Agevolazioni fiscali per i terreni

• Agevolazioni fiscali per i terreni: cosa cambia
• Come comprare un terreno con agevolazioni
• Cosa cambia nelle agevolazioni fiscali per i terreni
• In cosa consistono le agevolazioni
• Quando possono essere applicate
• Chi può accedere ai benefici
• I documenti utili
• Le agevolazioni si possono perdere?

Agevolazioni fiscali per i terreni: cosa cambia

Le normative di legge sono in continuo aggiornamento quindi possono subire diversi cambiamenti nel tempo. In particolare, con riferimento alle agevolazioni fiscali, è sempre importante conoscere le nuove regole che vengono introdotte, per stare al passo e anche fare i giusti investimenti dal notaio.

Vediamo in particolare cosa cambia per le agevolazioni fiscali dei terreni introdotte di recente, al momento del loro acquisto.

Come comprare un terreno con agevolazioni

Nonostante le agevolazioni fiscali più famose siano quelle relative all’acquisto della prima casa di abitazione (anche se il termine casa è generico, potendosi trattare di un immobile avente differenti caratteristiche strutturali, come una mansarda), esistono appositi benefici fiscali qualora si voglia comprare un terreno.

Gli sgravi fiscali, consentono di pagare meno imposte, sebbene però non incidano in alcun modo sul corrispettivo previsto per l’acquisto dello stesso, e nemmeno sull’onorario dovuto al notaio, nell’ambito del quale andranno tenuti in considerazione anche i rimborsi per i costi delle visure ipocatastali.

In cosa consistono le agevolazioni

Volendo entrare nello vivo delle singole imposte per l’atto di compravendita del terreno con agevolazioni, l’imposta di registro (ovvero l’imposta relativa alle spese di registrazione dell’atto), invece che essere al 15%, dovrebbe essere corrisposta in misura fissa, per un importo pari ad euro 200.

Relativamente all’imposta ipotecaria, cioè quella che riguarda la trascrizione dell’atto negli appositi registri immobiliari, sarebbe anch’essa in misura fissa, sempre pari ad euro 200. Infine, l’importo dell’imposta catastale, cioè l’imposta relativa al cambiamento di intestazione del titolare del terreno, avrebbe un’aliquota pari all’1%. Detti benefici riguardano anche le pertinenze, per esempio il fabbricato rurale, che, però, deve essere materialmente posizionato all’interno del terreno cui accede.

Quando possono essere applicate

Sebbene esista, ovviamente, piena libertà di acquistare la tipologia di terreno che più rispecchia le proprie esigenze, è bene specificare che le agevolazioni fiscali previste si applicano solo ai terreni agricoli, e non a quelli edificabili. La ragione è che, mediante l’attribuzione di questi benefici, si vorrebbe incentivare le attività di coltivazione del terreno, e non la sua trasformazione.

Inoltre, a prescindere dalla tipologia di terreno, non a qualunque persona è consentito di ricorrere alla normativa agevolata. Infatti, proprio perché il senso dei benefici è incentivare lo svolgimento di determinate attività, sul terreno, si presuppone che queste possano essere svolte con efficacia, solo da determinati soggetti.

Chi può accedere ai benefici

I soggetti, che secondo la legge, possono beneficiare, nell’acquisto di un terreno, delle agevolazioni esposte, devono essere, in alternativa:

• imprenditori agricoli professionale (IAP), ovvero persone dotate di particolari conoscenze e competenze professionali, che dedicano all'attività agricola almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro e che, dallo stesso, ricavano almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro;
• coltivatori diretti;
• soci di una società agricola, con una precisazione relativa al tipo di società. Nel caso in cui si tratti di una società agricola impostata come società di persone, almeno un socio deve essere imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto. Invece, nell’ipotesi in cui si tratti di una società di capitali, una delle qualifiche esaminate deve essere ricoperta da almeno un amministratore, cioè colui che materialmente gestisce la società.

I documenti utili

Trattandosi di un atto avente ad oggetto l’acquisto di un terreno, sarà necessario il certificato di destinazione urbanistica (che in base a quanto detto, accerterà che la destinazione del terreno, sulla base degli strumenti urbanistici vigenti, è quella agricola), da allegare all’atto in esame.

Oltre a questo, saranno necessari i documenti d’identità di tutte le parti dell’atto, nonché tutti i documenti che possano dimostrare che l’acquirente appartiene ad una delle sopraindicate categorie soggettive. Per esempio, le carte dalle quali si può verificare l’iscrizione nell’apposita gestione previdenziale e assistenziale.

Cosa cambia nelle agevolazioni fiscali per i terreni

Ecco che siamo arrivati al punto centrale della questione, ovvero cosa cambia, nella normativa di recente introduzione, nelle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto dei terreni. Quanto appena esposto resta, in ogni caso, da tenere ben presente, dal momento che le novità in questo ambito si aggiungono, e non si sostituiscono, alla normativa dei benefici sopra descritta.

La nuova legge di bilancio dall’anno 2023, infatti, stabilisce che le agevolazioni della piccola proprietà contadina, previste per gli atti di trasferimento di terreni e delle loro pertinenze, ferma restando la destinazione agricola degli stessi, introduce un nuovo requisito soggettivo.

Nello specifico, viene consentito che possa beneficiare degli sgravi fiscali anche l’acquirente che al momento dell’atto non rivesta la qualifica né di imprenditore agricolo professionale, né di coltivatore diretto e nemmeno di socio di società agricola. L’importante è che si tratti di una persona fisica (quindi non di una società) che abbia un’età inferiore a quarant’anni, e che si impegni, dichiarandolo nell’atto notarile di acquisto del terreno, di voler conseguire una delle qualifiche, mediante apposita iscrizione nel registro previdenziale, nei 24 mesi successivi.

Le agevolazioni si possono perdere?

Rispettando tutti i requisiti previsti dalla normativa, compresi quelli di nuova introduzione, che ampliano l’ipotesi di utilizzo delle agevolazioni, potrebbe comunque capitare che queste possano essere perse, sebbene in un momento successivo rispetto alla stipula dell’atto dal notaio. Questa spiacevole evenienza potrebbe verificarsi in varie ipotesi.

In primo luogo, qualora, prima del decorso di cinque anni dalla data dell’atto, venga venduto, o comunque ceduto, il terreno comprato con agevolazioni.

Oppure, la perdita dei benefici, potrebbe essere conseguenza del fatto che si sia smesso di coltivare il terreno. In più, in virtù delle nuove regole di recente introduzione, le agevolazioni potrebbero essere perse qualora non venga effettuata l’iscrizione nel registro previdenziale, nei termini di legge. Dunque, nel caso in cui, in sostanza, non si acquisisca mai una delle qualifiche soggettive, che la legge prevede quale requisito essenziale per poter beneficiare degli sgravi.

In tutte le ipotesi descritte, visto che le agevolazioni fiscali verranno meno, sarà necessario corrispondere la differenza di imposte.