Acquisto la mia casa dal Notaio pur non avendo ottenuto il mutuo ma pagandola a rate

• L’acquisto con riserva della proprietà
• La richiesta di mutuo
• Proposta di acquisto a rate
• L’acquisto definitivo della proprietà
• Quale è il costo per me acquirente di una tale operazione?

L’acquisto con riserva della proprietà

Sono un lavoratore di 28 anni e ho deciso che non avrei speso i miei soldi in costosi affitti nella città in cui vivo e lavoro, Milano. Mi sono messo subito alla ricerca di una casa, un piccolo appartamentino che confacesse con le mie esigenze di persona single, magari non troppo in periferia.

Dopo una nemmeno troppo lunga ricerca, vengo a conoscenza di un annuncio di vendita nella zona da me preferita e decido di chiamare l’agenzia. Il costo della casa era di 250.000 euro per 50 mq, per cui avevo necessariamente bisogno di chiedere un mutuo.

Sul mio conto in banca ho a disposizione 50.000 euro, denaro ereditato da mio nonno, ovviamente non sufficiente ad acquistare la casa. Decido quindi di recarmi proprio presso la Banca sulla quale ho il mio conto, prendendo un appuntamento con il direttore, finalizzato alla richiesta di mutuo.

La richiesta di mutuo

Mi reco in Banca per la richiesta di mutuo ma purtroppo senza ottimi risultati. Il mio lavoro non è così stabile da costituire una garanzia per la Banca, che quindi non mi concede il mutuo. Nonostante la mia disponibilità a costituire ipoteca sulla casa da acquistare, il mio lavoro non a tempo indeterminato non mi consente di ottenere il mutuo. Vado subito nel panico perché la casa che avevo trovato era perfetta per me, per cui decido di recarmi dal Notaio insieme al venditore per trovare una soluzione.

Il venditore è deciso a vendere anche senza mutuo, per cui decidiamo di rivolgerci a un professionista come il Notaio per trovare una soluzione. Decido quindi con i consigli del pubblico ufficiale di fare una proposta diversa al venditore, che mi consenta di acquistare la casa anche senza mutuo.

Proposta di acquisto a rate

La proposta al venditore è stata quella di realizzare un contratto in virtù del quale la proprietà non si trasferisce immediatamente a me, bensì si prevede la consegna della casa con il relativo godimento. A ciò deriva la possibilità di pagare a rate e divenire proprietario con il pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Si tratterebbe di una compravendita a rate, che il Notaio ha definito vendita con riserva della proprietà, in quanto era mio interesse assicurarmi di procedere realmente all’acquisto della casa. In sostanza, dovrei pagare le rate non alla banca ma al venditore. Dal mio punto di vista, avrei ottenuto sicuramente un vantaggio non dovendo pagare gli ingenti interessi che invece si pagano alla Banca. Il venditore dal suo canto sarebbe tutelato dal fatto di non trasferire subito la proprietà ma solo al momento del pagamento dell’ultima rata.

Quali altri vantaggi mi assicura questa operazione?

Il vantaggio principale è quello legato al risparmio dell’atto di mutuo, sia inteso come atto notarile e quindi spese di onorario, sia inteso come spese di imposte. Ebbene, in questo modo, avrei potuto evitare gli interessi, oltre che la costituzione di una garanzia ipotecaria sulla mia casa, sempre che il venditore non avesse voluto costituirla lui stesso. In ogni caso, al venditore converrebbe comunque la garanzia data dall’operazione stessa, ovvero il mantenimento della proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di prezzo.

Come si calcolano le rate?

Una volta trovato l’accordo con il venditore su questa modalità di compravendita, avremmo dovuto prevedere il valore delle singole rate. Per quanto mi riguarda, sarei stato d’accordo a pagare anche una rata piuttosto alta pur di terminare il pagamento in un termine ragionevole. Con l’assistenza del Notaio ci siamo quindi accordati per pagare un acconto di 40.000 euro con denaro mio già in disponibilità, e i restanti 210.000 euro con rate da 700 euro al mese.

L’acquisto definitivo della proprietà

Il mio interesse è acquistare casa, per cui prima di procedere alla firma ho deciso di informarmi bene sulla procedura. La questione del pagamento delle rate mi era ben chiara, però avrei voluto capirne di più per quanto concerne i poteri legati al godimento della casa. Ebbene, pur acquistando ufficialmente la proprietà al pagamento dell’ultima rata di prezzo, avrei avuto nel frattempo il godimento della stessa.

Il diritto di godimento mi avrebbe consentito di vivere la casa e gestirla proprio come se fossi il proprietario, pur non essendo avvenuto ufficialmente il passaggio. La mia tutela risiederebbe anche nel fatto che il venditore non abbia la possibilità di cambiare idea. Io in qualità di acquirente sarei stato tutelato da questo punto di vista, pertanto una volta stipulato l’atto dal Notaio, in caso di pagamento integrale delle rate da parte mia il venditore avrebbe definitivamente venduto la propria casa. Ciò, ovviamente, fatte salve le ipotesi di inadempimento, che possono avere delle conseguenze da questo punto di vista.

Cosa accade se io non pagassi una o più rate?

Il Notaio mi mise al corrente di una serie di clausole che avremmo dovuto inserire nel contratto. Ad esempio, il mancato pagamento anche di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non darebbe luogo a risoluzione del contratto.

Se non avessi ad esempio pagato un mese pari a 700 euro, questo difficilmente avrebbe determinato la risoluzione del contratto. Qualora superassi il detto limite, non pagando molteplici rate, il venditore avrebbe

potuto agire per la risoluzione del contratto e la proprietà rimarrebbe sua.

Qualora il contratto dovesse risolversi, cosa succede?

Qualora nel corso degli anni io dovessi avere problemi di sorta dovuti alla difficoltà di pagare le rate del prezzo, il contratto potrebbe essere risolto. In questo caso, il venditore dovrà restituirmi le rate versate, salva la possibilità di trattenersi una parte per eventuali danni che io possa causare alla cosa, oppure un equo compenso per l’uso della stessa.

Quale è il costo per me acquirente di una tale operazione?

Non dovendo stipulare il contratto di mutuo, io acquirente potrò avvantaggiarmi del risparmio di spesa corrispondente al costo del relativo atto notarile. Dovrà, invece, provvedere subito al pagamento delle spese relative all’atto di compravendita: in particolare, il costo dell’onorario più IVA, nonché le regolari imposte di registro, e imposte fisse che si pagano in un normale atto di compravendita.

Il risparmio pertanto sussiste, perché al termine dell’operazione avrò acquistato un bene a rate, risparmiando i costi del contratto di mutuo.