

Se si acquista una quota, si paga l’onorario del Notaio, oltre che l’imposta di registro sui beni immobili presenti. Ma trattandosi di una eredità vi sono anche altre spese. Ciò che si acquista, infatti, non è il bene immobile eventualmente facente parte di quella quota, ma la quota nel suo complesso.

Quando si acquista una quota, si acquistano anche i debiti?

Quando si acquista una quota di eredità, si diventa automaticamente coeredi, con tutto ciò che ne consegue in termini di diritti e obblighi. In particolare, l’erede subentra in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi, compresi appunto i debiti.

I debiti ossia il “passivo”, a differenza del cosiddetto “attivo” ossia del patrimonio, non necessitano di un atto apposito di divisione, ma si dividono automaticamente in base alle quote ereditarie di cui si è titolari.

L’acquirente partecipa alla divisione?

Una volta assegnata la quota ereditaria a colui che l’ha comprata o avuta a titolo gratuito ci si chiede se tale persona debba partecipare alla divisione.  La risposta è Sì, l’acquirente di una quota ereditaria partecipa alla divisione. Chi acquista una quota, infatti, entra a far parte di una comunione e, in quanto tale, ha diritto a partecipare alla successiva divisione dell'eredità.

Che succede se nessuno degli eredi intende acquistare la quota?

Se uno degli eredi intende vendere o procedere a una cessione a titolo gratuito della propria quota, può trovare il parere favorevole di uno degli altri eredi, in modo che la quota rimanga tra i soggetti a cui sarebbe devoluta l’eredità. In questo caso, non vi sarebbero nemmeno problemi di prelazione.

Al contrario, se uno degli eredi intende vendere la quota a un terzo o procedere a una cessione a titolo gratuito, gli altri eredi hanno il diritto di essere informati ed eventualmente esercitare il proprio diritto di prelazione, ossia il diritto di essere preferiti nell’acquisto. Se entro il termine stabilito dalle parti non si esercita la prelazione, ovvero l’erede non manifesta il proprio interesse ad acquistare, la quota potrà essere venduta liberamente al terzo. Questi entrerà a fare parte di una comunione ereditaria e successivamente potrà partecipare alla divisione.

Si può acquistare anche la quota di un immobile facente parte dell’eredità?

Mettiamo il caso che un terzo o uno degli eredi intenda acquistare non una quota di eredità, bensì la quota di una casa ereditata, ossia compresa nell’asse ereditario. Ad esempio, di una massa ereditaria fanno parte tre case, un terzo soggetto intende acquistare una quota di una di queste. Prima della divisione, ciò che si acquista è una quota di eredità intesa nel suo complesso, non una quota di singoli beni.

Questo perché su ogni singolo bene, ognuno ha una quota sul bene, per cui non è possibile che un solo erede venda questo bene come suo, proprio perché ancora non è stato definitivamente assegnato. Si tratterebbe di una vendita in parte di una cosa altrui, che potrebbe culminare in un acquisto obbligatorio. Cosa vuol dire? Che il venditore si impegnerebbe a fare acquistare successivamente il bene, ma il trasferimento della proprietà non sarebbe immediato.

Soluzioni per vendita quota immobile ereditato

Una delle domande più frequenti quando invece si è titolari di una quota ereditaria di cui faccia parte un immobile, è: “come posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.

Si tratta di un problema molto discusso in materia notarile, specialmente se non è stata effettuata ancora la divisione. Per tali ragioni, è opportuno sempre rivolgersi a un notaio, anche mediante questa piattaforma, per esporre il proprio caso e trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Conviene acquistare prima o dopo la divisione?

Qual è l’operazione che conviene di più in termini economici? Ci sono tre eredi, uno degli stessi intende uscire dall’eredità, non essendo interessato a ricevere nulla. Vi sono due strade da percorrere.

L’erede partecipa alla divisione, acquista in virtù di questa divisione un determinato bene, in base a quanto viene comunemente concordato con gli altri eredi. In seguito, egli diviene pieno proprietario di questo bene e può rivenderlo. In questo modo, ottiene l’effetto di liberarsi del bene ereditario, ma solo dopo aver stipulato dal Notaio due atti, la divisione e la successiva vendita, dovrebbe pagare solo le imposte di divisione, essendo quelle della vendita pagate dall’acquirente. Qualora dovesse vendere direttamente la quota, in questo caso l’acquirente della stessa pagherebbe le spese e l’erede risparmierebbe in termini di costi.

Cosa succede se l’immobile è ereditato da più eredi?

Un altro problema che può sorgere è cosa succede se l’immobile è ereditato da più eredi. Poniamo l’esempio che la persona defunta abbia nel proprio patrimonio un solo immobile, ma più figli: in questo caso non sarà possibile assegnare a ciascun figlio una casa, in quanto l’immobile è uno solo. Per questo nel caso in cui i figli siano d’accordo che l’immobile vada a uno solo dei figli gli altri dovranno ricevere una somma di denaro in sede di divisione, che possa coprire la differenza di valore in base alla quota ereditaria loro spettante.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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