Terrazzo al piano lastrico solare o balcone? Le differenze
- Lastrico solare e terrazzo al piano: cosa c’è da sapere
- Comprare un lastrico solare dal notaio
- Comprare un terrazzo a livello dal notaio
- Differenze tra lastrico solare e terrazzo a livello
- Preventivo notarile acquisto terrazzo a livello o lastrico solare
- Ultimo piano con terrazzo o lastrico: quattro domande prima del rogito
Lastrico solare e terrazzo al piano: cosa c’è da sapere
Quando si decide di effettuare un investimento immobiliare, decidendo di comprare un lastrico solare o un terrazzo a livello, occorre conoscere le differenze tra i due tipi di immobili.
Non tutti sono al corrente delle caratteristiche che ciascun immobile ha e soprattutto di quale possa essere l’utilizzo. Vediamo cosa c’è da sapere prima del rogito di acquisto e perché occorre prestare attenzione al regolamento di condominio.
Il lastrico solare è il tetto piano dell’edificio e, salvo che il titolo dica altro, appartiene a tutti i condomini; il terrazzo a livello si trova allo stesso piano di un appartamento, ne allarga gli spazi e fa anche da copertura ai locali sottostanti. Per chi compra cambiano soprattutto due cose: di chi è e chi paga i lavori.
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Comprare un lastrico solare dal notaio
Quando si parla di lastrico solare di un immobile, si intende la copertura del fabbricato di cui è parte integrante.
Il lastrico solare, dunque, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico come affermato anche da pronunce giurisprudenziali che, più volte sono dovute intervenire, per delineare i confini tra le figure oggetto del presente studio.
Lastrico solare comune
Può accadere che il lastrico solare sia a copertura di un intero stabile formato da più appartamenti come un condominio.
Nel caso in cui il lastrico solare, ad esempio, sia di titolarità di tutti i condomini, pur fungendo da copertura solo per una parte del fabbricato, le spese relative alla manutenzione, alla ricostruzione dovranno essere ripartite in base a quanto espresso dal Codice Civile . Semplificando: si dividono per millesimi tra i condomini a cui il lastrico fa da copertura; se invece un condomino ne ha l’uso esclusivo, paga un terzo della spesa e gli altri due terzi (art. 1126 c.c.).
In altre parole, significa che il lastrico solare non è di proprietà esclusiva di un solo condomino, titolare di un appartamento all’ultimo paino, ma tutti dovranno contribuire economicamente per la tenuta dello stesso. Ciò significa che quando si compra casa in condominio dal notaio, è opportuno informarsi sulla titolarità del lastrico, sulle eventuali spese condominiali da dover fronteggiare periodicamente, consultando anche il Regolamento di Condominio.
Lastrico solare esclusivo
Il lastrico solare, sebbene possa rientrare nelle parti comuni di un edificio, può essere anche di titolarità esclusiva di una sola persona che non necessariamente deve essere titolare di un appartamento all’interno del fabbricato. Per tali ragioni per scoprire a chi appartiene il diritto di proprietà, occorre verificare il titolo di provenienza.
Chi ne diventa proprietario esclusivo può anche, a certe condizioni, costruirvi sopra: è la sopraelevazione dell’art. 1127 c.c., con un’indennità agli altri condomini.
Comprare un terrazzo a livello dal notaio
A differenza del lastrico solare, per terrazza a livello si intende una superficie piana scoperta posta alla sommità di alcuni vani e sullo stesso piano di alcuni di essi, di cui è parte integrante soprattutto dal punto di vista funzionale.
Tuttavia, oltre a svolgere una funzione di copertura di una parte del fabbricato, la terrazza a livello può essere utilizzata anche come proiezione all’aperto di un ulteriore spazio che può conferire maggiore utilità al proprietario dell’immobile. Il terrazzo a livello, quindi, offrirebbe un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegato e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.
Chi può accedere al terrazzo a livello
A differenza del lastrico solare, a servizio di tutti i condomini, fungendo, come abbiamo visto da copertura per un edificio, le terrazze a livello possono essere parte integrante di un appartamento e destinate ai titolari della casa, se lo dice il titolo: per la Cassazione, senza un titolo sono comuni come il lastrico (ordinanza 20287/2017).
Solo questi ultimi in caso di titolarità esclusiva potranno accedervi, costituendo un prolungamento della superficie non coperta che garantisce anche un valore maggiore all’appartamento.
Non è escluso che si tratti di una terrazza condominiale, il cui accesso è pertanto previsto in favore di tutti i condomini. In tal caso solo analizzando le specifiche documentazioni e rivolgendosi ad un notaio per gli opportuni controlli, sarà possibile rispondere a tale quesito.
Differenze tra lastrico solare e terrazzo a livello
Non sempre si hanno le conoscenze tecniche per poter percepire le differenze tra l’acquisto di un lastrico solare esclusivo e un terrazzo a livello, in quanto richiedono competenze del settore immobiliare.
Occorre prestare attenzione, come vedremo adesso, anche ai fini di un utilizzo successivo al rogito di acquisto. Tale informazione, quindi, non è da sottovalutare e occorre comprenderne a pieno il significato per evitare di commettere errori grossolani che possano inficiare sul successo dell’investimento immobiliare.
Lastrico, terrazzo a livello e balcone a confronto
| Lastrico solare | Terrazzo a livello | Balcone | |
|---|---|---|---|
| Che cos’è | Il tetto piano dell’edificio | Una superficie scoperta allo stesso piano di un appartamento, che copre i locali sotto | Una sporgenza dalla facciata (aggettante) o uno spazio aperto ricavato nel suo profilo (incassato) |
| Di chi è, di norma | Comune a tutti i condomini, salvo titolo diverso (art. 1117 c.c.) | Per la Cassazione comune come il lastrico, salvo titolo che lo attribuisca all’appartamento | Se aggettante, del proprietario dell’appartamento |
| Al catasto | Bene comune non censibile o, se è un’unità a sé, categoria F/5 | Può essere compreso nella planimetria dell’appartamento | Compreso nella planimetria dell’appartamento |
| Chi paga le riparazioni | Se in uso esclusivo, un terzo chi lo usa e due terzi i condomini sottostanti (art. 1126 c.c.) | Lo stesso criterio, per la parte che fa da copertura | Se aggettante, il proprietario, salvo frontalini e fregi che decorano la facciata |
Come capire se è un lastrico solare o un terrazzo a livello
Per capire la differenza tra lastrico solare e terrazzo a livello, è necessario attingere a una specifica documentazione che è la visura catastale.
La visura consente di avere i dati identificativi, descrittivi, del lastrico o del terrazzo, i cosiddetti dati catastali. Dai dati catastali emerge, ad esempio, se il lastrico solare ha una sua specifica categoria catastale, la F/5, prevista quando è censito come unità a sé; se è una parte comune, di norma risulta come bene comune non censibile. La visura, però, non dice di chi è: la proprietà si ricava dal titolo.
La terrazza a livello, invece, potrebbe essere compresa nella planimetria dell’appartamento in quanto costituire una proiezione esterna della casa e non avere quindi dei dati catastali indipendenti, come il lastrico solare.
In ogni caso per avere delle informazioni precise, occorre sempre analizzare il singolo caso concreto e in particolare affidarsi a tecnici del settore immobiliare e al notaio per affrontare l’analisi con maggiore attenzione.
Preventivo notarile acquisto terrazzo a livello o lastrico solare
Nel caso in cui si addivenga alla decisione di comprare dal notaio un lastrico solare o un terrazzo a livello, è possibile richiedere, tramite la piattaforma di NotaioFacile, un preventivo gratuito notarile, per avere ben definito il quadro delle spese da dovere sostenere, in termini di tasse e imposte. La richiesta si fa dal modulo del preventivo e la risposta arriva di solito in poche ore.
I tributi connessi a un atto pubblico di trasferimento vengono versati nelle mani del notaio nel rispetto dei limiti della normativa antiriciclaggio e sarà poi, di norma, il notaio a versarli all’erario nel rispetto dei termini previsti dal legislatore.
Il servizio di NotaioFacile, oltre ad essere totalmente gratuito e a non pretendere costi di iscrizione o registrazione alla piattaforma, permette di entrare in contatto diretto con il notaio più vicino e, se lo si desidera, di concordare con lo studio un incontro, al fine di analizzare più nel dettaglio il trasferimento del lastrico solare o del terrazzo a livello.
Ultimo piano con terrazzo o lastrico: quattro domande prima del rogito
Che differenza c’è tra terrazzo e balcone?
Il balcone sporge dalla facciata (aggettante) o è ricavato nel suo profilo (incassato). Quello aggettante non copre altri locali: è un prolungamento dell’appartamento e le spese sono del proprietario, salvo frontalini e fregi che decorano la facciata. Il terrazzo invece fa spesso da tetto ai vani sotto, e per quella parte vale il criterio del terzo e dei due terzi. Nel calcolo dei metri quadri della casa, poi, pesano allo stesso modo.
Se dal terrazzo a livello entra acqua nell’appartamento sotto, chi paga i danni?
Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 9449/2016) rispondono insieme chi ha il terrazzo in uso esclusivo, come custode, e il condominio. Di norma il danno si divide come le spese: un terzo a chi ha il terrazzo e due terzi ai condomini sottostanti, salvo la prova che dipenda da uno solo dei due.
Il terrazzo a livello e il lastrico solare hanno le agevolazioni prima casa?
Il terrazzo compreso nell’appartamento segue la casa e le sue agevolazioni prima casa. Per un lastrico solare comprato a parte è più delicato: la Cassazione ha riconosciuto le agevolazioni a un lastrico in F/5 al servizio della prima casa (ordinanza 22561/2021), ma la norma sulle pertinenze nomina solo le categorie C/2, C/6 e C/7. È buona norma chiederlo al notaio prima del compromesso.
Comprando l’ultimo piano si diventa proprietari anche del lastrico solare?
Non automaticamente. Per legge il lastrico è tra le parti comuni, salvo che il titolo dica diversamente: se l’atto di provenienza lo attribuisce all’appartamento passa con la vendita, altrimenti chi compra ne ha solo la quota comune, come gli altri condomini.
