Ho acquistato una casa senza garanzie: ecco perché

• La scelta di acquistare casa
• I primi problemi relativi alla provenienza
• I problemi relativi alla situazione urbanistica
• Cosa può garantirmi il venditore?
• Quali vantaggi ottengo da questo acquisto senza garanzie?

La scelta di acquistare casa

Ho finalmente deciso di acquistare una casa, avendone trovata una che fa al caso mio. Il costo richiestomi dal venditore è di euro 200.000, di cui riesco a ottenere circa il 70% con mutuo. Ho già parlato con il direttore della Banca che mi ha fatto una valutazione del massimo importo finanziabile, per cui procedo anche con la scrittura privata di preliminare di compravendita.

Il venditore non vive nella città in cui si trova la casa, ma ha ereditato la stessa da uno zio ed è interessato a cederla quanto prima, proprio perché non può occuparsene. Prendiamo, dunque, appuntamento con un Notaio il quale richiede al venditore tutta la documentazione necessaria al rogito. In particolare, gli chiede l’atto di provenienza, ovvero l’atto con il quale egli ha acquistato la casa; i suoi documenti, la documentazione urbanistica della casa. Il venditore, pertanto, prepara la documentazione che ha a disposizione e si reca dal Notaio.

I primi problemi relativi alla provenienza

Il venditore non ha un atto di acquisto della casa, perché l’ha ricevuta in successione da suo zio, di cui è l’unico erede. Lo zio, infatti, non si era mai sposato, aveva solo un fratello, ovvero il fratello del venditore, premorto. Il mio venditore non è al corrente della situazione familiare dello zio, per cui porta solo la dichiarazione di successione che è stata compilata grazie a un geometra che si occupava spesso degli affari dello zio. Facendo tutte le visure ipotecarie e catastali, risultava la proprietà dello zio a sua volta ricevuta per successione ereditaria mai trascritta.

Per questo motivo, appariva difficile ricostruire i passaggi di proprietà che hanno condotto al venditore, perché si trattava di provenienze molto lontane e difficili da recuperare; la successione in virtù del quale lo zio ha ricevuto questa casa non è stata mai trascritta e sono decorsi dieci anni dall’apertura della successione. Il controllo circa la provenienza del bene non era sicuro, quindi avrebbero potuto esserci soggetti vantanti diritti di qualsivoglia tipo.

I problemi relativi alla situazione urbanistica

Il problema relativo alla provenienza ne comporta anche altri quali quelli relativi alla situazione urbanistica dell’immobile. E’ necessario, infatti, indicare nel rogito di compravendita il titolo abilitativo in virtù del quale è stato edificato l’immobile, ma il mio venditore non ne è in possesso né tantomeno lo ha rinvenuto nella documentazione della successione di suo zio. Con il Notaio abbiamo effettuato una ricerca tramite l’ufficio tecnico del Comune, dal quale è emersa solo una Scia richiesta per effettuare dei lavori di ristrutturazione una decina d’anni prima. In ordine al titolo abilitativo, il Notaio presuppone che sia stato costruito prima del 1967 e che quindi non sia necessario inserirlo nell’atto in ogni caso, tuttavia la situazione non appare chiara perché non viene rinvenuto un titolo di costruzione espresso. Lo stesso discorso riguarda per l’agibilità della casa, che tuttavia non rappresenta un elemento fondamentale, quanto piuttosto una maggiore sicurezza per me come acquirente.

Cosa può garantirmi il venditore?

Nel caso di specie, la situazione appare complessa in quanto vi sono molti aspetti che solitamente vanno stabiliti in una compravendita che non sono chiari. Tra le varie garanzie che normalmente vengono offerte dal venditore vi è la garanzia per evizione. Il venditore infatti dovrebbe garantire che io non sia privato in alcun modo della casa che ha acquistato da eventuali diritti fatti valere da terzi soggetti. Come mi spiega il Notaio, potrebbe verificarsi tale evizione quando dopo la vendita un terzo afferma di avere diritti su quel bene.

Nel caso di specie, i dubbi circa la provenienza e la mancata trascrizione della precedente successione, rendono non chiara la situazione, potendo esservi ulteriori eredi che vantino diritti sia di proprietà che relativi alle quote ereditarie. Ancora, potrebbe verificarsi una evizione parziale, ovvero che io successivamente alla vendita venga a conoscenza che la casa sia gravata da diritti reali o altro che possa diminuirne il libero godimento.

Cosa decido di fare?

Dopo queste notizie e questo primo colloquio con il Notaio, non sono più convinto del mio affare. Tutti questi dubbi non rendono chiaro e tranquillo il mio acquisto, perché potrebbe essere messo in discussione da terzi potenziali soggetti che vantino dei diritti. Pertanto ne parlo con il venditore che tuttavia è disposto a fare qualsiasi cosa pur di vendere quella casa, che rappresenta per lui più che altro un problema. Decide di impegnarsi a rinvenire la documentazione mancante mentre io parlo con il Notaio di possibili soluzioni.

Quali vantaggi ottengo da questo acquisto senza garanzie?

Il Notaio mi rende nota la possibilità di escludere convenzionalmente questa garanzia per evizione, ovvero fare un rogito di compravendita a mio rischio e pericolo, quindi con la mia espressa accettazione della situazione. A fronte di questo, potrei chiedere un interessante risparmio di tipo economico. Non potendo offrire una garanzia forte, il venditore deve necessariamente ridurre il prezzo di una casa che altrimenti difficilmente venduto. Il venditore su questa base mi propone di acquistare la casa per 120.000 euro, pur di procedere in breve tempo a concludere il rogito. A fronte di questo risparmio ingente, di ben 80.000 euro, potrei anche abbassare la quota di mutuo richiesta, ottenendo quindi un enorme vantaggio. Il rischio rimane, ma a fronte di un vantaggio di tipo monetario. Decidiamo, quindi, di procedere con il rogito.

Quanto mi costa il rogito senza garanzie?

Nonostante il prezzo di acquisto sia nettamente inferiore, l’acquisto a rischio e pericolo dell’acquirente si realizza con un vero e proprio contratto di compravendita. Per questo, pago l’onorario del Notaio più IVA, oltre alle regolari imposte per l’acquisto di una casa, che nel caso di specie è una prima casa, pertanto pago il  2% del valore catastale come imposta di registro, oltre alle regolari imposte ipotecarie e catastali.