Perché la scelta spetta a chi compra
Il fondamento sta nel Codice Civile : l'articolo 1475 stabilisce che le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, salvo patto contrario. Da qui la regola pratica che vale in tutta Italia: chi sostiene la spesa dell'atto conferisce l'incarico.
Le parti possono accordarsi diversamente, ad esempio ripartendo le spese nel preliminare, ed è un accordo del tutto legittimo. Ma in assenza di intese specifiche, e nella grandissima maggioranza delle compravendite, la scelta è dell'acquirente.
C'è anche una ragione di sostanza, oltre a quella economica. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale e tutela entrambe le parti: non è il professionista di chi lo incarica. Proprio per questo, però, è importante che l'incarico nasca da una scelta libera, perché è la libertà di scelta a rendere concreta quell'imparzialità. Le verifiche che il notaio svolge, dalla presenza di ipoteche o pignoramenti alla regolarità urbanistica e catastale, fino alla provenienza dell'immobile, sono ciò che rende sicuro l'acquisto: sceglierlo in autonomia significa poter contare su un rapporto di fiducia costruito fin dall'inizio.
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Il ruolo dell'agenzia immobiliare
L'agenzia può suggerire uno studio notarile con cui collabora abitualmente, e spesso lo fa in buona fede: conoscere i tempi e i metodi di lavoro di un professionista rende la pratica più scorrevole per tutti. La segnalazione è quindi legittima e può essere utile. Quello che cambia è il passaggio successivo: la proposta non può diventare una condizione dell'operazione, perché l'incarico lo conferisce chi sostiene la spesa.
Se in un modulo prestampato compare già il nome di un notaio che non hai scelto tu, è sufficiente chiederne la modifica prima della firma: è una richiesta normale, che non mette in discussione né il professionista indicato né il lavoro dell'agenzia.
C'è anche una ragione che riguarda la professione notarile in sé: secondo i principi deontologici che la regolano, il notaio non dovrebbe accettare incarichi condizionati da una delle parti o da terzi. L'imparzialità del pubblico ufficiale non è un principio astratto, è il presupposto del suo ruolo, e la libera scelta da parte di chi conferisce l'incarico è ciò che la rende concreta.
E se il mutuo lo eroga la banca?
Anche con il mutuo la scelta resta dell'acquirente. Le banche hanno spesso studi notarili convenzionati e possono proporli per l'atto di finanziamento.
Capita di sentirsi dire, soprattutto quando il finanziamento copre l'intero prezzo, che con il mutuo la pratica segue un iter prestabilito. È vero che gli istituti hanno procedure interne e spesso un notaio di riferimento, ed è una scelta organizzativa comprensibile. Resta però che l'incarico per la compravendita lo conferisci tu, e nella pratica conviene a tutti che i due atti siano stipulati dallo stesso professionista nella stessa seduta: oltre a semplificare la giornata del rogito, di norma comporta una riduzione dell'onorario sul secondo atto.
Per capire come si compone la spesa tra i due atti trovi il dettaglio nella pagina sul costo del notaio per l'atto di mutuo.
Se non hai ancora firmato la proposta d'acquisto
È il momento migliore per definire questo aspetto, perché basta sistemare il documento prima di sottoscriverlo.
- Chiedi di modificare eventuali clausole prestampate che indichino un notaio già individuato dall'agenzia.
- Puoi far inserire una dicitura come: "Il notaio rogante sarà scelto a cura e spese della parte promissaria acquirente".
- In alternativa, indica direttamente il nome dello studio a cui hai deciso di rivolgerti.
È una richiesta ordinaria e non conflittuale: riguarda l'organizzazione dell'operazione, non la fiducia nelle persone coinvolte.
Se hai già firmato la proposta
Puoi comunque orientarti diversamente. Anche se nella proposta compare il nominativo indicato dall'agenzia, puoi comunicare che intendi affidare l'atto a un altro professionista.
L'unico vincolo reale da rispettare è la data di rogito stabilita nella proposta: il cambio non deve causare ritardi rispetto al termine concordato, quindi conviene muoversi subito e verificare che il nuovo studio sia in grado di rispettare quella scadenza.
Una comunicazione scritta, anche una semplice email, è sufficiente:
"Con la presente comunico che il notaio incaricato per il rogito sarà lo Studio [nome] di [città]. Restano invariate tutte le altre condizioni concordate, compresa la data prevista per la stipula. Vi prego di trasmettere allo studio la documentazione dell'immobile."
Se invece sei ancora nella fase del primo contatto e vuoi prendere tempo per valutare, basta una frase come: "Grazie per il nominativo, vorrei sentire anche un altro studio e poi vi comunicherò la mia scelta". Non serve motivare la decisione, e non c'è nulla di scortese nel volersi orientare con calma.
Il notaio deve essere della stessa città dell'immobile?
No. Il notaio può rogare ovunque all'interno del distretto notarile in cui è iscritto, e non esiste alcun obbligo che leghi la scelta al comune dove si trova la casa o dove ha sede l'agenzia.
Se una delle parti non può raggiungere il luogo della stipula, può farsi rappresentare con una procura notarile. La comodità logistica è un criterio legittimo, ma vale la pena considerare anche l'esperienza dello studio rispetto al tipo di atto che devi stipulare.
Come orientarsi nella scelta
Sapere di avere il diritto di scelta serve a poco se poi si decide alla cieca. I criteri che contano davvero sono pochi:
- Chiedi il preventivo fornendo dati completi: prezzo, rendita catastale, prima o seconda casa, venditore privato o impresa, presenza ed entità del mutuo. Un preventivo formulato su dati parziali è per forza approssimativo.
- Verifica che il preventivo separi le voci: imposte dovute allo Stato, spese vive e visure, onorario professionale con IVA. Le imposte sono identiche presso qualunque notaio, quindi l'unica voce che varia è l'onorario.
- Valuta la consulenza, non solo la cifra. Uno studio che ti spiega cosa verificherà, ti segnala per tempo le criticità dell'immobile e si rende disponibile a un colloquio prima del rogito ti sta offrendo molto più di un preventivo.
- Il vero risparmio non sta nel prezzo dell'atto. Sta nella qualità del lavoro che c'è dietro: i controlli su ipoteche, provenienza e conformità urbanistica sono ciò che rende sicuro l'acquisto, e una consulenza fatta bene prima della firma vale molto più di qualche centinaio di euro di differenza.
Se vuoi farti un'idea preliminare dell'ordine di grandezza della spesa, puoi consultare le tariffe notarili aggiornate per la tua provincia.
Quando contattare il notaio
Prima di firmare, non dopo. La proposta d'acquisto e il preliminare sono documenti già vincolanti, e molte difficoltà nascono dal sottoscrivere un modulo senza averlo fatto leggere a un professionista.
Coinvolgere il notaio fin dalle prime fasi della trattativa permette di individuare per tempo questioni di provenienza, difformità catastali o vincoli che, scoperti alla vigilia del rogito, possono rallentare l'operazione o complicare l'erogazione del mutuo. Trovi un approfondimento nella pagina su quando contattare il notaio per comprare casa.
Domande frequenti
Chi sceglie il notaio, chi vende o chi compra?
Lo sceglie chi compra, perché è la parte che ne sostiene le spese secondo l'articolo 1475 del Codice Civile . Le parti possono accordarsi diversamente, ma in mancanza di un accordo specifico la scelta spetta all'acquirente.
Chi nomina il notaio?
Non esiste una nomina formale: il notaio viene incaricato dalla parte che gli conferisce l'incarico, cioè di norma l'acquirente. È sufficiente contattare lo studio, fornire i dati dell'operazione e concordare la stipula.
Chi decide la sede del notaio?
Il notaio può rogare all'interno del distretto notarile in cui è iscritto, e l'atto si stipula di norma presso il suo studio. Non c'è obbligo che lo studio si trovi nel comune dell'immobile. Chi non può essere presente può farsi rappresentare con una procura.
L'agenzia immobiliare può indicarmi il suo notaio?
Può proporre un nominativo, ed è una prassi legittima e spesso in buona fede. Non può però subordinare l'operazione all'accettazione di quel professionista: una clausola prestampata in questo senso può essere modificata prima della firma.
La banca può obbligarmi a usare il suo notaio per il mutuo?
La banca può avere studi convenzionati e proporli per l'atto di finanziamento, ma l'incarico per la compravendita lo conferisce l'acquirente. Nella pratica conviene che i due atti siano stipulati dallo stesso professionista nella stessa seduta, perché di norma comporta una riduzione dell'onorario sul secondo atto.
Posso cambiare notaio dopo aver firmato la proposta d'acquisto?
Sì. Anche se nella proposta compare un nominativo, puoi comunicare per iscritto che l'incarico sarà affidato a un altro studio. L'unico vincolo è rispettare la data di rogito concordata, quindi conviene muoversi subito.
Come si sceglie il notaio per l'acquisto di una casa?
Fornendo dati completi per ottenere un preventivo attendibile, verificando che separi imposte, spese e onorario, e valutando soprattutto la consulenza: la disponibilità dello studio a spiegare cosa verificherà e a chiarire i dubbi prima del rogito è l'elemento che fa davvero la differenza.
Il modo più semplice per confrontare
Contattare più studi uno per uno significa ripetere ogni volta gli stessi dati e inviare più volte la stessa documentazione. Con una sola richiesta la tua esigenza arriva agli studi notarili della zona che hai indicato, e ti risponde direttamente il notaio con un preventivo scritto e i riferimenti completi dello studio. Nessuna registrazione, nessun costo, nessun intermediario: la scelta del professionista resta soltanto tua.
