Irregolarità catastale e rogito notarile

Casa non regolare al catasto: posso fare un rogito notarile?


Accade più spesso di quanto si possa pensare, specie con case che hanno ormai un certo numero di anni e che sono state per diverso tempo in mano alla stessa famiglia, senza dover passare attraverso una compravendita: alla prova dei fatti, la situazione catastale è diversa dalla realtà dei fatti. Ma il Notaio può fare un rogito su una casa non regolare al catasto?

È una situazione in realtà ancora abbastanza comune, quella di abitazioni che – una volta confrontate con le schede catastali che le riguardano – non risultano regolari. Spesso si tratta di abitazioni costruite ormai molti decenni fa, ad esempio nei centri storici delle cittadine, che sono passati attraverso mille vicissitudini e che non sono passate, quantomeno negli ultimi anni quando il controllo catastale si è fatto più serrato, attraverso compravendite immobiliari. Ci si trova spesso ad esempio con divisioni delle porzioni di immobili non corrispondenti alla realtà, con differenze tra la situazione di fatto e quanto accatastato, a volte con veri e propri abusi edilizi sia all’interno sia all’esterno dell’edificio stesso (che non è sempre facile o possibile condonare). Quindi quella che poteva essere una tranquilla transazione immobiliare scopre improvvisamente le carte e crea qualche grattacapo in più sia al venditore sia all’acquirente: il Notaio non può infatti procedere con il rogito di un’abitazione la cui situazione al catasto non corrisponda a quella reale. Al venditore è infatti richiesto, al momento della transazione, una dichiarazione formale di tale conformità.

Irregolarità catastale e rogito: cosa fare

Per non incorrere in problemi, rendere più lunghe e difficoltose le transazioni e tutelarsi è dunque meglio giocare d’anticipo. Per chi deve vendere casa, specie se appunto si tratta di un’abitazione vecchia e di cui non si è sicuri delle varie vicende, è meglio verificare per tempo la sua situazione catastale, prima ancora di metterla in vendita: se vi fossero delle irregolarità, sarebbe dunque meglio consultare un professionista (ad esempio un geometra o un architetto) perché si occupi, ove possibile, di regolarizzare la situazione. Spesso si tratta di poche formalità che si possono risolvere in breve tempo, altre volte invece la situazione è più complessa ed è meglio valutare insieme al professionista scelto le possibili strade. Così non ci troveremo davanti al Notaio a dover rilasciare una dichiarazione che non possiamo fare in quanto non rispondente al vero.

Per quanto riguarda il compratore, abbiamo due strade (entrambe percorribili e che anzi sarebbe bene sfruttare appieno): prima di firmare qualsiasi compromesso e documento e prima di versare caparre, sarebbe infatti bene che chiamasse a sua volta un professionista per una perizia di parte, così da accertarsi che la casa sia in regola da tutti i punti di vista (compreso quello catastale) e come ci è stata presentata. Anche rivolgersi al Notaio per tempo potrebbe essere una buona idea: chiediamogli di eseguire quelle verifiche che comunque dovrebbero essere fatte per il rogito e che – se avessero esito negativo – ne impedirebbero il buon esito. Tra queste ci sono anche, tra le altre, proprio quelle che riguardano la regolarità catastale dell’immobile: se non andassero a buon fine, avremo forse speso qualche soldo in più, ma non ci troveremo con un immobile che ci siamo impegnati a comprare (contratti da cui è difficile se non impossibile spesso liberarsi) e che non possiamo in realtà acquistare perché mancano i requisiti necessari. In questo senso, un buon consiglio potrebbe anche essere quello di far leggere il contratto che ci apprestiamo a firmare al Notaio: qualche tutela in più non farà di certo male.

Casa non regolare al catasto: posso fare un rogito notarile? ultima modifica: 2017-12-28T22:31:28+00:00 da Alessandra