Agevolazioni prima casa in caso di trasferimento all’estero

• Trasferimento all’estero dopo aver ottenuto le agevolazioni
• L’opinione dell’agenzia delle entrate
• Acquisto seconda casa dopo trasferimento all’estero
• Acquisto prima casa da cittadino straniero

Le agevolazioni prima casa: premessa

Prima di analizzare il caso di specie, è opportuno fare un breve riepilogo di ciò che sono le agevolazioni prima casa e quali sono le condizioni per ottenerle e mantenerle. In primo luogo, l’agevolazione concerne l’imposta di registro che subisce un’importante decurtazione, passando dal 9% del valore catastale (rendita catastale per coefficiente di legge) al 2% dello stesso.

Ma quali sono le condizioni? Occorre che l’immobile in oggetto non sia un’abitazione di lusso, quindi non rientri in questa categoria catastale; la casa deve essere ubicata nel Comune di residenza dell’acquirente, oppure in quello in cui esercita la propria attività lavorativa o di studio.

Qualora così non fosse, nel rogito l’acquirente deve impegnarsi a stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro diciotto mesi, pena la perdita delle agevolazioni. Infine, l’acquirente non deve essere già proprietario di un’altra casa acquistata godendo delle agevolazioni, nemmeno per quota, su tutto il territorio nazionale né essere proprietario di un’altra abitazione in quel Comune. Può goderne solo chi ha già acquistato una quota di comproprietà in prima casa e ora intende acquistarne la quota restante.

Trasferimento all’estero dopo aver ottenuto le agevolazioni

Qualora un cittadino italiano, dopo aver acquistato casa e stabilito la propria residenza nel Comune in cui è ubicata, si trasferisca all’estero, perde le agevolazioni acquistate? Mettiamo il caso, ad esempio, di una persona che debba trasferirsi per motivi di lavoro o personali improvvisi di cui non era a conoscenza nel momento in cui aveva effettuato il rogito.

La questione era piuttosto dubbia fino al 1° agosto 2022, quando è stato proposto uno speciale interpello all’Agenzia delle Entrate, la quale in quella data ha fornito il proprio parere. Si parla del caso in cui non trasferisca solo il domicilio, come spesso accade quando ci si sposta per motivi di lavoro, ma proprio la residenza (non la cittadinanza), perdendola dunque nel luogo ove è situato l’immobile. La questione si pone proprio perché nel momento del rogito viene rispettata la norma relativa alle agevolazioni, provvedendo a trasferire la residenza nel Comune dell’immobile; diverso, invece, sarebbe il caso in cui l’acquirente non la trasferisca mai in quel luogo, caso limite in cui ovviamente l’agevolazione si perde.

L’opinione dell’Agenzia delle Entrate

L’opinione dell’Agenzia delle Entrate è fondamentale per risolvere casi del genere, anche per l’attività notarile. Il Notaio, infatti, è sostituto d’imposta, pertanto riceve dagli acquirenti le imposte di registro per conto dello Stato. Per questo motivo, quando si chiede un parere al Notaio relativo alle spese fiscali di un rogito, il pubblico ufficiale si riporta sempre alle opinioni dell’Agenzia delle Entrate.

Ebbene, nel caso di specie, si è ritenuto che non si perdono le agevolazioni prima casa e quindi non sussiste l’obbligo di restituire la differenza non pagata. Il motivo infatti deriva dalla circostanza per cui in sede di rogito oppure successivamente entro i canonici diciotto mesi comunque il contribuente rispetta la legge: nel momento in cui si acquista casa, ci si impegna a trasferire oppure si trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile. I requisiti previsti dalla legge vengono quindi soddisfatti e continuano ad esserlo.

Nonostante il trasferimento all’estero, l’acquirente non è comunque titolare di altri immobili nel territorio nazionale acquistati con la prima casa.

Come si può dimostrare il rispetto di queste condizioni?

Per verificare la residenza e il rispetto delle regole che sanciscono le agevolazioni prima casa, si fa riferimento alla data della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato al Comune, sempre che risulti accolta la sua richiesta di iscrizione nell’anagrafe.

Se, quindi, viene rispettato questo aspetto, il successivo trasferimento della stessa residenza all’estero non comporta il pagamento delle imposte senza agevolazioni. Dunque, se non vende l’immobile entro i 5 anni dall’acquisto agevolato, il contribuente che trasferisce la propria residenza all’estero non perde le agevolazioni prima casa.

Cosa vuol dire perdere le agevolazioni?

Quando si parla di perdere le agevolazioni, si fa riferimento all’obbligo per il contribuente di restituire la parte di imposta non pagata proprio per via delle agevolazioni. Mettiamo, ad esempio, il caso in cui l’acquirente acquisti una prima casa e nel rogito si impegni a trasferire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi. Qualora, poi, non lo faccia, se prima ha pagato il 2% del valore catastale rispetto al 9%, deve restituire il 7% non pagato.

Acquisto seconda casa dopo trasferimento all’estero

Ovviamente la questione si pone solo per la prima casa, perché in caso di acquisto di una seconda casa, il pagamento delle imposte è sempre ordinario. Quindi, qualora un cittadino italiano acquisti una casa in Italia con le agevolazioni, poi trasferisce la residenza all’estero, non perde come abbiamo detto le agevolazioni.

Questo vuol dire che, non perdendole, le ha già sfruttate, non potendo più farlo in una seconda occasione. Se acquista una nuova casa, ulteriormente a quella precedente, sempre in Italia e magari anche nello stesso Comune o in un Comune diverso, dovrà pagare le imposte ordinarie, ovvero quelle relative alla seconda casa. Si tratta di pagare il 9 % del valore catastale, poi a seconda se si acquisti da privato o da società.

Acquisto prima casa da cittadino straniero

Spesso può accadere che un cittadino straniero, quindi che non abbia la cittadinanza italiana, intenda acquistare una casa in Italia. Se non ha altre case nel territorio italiano o nel Comune nel quale è situato l’immobile, può certamente godere e usufruire delle agevolazioni prima casa, proprio come se fosse un cittadino italiano. Quindi non sussistono differenze in ordine alle questioni relative alla residenza o alla cittadinanza. L’unica accortezza che utilizzerà il Notaio sarà quella di legittimare lo straniero a intervenire nel rogito, cosa che viene svolta generalmente richiedendo a lui il permesso di soggiorno, per motivi di lavoro o altri, indicandone la data di rilascio e di scadenza.