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Comprare dal notaio un immobile dichiarato di interesse culturale

Come acquistare un immobile gravato dal vincolo di bene culturale dinnanzi al Notaio

Cos’è un bene culturale?

Il 1° maggio 2004 è entrato in vigore il nuovo codice dei beni culturali, adottato con il decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. Tale codice contiene l’attuale disciplina dei vincoli al trasferimento dei beni che, ai sensi della normativa in esso contenuta, sono qualificati come beni culturali. Il decreto in oggetto distingue i beni culturali in due macrocategorie: i beni culturali in senso stretto ed i beni paesaggistici. Nella prima categoria, a norma dell’art. 2 del medesimo decreto, rientrano le cose mobili e immobili che presentano interesse storico, artistico, archeologico, etnoantropologico, archivistico e bibliografico, nonché, tutti le altre cose individuate dalla legge e notoriamente riconosciute avanti valore di civiltà.

A quali vincoli sono assoggettati tali beni?

Possono distinguersi due tipologie di vincolo: uno diretto, l’altro indiretto. Il primo grava direttamente sul bene; il secondo, al contrario, tende a tutelare il contesto paesaggistico nel quale il bene si colloca.

In cosa consistono i vincoli indiretti?

I vincoli indiretti sono posti a tutela del bene culturale. In forza di tanto, il Ministero ha la facoltà di prescrivere le distanze, le misure e le altre norme dirette ad evitare che possa essere pregiudicata l’integrità del bene e l’ambiente circostante. Essi sono resi conoscibili ai cittadini poiché riprodotti negli strumenti di pianificazione territoriale.

Per questi motivi, il vincolo indiretto non è idoneo ad incidere sugli aspetti di natura negoziale e la commercializzazione del bene ma mira a preservare l’ambito nel quale lo stesso è collocato.

Quali sono i vincoli diretti?

I vincoli diretti, differentemente da quelli indiretti, non sono contenuti negli strumenti di pianificazione territoriale, perciò potrebbe risultare difficile la loro individuazione. Tuttavia, essi devono necessariamente essere trascritti nei registri immobiliari ed hanno efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo.

Gli interessi che si vogliono tutelare con l’imposizione di vincoli diretti sono di rango costituzionale. Perciò, allo Stato (a mezzo dei competenti uffici del Ministero, Soprintendenza ed enti pubblici territoriali) sono riservati i poteri di cui in seguito.

Come procedere?

Il primo passo è recarsi dal Notaio e stipulare l’atto di vendita condizionato sospensivamente al mancato esercizio della prelazione da parte dello Stato. L’atto avrà la stessa struttura di qualsiasi altro atto di vendita, con la precisazione che la parte alienante non potrà consegnare il bene alla parte acquirente fintanto che non si sia definito il procedimento con il Ministero e che le clausole del contratto di alienazione non vincolano lo Stato.

Nella prassi, poi, assai spesso accade che le parti prevedano il pagamento di parte del corrispettivo soltanto in una fase successiva, in occasione, ad esempio, della stipula dell’atto di accertamento di avveramento della condizione sospensiva (quando, cioè, il Ministero abbia comunicato la rinuncia alla prelazione ovvero siano decorsi i termini per l’esercizio).

Si badi che il procedimento è piuttosto celere, dacché è destinato a concludersi entro sessanta giorni dalla data di notifica della denuncia di trasferimento di cui in seguito. E ciò in quanto si vuole comunque non ostacolare oltremodo la circolazione di tali beni.

Come denunciare la volontà di acquistare un bene culturale?

L’art. 59 del d.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 impone l’obbligo di notifica dell’atto notarile col quale si trasferiscono i beni vincolati al competente Sopraintendente. La denuncia deve contenere:

  • I dati identificativi delle parti e le loro sottoscrizioni (ovvero, quelle dei loro rappresentanti legali);
  • I dati identificativi dei beni;
  • l’indicazione del luogo nel quale sono ubicati i beni;
  • l’indicazione della natura e le condizioni dell’atto di trasferimento;
  • l’indicazione del domicilio in Italia delle parti, affinché possano effettuarsi le eventuali comunicazioni dalle competenti autorità.

La denuncia deve essere effettuata entro trenta giorni:

  • dall’alienante nelle ipotesi di trasferimento del diritto di proprietà a titolo oneroso o gratuito ovvero dal cedente nel caso in cui si trasferisca la detenzione;
  • dall’acquirente nelle sole ipotesi di vendita forzata, fallimentare o in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso;
  • dall’erede o dal legatario se la provenienza del bene è ereditaria.

Come esercita la prelazione il Ministero?

Il Sopraintendente, una volta ricevuta la denuncia di un atto soggetto a prelazione, ne dà tempestiva comunicazione alla regione e agli altri enti pubblici territorialmente competenti. Questi, entro venti giorni dal ricevimento della denuncia, devono effettuare al Ministero una proposta di prelazione, indicando le specifiche finalità di valorizzazione culturale del bene che si intendono perseguire. Devono, inoltre, predisporre la necessaria copertura finanziaria. Il Ministero può anche rinunciare all’esercizio della prelazione, trasferendone la facoltà ad altro ente interessato. Nel caso in cui il Ministero (o altro ente territoriale) eserciti la prelazione, il bene viene ad egli trasferito.

Il Ministero può esercitare il diritto di prelazione solo su parte del bene culturale?

La risposta è sì. Tuttavia, in tal caso, è fatta salva la possibilità per l’acquirente di recedere dal contratto.

Tale procedimento si applica in tutti gli atti notarili?

La normativa è chiara nel ritenere che la denuncia di trasferimento debba effettuarsi per quegli atti che trasferiscono a qualsiasi titolo, in tutto o in parte, la proprietà o la detenzione di beni culturali (nel caso di bene mobile).

In forza di tanto, la denuncia deve effettuarsi, ad esempio, anche nelle ipotesi di donazione o testamento (e ciò soprattutto per rendere edotte le competenti Autorità della volontà di trasferire la proprietà del bene in favori di terzi). Tuttavia, il Ministero (o altro ente pubblico territorialmente competente) non potrà, in questi casi, esercitare la prelazione.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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