Notaio Capaccio (SA): consulenze e preventivi senza impegno

• Si può vendere casa se manca il certificato di agibilità?
• Consulenza notaio acquisto casa: le clausole del compromesso

Lo Studio del Notaio di Capaccio si trova in provincia di Salerno, più precisamente nel territorio adiacente alla famosa area archeologica di Paestum, la città romana sorta sulla colonia greca di Posidonia. Trattandosi di una zona a rischio sismico e interessata da fenomeni di abusivismo edilizio, potrebbe valere la pena approfondire il ruolo del Notaio sui controlli della regolarità degli immobili oggetto degli atti. Che cosa prevede la legge se viene venduto un immobile non agibile? Quali garanzie sono riconosciute all’acquirente? Quando potrebbe servire il Notaio per il compromesso o in altre fasi della compravendita immobiliari antecedenti al rogito vero e proprio?

Si può vendere casa se manca il certificato di agibilità?

L’agibilità di un immobile fa riferimento al rispetto requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell’edificio e degli impianti. Un tempo esistevano in forma distinta certificato di agibilità e certificato di abitabilità. Nel 2001 sono stati dapprima uniti poi, con D.lgs. 222/2016, il certificato di agibilità è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità.

La legge ammette la stipula del contratto di compravendita immobiliare anche se non è stato rilasciato il certificato di agibilità. L’atto per il trasferimento della proprietà resta quindi valido. Attenzione però perché la mancanza dell’agibilità dell’immobile incide in modo sostanziale sulla sua compravendita. Come abbiamo visto l’atto è considerato valido. Quindi non è impedita la circolazione dell’immobile. Tale circostanza però implica un inadempimento contrattuale da parte del venditore, come confermato dalla sentenza n. 2294 del 30 gennaio 2017 della Corte di Cassazione. I giudici, nel dispositivo in analisi, hanno insistito sulla responsabilità contrattuale di chi trasferisce la proprietà nel caso di mancata consegna della necessaria documentazione. Non serve a sanare la mancanza di agibilità neppure l’eventuale presentazione di richiesta di condono. L’acquirente leso avrà dieci anni di tempo per attivare una causa contro il venditore per obbligarlo a presentare i documenti attestanti l’agibilità o, in alternativa, per ottenere in via giudiziale la risoluzione del contratto e lo scioglimento dello stesso. Se la mancanza di agibilità dovesse emergere dopo il compromesso (ma prima del rogito), la parte acquirente potrà rifiutarsi di arrivare alla firma dell’atto definitivo di compravendita ottenendo il rimborso di quanto versato.

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Consulenza Notaio Acquisto Casa: le clausole del compromesso

Si può evincere da quanto appena visto anche l’importanza strategica di un eventuale intervento del Notaio nel compromesso. La presenza di questo professionista per legge riguarda il rogito. Tuttavia nulla vieta alle parti di contattare il Notaio per il compromesso. La presenza super partes del notaio al compromesso potrebbe essere utile, ad esempio, quando vengono inserite clausole che subordinano il contratto ad un evento, di norma all’ottenimento del mutuo. Questa condizione non lascia all’acquirente piena libertà di ripensarci ma lo esonera dal rogito solo nel caso in cui la banca non gli riconosca il mutuo. Anzi: se il mancato ottenimento del mutuo è dipeso dal comportamento colpevole del promissario acquirente, in malafede o per negligenza, il promittente venditore potrà chiedere il risarcimento dei danni subiti e invocare la “fictio dell’avveramento della condizione“: Immaginiamo, ad esempio, che l’acquirente non presenti i documenti necessari per il riconoscimento del mutuo.

Potrebbero sembrare aspetti piuttosto tecnici per chi non ha competenze in materia giuridica o immobiliare. Chiedere una consulenza notarile per il compromesso può essere di aiuto per avere consapevolezza degli effetti delle proprie dichiarazioni, anche se rese per scrittura privata e non per atto pubblico. Le parti, inoltre, potrebbero anche decidere di saltare il compromesso e arrivare direttamente al rogito, qualora entrambe lo ritengano opportuno.