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Vendita con riserva della proprietà dal Notaio

Comprare un immobile a rate come soluzione alternativa alla consueta compravendita, che cos’è la vendita con riserva di proprietà?

la vendita con riserva di proprietà dal notaioLa vendita con riserva della proprietà è il contratto per effetto del quale il compratore ottiene immediatamente il godimento del bene venduto, mentre la proprietà dello stesso rimane in capo al venditore, fino a che il prezzo - per il quale è prevista una dilazione - non è interamente pagato.

La dilazione del prezzo, cioè le rate in cui viene suddiviso il prezzo, può essere convenuta tra le parti liberamente. L’acquirente e il venditore possono accordarsi di dividere il prezzo in tante piccole rate oppure in poche ma grandi rate.

 

Che natura ha la vendita con riserva di proprietà?

La vendita con riserva di proprietà e considerata dai più una vendita con effetti reali differiti.

La compravendita con riserva della proprietà rientra, quindi, nell’ampia figura della vendita obbligatoria: cioè quel contratto che produce immediatamente i c.d. effetti obbligatori (cioè l’obbligo per il venditore di consegnare la cosa e obbligo per il compratore di pagare il prezzo), mentre l’effetto reale (il trasferimento della proprietà) è posticipato ad un momento successivo coincidente con il momento in cui è pagata l’ultima rata del prezzo.

C’è differenza con la compravendita “normale”?

La compravendita che tutti conosciamo, che è un contratto che normalmente ad effetti reali immediati, cioè la proprietà è trasferita con il solo consenso delle parti, prevede che una volta pagato interamente il prezzo contestualmente all’atto notarile (cioè il rogito), le parti non hanno più nulla da dare e avere tra di loro. Insomma, dopo aver apposto la propria sottoscrizione sull’atto notarile ognuno può andare per la propria strada, soddisfatta per l’affare concluso.

La vendita con riserva di proprietà differisce proprio in questo. Dopo l’atto notarile che certifica il consenso delle parti, queste continuano a rimanere in rapporto tra loro in quanto il venditore continuerà a ricevere dall’acquirente, secondo le scadenze prefissate, le rate del prezzo dell’immobile.

C’è da fidarsi?

La compravendita con riserva di proprietà non è l’invenzione geniale di un moderno e scaltro giurista, ma è una tipologia di compravendita disciplinata all’interno del Codice Civile. Molto usata in tempi passati, soprattutto quando i mutui erano difficili da ottenere e molto costosi per i tassi di interesse alti. Vediamo meglio come funziona.

La posizione del venditore

Lo dice proprio il nome del contratto. Il venditore rimane titolare del diritto di proprietà. Il passaggio della proprietà del bene in capo all’acquirente è come se fosse sospeso. Questa sospensione permane fino a quando tutte le rate, che compongono l’intero prezzo pattuito, non siano state interamente pagate.

Il venditore, quindi, è garantito dalla legge con la riserva di proprietà. Non gode del bene poiché non ha la disponibilità materiale, ma rimane, comunque, proprietario. Se l’acquirente smettesse di pagare le rate del prezzo, il venditore non dovrebbe agire giudizialmente per recuperare la proprietà del bene, essendo rimasta a lui, ma dovrà soltanto recuperare il godimento del bene.

La posizione dell’acquirente

L’acquirente o anche detto compratore è titolare di un diritto reale tipico, legislativamente previsto, sui generis, in quanto ad esso è attribuito il potere di usare la cosa e di detenerla, in parte nel proprio interesse, in parte nell’interesse del venditore.

Il carattere reale del diritto è confermato dalla previsione dell’opponibilità della riserva ai terzi e della previsione di oneri pubblicitari.

Con ciò, l’acquirente è tutelato dal fatto che il suo diritto sul bene può essere fatto valere su chiunque e tutti lo devono rispettare. Al pari di un nomarla proprietario.

Il compratore, a tutti gli effetti, usa il bene come se fosse il proprietario. E, infatti, l’acquirente può vendere il proprio diritto e il soggetto che acquista subentra nell’obbligo di pagare le rate e nel diritto di acquistare definitivamente il bene col pagamento dell’ultima rata del prezzo.

Ciò che invece il compratore non può fare è vendere con effetti immediati la proprietà del bene, perché in tal caso commetterebbe il reato di appropriazione indebita.

Che cosa può essere venduto con riserva di proprietà?

Oggetto del contratto può essere quasi qualsiasi bene commerciabile.

- Beni Mobili: la compravendita con riserva della proprietà nasce anzitutto come strumento per favorire l’acquisto di beni mobili, e non a caso il Codice Civile la prevede proprio nella sezione destinata alle disposizioni sulla vendita di beni mobili.

- Beni Mobili Registrati: sicuramente rientrano nell’ambito di applicazione dell’istituto visto che la Legge li prevede espressamente, stabilendo, inoltre, precisi oneri pubblicitari per l’opponibilità ai terzi della riserva di proprietà.

- Beni Immobili: nonostante la figura contrattuale sia prevista con riferimento ai soli beni mobili, oggi, non vi sono dubbi che essa sia applicabile anche agli immobili, perché la sua natura e la sua funzione non variano a seconda del bene che costituisce oggetto del contratto. Il fatto che il Legislatore l’abbia prevista nella parte destinata alla vendita di cose mobili si spiega perché quello è l’ambito in cui la vendita con riserva della proprietà ha avuto maggior impiego.

- Azienda: è discusso se la disciplina della riserva di proprietà possa essere applicata anche al bene azienda. Sembra prevalere la tesi positiva che ritiene che l’azienda possa essere oggetto della riserva della proprietà, in quanto - in caso di inadempimento - potranno anzitutto essere restituiti gli elementi fissi, mentre per i beni consumabili o quelli alienati il compratore potrebbe essere tenuto a restituire l’equivalente in denaro.

La disciplina

La disciplina della vendita con riserva di proprietà per alcuni versi è simile alla compravendita “tradizionale”; per atri versi è differente proprio perché gli effetti e le esigenze sono diverse.

Passaggio dei rischi

Nella compravendita tradizionale, i rischi della rovina o della distruzione del bene passano immediatamente in capo all’acquirente. Allo stesso modo il compratore nella vendita con riserva di proprietà assume subito i rischi della cosa, sin dal momento della consegna anche se la proprietà non è immediatamente trasferita. Si tratta di una modifica significativa al principio res perit domino, che però è giustificata da ragioni equitative, visto che il compratore acquista il godimento del bene senza ancora aver pagato il prezzo. Insomma, non sarebbe giusto che i rischi sull’immobile vengano corsi da chi non utilizza bene.

Opponibilità della riserva nei confronti dei terzi

Il Legislatore prevede l’opponibilità sia nei confronti dei terzi creditori del compratore, che nei confronti dei terzi acquirenti dallo stesso.

Per i creditori la riserva è loro opponibile a condizione che risulti da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento. Quindi i creditori del venditore ancora proprietario non potranno pignorare l’immobile di cui sta godendo il compratore e di cui sta pagando le rate del prezzo.

Per gli acquirenti la riserva è opponibile se il patto di riserva della proprietà sia debitamente trascritta. Il venditore potrà quindi vendere il bene a terzi, ma questi subentrano nei diritti e negli obblighi derivanti con il contratto di vendita con la riserva di proprietà stipulato con l’acquirente.

Trascrizione

La trascrizione è una formalità dei registri immobiliari con il quale si dà atto che un diritto è stato trasferito.

Nella misura in cui si ammette la vendita con riserva della proprietà di beni immobili, si pone il problema della trascrivibilità di tale contratto. Anche la vendita con riserva della proprietà si trascrive. Infatti, il passaggio del diritto viene trascritto contro il venditore ed a favore dell’acquirente. La particolarità è che con la trascrizione il notaio dà atto che il trasferimento della proprietà avverrà in un momento futuro coincidente con il pagamento dell’ultima rata.

Risoluzione per inadempimento

Il codice prevede due norme specifiche.

Con l’art. 1525 del Codice Civile si esclude, innanzitutto, che possa essere chiesta la risoluzione se è stato omesso il pagamento di una singola rata il cui valore è inferiore ad 1/8 del prezzo complessivo. Per la legge di fatto un’inadempimento di questo tipo è considerato come un caso di inadempimento di scarsa importanza.

Non è possibile nemmeno il patto contrario. Così è vietato di riflesso una clausola risolutiva espressa che attribuisca rilevanza ad un inadempimento inferiore al limite minimo visto sopra.

Con l’art. 1526 del Codice Civile si prevede che in caso di inadempimento il venditore debba restituire le rate percepite, salvo il diritto ad un indennizzo per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno. Solitamente, se la rata è simile ad un canone di locazione, questa viene trattenuta interamente dal venditore. Quindi, le parti possono convenire che il venditore trattenga le rate pagate a titolo di indennità, come se fosse una penale.

Costi dell’atto

I costi dell’atto sono quelli ordinari per la compravendita ordinaria. C’e però da aggiungere che al termine del pagamento di tutte le rate le parti dovranno tornare dal notaio per dare atto che tutte le rate sono state pagate e il venditore dovrà rilasciare quietanza.

I costi fiscali di tali atti sono esigui. Infatti la quietanza sconta l’imposta di registro in misura proporzionale pari allo 0,5% del prezzo corrisposto a rate. Se ho convenuto un prezzo di 100 e pago i 100 a rate la base imponibile è 100. Se ho convenuto un prezzo di 100, ma all’atto pago 20 e poi a rate pago 80, la base imponibile è 80.

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