Acquisto casa dal notaio: come evitare accertamenti fiscali

• Comprare case dal notaio
• Rendita catastale: perché è importante
• Le imposte con il sistema prezzo-valore
• Quando non si applica il sistema prezzo-valore dal notaio
• Il prezzo valore per le pertinenze
• Casi particolari in cui il prezzo è inferiore al prezzo-valore
• Spese per l’acquisto casa
• Quando si applica il sistema prezzo-valore dal notaio

Comprare case dal notaio

L’acquisto di una casa costituisce un passo importante e delicato nella vita di ciascun individuo. Spesso si rinuncia a realizzare tale desiderio in virtù del peso esoso delle spese che si devono affrontare. Recarsi dal notaio per comprendere quali siano le imposte, tasse e spese notarili è senza ombra di dubbio la soluzione più saggia, prima di intraprendere una scelta volta all’acquisto o alla rinuncia di esso. Con il passare del tempo, a seconda di ciò che si acquista, (terreno casa, locale commerciale) vi sono state delle evoluzioni dal punto di vista legislativo e solo grazie a un professionista del settore, qual è appunto il notaio, è possibile vederci più chiaro ed evitare di incorrere in spiacevoli sorprese.

Spese per l’acquisto casa

Chi acquista una casa va incontro a delle spese che non sempre sono chiare prima del rogito notarile. Le imposte da pagare si differenziano se si tratta di un acquisto prima casa (di cui si può beneficiare di agevolazioni fiscali) o di una seconda casa. Altra differenza attiene ai soggetti che sono parte della vendita, se persone fisiche o imprese. In ogni caso quando si acquista una casa vi sarà il pagamento dell’imposta catastale, dell’imposta ipotecaria, dell’imposta di registro e dell’Iva solo in specifici casi.

Rendita catastale: perché è importante

I beni immobili sono identificati e registrati nei Catasti dei Comuni in cui si trovano. Hanno una rendita catastale, ossia un valore fiscale che tendenzialmente è più basso del valore commerciale che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per dei coefficienti diversi a seconda della categoria catastale. Il notaio è il soggetto legittimato ad operare il calcolo ed ha inserirlo nell’atto notarile.

Le imposte con il sistema prezzo-valore

Il sistema del prezzo-valore è stato introdotto nel 2006 e si applica tutte le volte in cui vi è un trasferimento di un immobile ad uso abitativo tra persone fisiche che non agiscono nel settore delle attività commerciali. Ciò che viene preso in considerazione non è il prezzo pattuito dalle parti, ma il suo valore catastale che, normalmente è inferiore rispetto al primo. In passato si tendeva a nascondere nel rogito notarile il prezzo reale d’acquisto di una casa, di un locale commerciale o di un terreno, per evitare di pagare imposte e tasse più elevate.

Con questo sistema, invece, non è possibile sfuggire dal reale valore dell’immobile che si intende trasferire e si evitano dei contenziosi con l’Agenzia delle Entrate che potrebbe eventualmente richiedere degli accertamenti.

È un sistema di predeterminazione dell’imposta che garantisce la trasparenza dell’operazione.

L'applicazione del sistema del prezzo valore consente, quindi, di tassare l’atto di compravendita in maniera agevolata perché la base imponibile sui cui applicare l’imposta di registro proporzionale (con l’aliquota del 2% o del 9% a seconda se ricorrono o meno le condizioni per l'agevolazione prima casa) è costituita dal valore fiscale e non dal prezzo pagato.

Quando si applica il sistema prezzo-valore dal notaio

La disciplina del prezzo valore si applica solo al ricorrere dei requisiti imposti dalla legge. È necessario innanzitutto che l’atto che si va a stipulare dal notaio sia assoggettabile all’imposta di registro. L’acquirente deve essere una persona fisica e deve acquistare una casa ad uso abitativo e relativa pertinenza a titolo oneroso, ossia è necessario che ci sia un prezzo o un corrispettivo. Pertanto si applicherà anche alla vendita, alla permuta, alla transazione ed ogni qualvolta vi sia anche un conguaglio, come ad esempio la divisione con conguaglio. Anche nel caso in cui si ceda il diritto di usufrutto o la nuda proprietà si potrà ricorrere a questo sistema.

Quando non si applica il sistema prezzo-valore dal notaio

Il sistema prezzo-valore non si applica nel trasferimento di terreni e di locali commerciali in cui la base imponibile per il calcolo è data dal valore venale in commercio dell’immobile trasferito o nel caso in cui sia superiore, dal corrispettivo pattuito. Non si applica se l’atto è soggetto ad IVA e se l’acquisto avviene da parte di una società.

Questo sistema non è stato ancora applicato agli immobili diversi da quelli ad uso abitativo (locali negozi, capannoni, uffici etc.), in quanto il legislatore si preoccupa principalmente di tutelare l’acquisto di una casa e di evitare che vi siano degli accertamenti da parte del Fisco. Il sistema prezzo-valore non si applica quando il trasferimento è gratuito, ad esempio per donazione.

Il prezzo valore per le pertinenze

Anche l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto opportuno precisare che il sistema del prezzo-valore sia applicabile anche alle pertinenze. Dal punto di vista giuridico si intende per pertinenza un bene che è destinato in modo durevole a servizio o ornamento di un altro bene. Si pensi al caso di un giardino o di un box auto pertinenziale. Anche dal punto di vista fiscale può seguirsi tale definizione e farlo emergere nell’atto dal notaio.

La pertinenza deve anche avere una sua rendita catastale autonoma e appartenere allo stesso soggetto proprietario del bene principale, che deve essere una casa ad uso abitativo. Non ci sono dei limiti dal punto di vista quantitativo, ciò vuol dire che si si acquistano ad esempio due box auto pertinenziali si può applicare ad entrambi il sistema del prezzo-valore.

Casi particolari in cui il prezzo è inferiore al prezzo-valore

Nella vendita di abitazioni tutti utilizzano il sistema del prezzo-valore. Esistono dei casi particolari in cui il prezzo è inferiore al valore catastale, come nel caso di casa che sono situate in delle zone a forte rischio sismico. Può capitare che gli acquirenti scelgano ugualmente il sistema del prezzo valore per il calcolo delle imposte, pagando quindi leggermente di più, al fine di non essere oggetto di accertamenti e contenziosi con il Fisco.