Calcolo delle spese notarili per credito d'imposta
CONTRATTO DI COMPRAVENDITA – CREDITO D’IMPOSTA, NOTAIO ONLINE RISPONDE
- Credito d’imposta: alcuni dettagli
- Consulenza notarile – credito di imposta
- Atto notarile per acquisto abitazione e credito d’imposta
- Consulenza notarile e utilizzo del credito d’imposta
- Domande frequenti
La legge prevede che parte delle imposte corrisposte in occasione dell’acquisto della prima casa possano originare un credito di imposta da utilizzare in detrazione alle imposte dovute dallo stesso soggetto, in occasione di un successivo acquisto.
Chi vende un'abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquista un'altra entro un anno dalla vendita, può vantare un credito di imposta al momento della nuova compravendita. Dal 2025 il credito spetta anche a chi compra prima la nuova casa e vende la precedente entro due anni dal nuovo acquisto. video
Un anno o due? Dipende da cosa fai prima
| Se… | Termine | Esempio |
|---|---|---|
| vendi prima la vecchia casa e compri dopo | Nuovo acquisto entro un anno dalla vendita | Vendita il 10 marzo 2026: il rogito della nuova casa va fatto entro il 10 marzo 2027 |
| compri prima la nuova casa e vendi dopo | Vendita della vecchia entro due anni dal nuovo acquisto | Acquisto il 10 marzo 2026: la vecchia casa va venduta entro il 10 marzo 2028 |
Il termine di due anni, introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, vale solo quando si compra prima di vendere: chi vende prima ha ancora un anno per ricomprare. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nel 2025. Sui casi a cavallo tra le due regole è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.
CREDITO D’IMPOSTA: ALCUNI DETTAGLI
L'importo del credito è commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta sul primo acquisto agevolato e non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA da corrispondere in relazione al secondo acquisto.
Il meccanismo di compensazione del credito di imposta in occasione del secondo acquisto è utilizzabile immediatamente in sede di stipula, con compensazione dall'imposta di registro dovuta per il secondo acquisto; nel caso in cui sia soggetto ad IVA, il credito di imposta spetta ugualmente, ma non può essere utilizzato subito, bensì in diminuzione dell'IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto, in compensazione di altri tributi con il modello F24, oppure in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di successione e donazione dovute su atti successivi.
Un esempio di calcolo
Anni fa Marco ha comprato da un privato la sua prima casa e ha pagato 1.500 euro di imposta di registro. La vende e, dopo cinque mesi, compra un’altra prima casa da un privato: l’imposta di registro sarebbe di 2.200 euro. Con il credito ne paga 700 al rogito, cioè 2.200 meno 1.500. Restano dovute, come sempre, le imposte ipotecaria e catastale fisse. Se invece sulla prima casa avesse pagato più di quanto dovuto per la nuova, per esempio perché l’aveva comprata con l’IVA dal costruttore, il credito di norma non potrebbe superare i 2.200 euro dovuti sul nuovo acquisto. Come si calcolano queste imposte è spiegato nella pagina sulle tasse per comprare casa.
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CONSULENZA NOTARILE – CREDITO DI IMPOSTA
Anche questo aspetto fiscale può rappresentare un lato importante e da non trascurare della compravendita immobiliare. Il Notaio potrà fornirti una Consulenza su queste e molte altre tematiche.
Atto notarile per acquisto abitazione e Credito d’Imposta
Quello del Credito d’Imposta è un meccanismo forse non noto a tutti, ma che può essere di grande utilità quando si parla di compravendite immobiliari. Innanzitutto vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta e quale legge regola tale strumento. La norma è quella dell’articolo 7 della Legge del dicembre 1998, n.448, valida a decorrere dal primo di gennaio del 1999 e prevede appunto un credito d’imposta per coloro che, entro un anno dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato come prima casa, comprino, a qualsiasi titolo, un’altra casa non di lusso con i requisiti prima casa. Quindi: se possiedo una casa comprata come prima casa, acquistata con le Agevolazioni Prima Casa che abbiamo già visto altrove, la vendo e entro un anno compro un’altra abitazione come prima casa, posso aver diritto a questo credito d’imposta. Dal 2025 vale anche se compro prima la nuova casa e vendo la precedente entro due anni. Ci sono delle condizioni.
Innanzitutto la casa che viene venduta deve essere stata precedentemente acquistata, ovvero non deve essere pervenuta, ad esempio, per una successione o per donazione, indipendentemente dal fatto che il precedente proprietario l’avesse o meno comprata come prima casa. Per spiegarci meglio: se i genitori comprano un’abitazione, anche come prima casa, e poi decidono di donarla al figlio o alla loro morte il figlio la eredita, facendone la propria prima casa e in un secondo momento decide di venderla, NON potrà usufruire del credito d’imposta. Perché possa averne diritto, deve aver comprato personalmente l’abitazione come prima casa, quindi deve venderla ed entro un anno comprarne un’altra. Vi è poi un’altra serie precisa di eccezioni molto tecniche, per cui è bene informarsi chiedendo la consulenza di un professionista esperto nel campo: il Notaio può valutare la situazione e dare indicazioni in merito agli strumenti messi a disposizione dalla normativa. Se una consulenza notarile è sempre importante, lo diventa ancora di più quando – come in questo caso – vengono stabiliti precisi termini temporali che possono cambiare le carte in tavola in modo significativo. A volte muoversi nel momento giusto può essere determinante per ottenere un risparmio considerevole.
Quando il credito non spetta
✘ La casa venduta era stata ereditata o ricevuta in donazione.
✘ La casa venduta era stata comprata senza le agevolazioni prima casa, oppure le agevolazioni sono state perse.
✘ La nuova casa non ha i requisiti prima casa, per esempio perché è in categoria A/1, A/8 o A/9.
✘ Si ricompra dopo più di un anno dalla vendita.
Anche per calcolare l’ammontare esatto del credito d’imposta è bene rivolgersi a un professionista che sappia fornirci cifre certe: in ogni caso bisognerà prendere in considerazione le imposte di registro pagate in occasione dell’acquisto della prima casa (quella che viene venduta) oppure l’IVA pagata nella stessa occasione (abbiamo già visto queste due casistiche nella pagina dedicata alle Agevolazioni Prima Casa). A queste spese verranno comparate quelle previste per l’imposta di registro da pagare per il nuovo acquisto, oppure – se la compravendita è assoggettata a IVA – l’ammontare di quest’ultima. Dati alla mano, potremo determinare il credito d’imposta che ci spetta basandoci sul minore tra i due importi.
Consulenza notarile e utilizzo del Credito d’Imposta
Una volta verificato che abbiamo diritto a un Credito d’Imposta e il suo ammontare, possiamo determinare come utilizzare questo credito: la norma ci offre diverse possibilità, tra cui non sempre è facile scegliere. Anche in questo caso affidarsi alla competenza e all’esperienza di un Notaio può esserci di indubbio aiuto per prendere la decisione più conveniente nel caso specifico. Ogni situazione infatti è a sé stante ed è bene dunque che venga valutata da una persona esperta del settore, in grado di coglierne le implicazioni non solo nell’immediato, ma anche in termini più lontani nel tempo.
In ogni caso, il Credito d’Imposta non presuppone rimborsi: non potremo dunque ottenere questo denaro come rimborso da parte dello Stato. Potremo invece utilizzarlo per diminuire diverse tipologie di imposte: parliamo di imposte ipotecarie e catastali, imposte di registro, ma anche imposte sulle donazioni e sulle successioni. Altra nota importante: se lo utilizziamo su atti successivi al nuovo acquisto, il Credito d’Imposta va usato per l’intero importo; l’eventuale parte non utilizzata sull’imposta di registro del nuovo acquisto può andare solo in diminuzione dell’IRPEF o in compensazione con il modello F24. Si tratta di vincoli importanti da tenere in debita considerazione quando faremo le nostre scelte.
Viste dunque le regole cui sottostà il Credito d’Imposta per l’acquisto di abitazioni, cerchiamo di capire come possiamo utilizzarlo. Il primo modo è probabilmente il più semplice: abbiamo già detto come il credito d’imposta corrisponda al valore minore tra l’imposta di registro o l’IVA della prima casa acquistata e l’imposta di registro o l’IVA della casa da acquistare. Se, dunque, l’importo della prima casa (quella che è stata venduta) si rivela essere la cifra inferiore tra le due, la scelta più semplice potrebbe essere quella di utilizzare il credito d’imposta per diminuire l’imposta di registro sulla casa che stiamo acquistando (se l’operazione non è assoggettata a IVA). Se questo non fosse possibile, abbiamo altre soluzioni a portata di mano: possiamo ad esempio utilizzarlo per diminuire l’importo di altre imposte (di registro, catastali, ipotecarie) su successioni o donazioni, oppure possiamo ancora utilizzarlo per diminuire le imposte sui redditi delle persone fisiche o in compensazione di altre somme dovute (in riferimento al Decreto Legislativo n.241 del 1997).
Ancora una volta, il ruolo del Notaio acquisisce un'importanza strategica: oltre a poter rappresentare un punto di riferimento, di norma è nell’atto di acquisto della nuova abitazione che vengono inseriti i dati che consentono di accedere al Credito d’Imposta. Nell’atto notarile dovranno infatti figurare diversi elementi, tra cui la richiesta del Credito d’Imposta con la conferma del possesso dei requisiti, il modo in cui vogliamo utilizzarlo, gli estremi dell’atto con cui avevamo comprato la prima casa e di quello con cui l’abbiamo venduta. Senza questi elementi potremmo perdere il Credito d’Imposta, con un’evidente perdita economica: conviene quindi portare al notaio i vecchi atti già prima del rogito. Data anche la complessità della materia, rivolgersi a un professionista esperto può essere un modo per sfruttare al massimo gli strumenti di legge. Le altre voci di spesa sono nella pagina sulle spese per l’acquisto della prima casa; per conoscere il costo del proprio rogito, credito compreso, si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Ho venduto la prima casa: entro quanto devo ricomprare per avere il credito d’imposta?
Entro un anno dalla vendita. Il termine di due anni vale solo nel caso opposto, quando si compra prima la nuova casa e si vende dopo la vecchia.
Se compro prima e vendo dopo, ho diritto al credito?
Sì, se vendete la vecchia casa entro due anni dal nuovo acquisto: lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nel 2025.
La casa che vendo l’ho ereditata: ho il credito d’imposta?
No. Il credito spetta solo se la casa venduta era stata comprata da voi con le agevolazioni prima casa, non se l’avete ereditata o ricevuta in donazione.
Il credito d’imposta viene rimborsato?
No, non si ottiene in denaro. Si usa per pagare meno imposte: di solito sul registro del nuovo rogito, altrimenti sull’IRPEF o in compensazione con l’F24. È bene chiedere direttamente al notaio la scelta più conveniente.
