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Acquisto di un fabbricato rurale a fini abitativi

I fabbricati rurali: cenni generali

Acquisto dal notaio di un fabbricato rurale a fini abitativi, come fare e quanto costaSpesso sono oggetto di attenzione i cosiddetti fabbricati rurali, ovvero costruiti all’interno di un terreno agricolo più o meno vasto e funzionali allo stesso. Si tratta di fabbricati costruiti proprio perché strumentali all’attività di coltivazione del terreno a cui accedono e, se in possesso di determinati requisiti, godono anche di una serie di agevolazioni fiscali.

Spesso capita che si voglia acquistare un terreno con tutto il fabbricato al suo interno: ciò è sicuramente possibile ma occorre fare molta attenzione all’aspetto catastale. In passato questi fabbricati erano accatastati al Catasto terreni, proprio perché considerati un’estensione del fondo stesso. Oggi, invece, devono essere tutti dichiarati e ricevere una categoria catastale relativa ai fabbricati.

L’accatastamento dei fabbricati rurali

Quando si intende acquistare una casa di campagna, ovvero una casa situata  in una zona rurale all’interno di un più vasto terreno agricolo, occorre porre molta attenzione. Ciò perché nel momento in cui si fa un atto di compravendita, l’immobile deve essere regolare dal punto di vista catastale.

Occorre che vi sia una planimetria corrispondente allo stato di fatto dell’immobile, nonché che la categoria catastale attribuita sia corrispondente alla realtà. Pertanto, se sto acquistando una casa che ha tutte le caratteristiche di una abitazione, non può avere la categoria catastale di un garage e viceversa. I fabbricati rurali devono ricevere un censimento, quale quello dei comuni fabbricati urbani.

Qual è la categoria catastale dei fabbricati rurali?

Dal 2012 tutti i fabbricati rurali, prima accatastati al Catasto Terreni, devono essere trasposti al catasto fabbricati, per poi poter essere acquistati normalmente come comuni immobili.

Requisiti di ruralità

Quali sono i cosiddetti requisiti di ruralità? Essi sono importanti in quanto, se in possesso di questi requisiti, consentono al proprietario o a chi acquista uno di questi fabbricati di usufruire di notevoli agevolazioni fiscali. È considerato tale il fabbricato finalizzato ad esempio alla conservazione di macchine agricole e attrezzi, all’attività di agriturismo, ad abitazione per i dipendenti dell’azienda agricola, alla manipolazione e conservazione dei prodotti agricoli. Questi sono solo alcuni dei requisiti rurali che consentono ai fabbricati in oggetto di essere qualificati come tali e di ottenere le agevolazioni.

Acquisto del fabbricato rurale a fini abitativi

Il fabbricato rurale che possiede i requisiti di cui sopra e che, pertanto, è funzionale al terreno cui accede deve essere accatastato in una apposita categoria, che può essere A6 o categoria D10. Non viene pertanto attribuita, pur trattandosi di fabbricato, la categoria catastale tipica di una casa a scopo abitativo (A2 tipicamente).

Se un soggetto fosse interessato ad acquistare un fabbricato rurale, non allo scopo di svolgervi attività agricola o una delle attività sopra elencate, ma per realizzarvi la propria abitazione in una casa di campagna, cosa dovrebbe fare? Non potrebbe limitarsi ad acquistarla ma occorre qualche passaggio in più.

Acquisto della casa di campagna a fini abitativi

In primo luogo, occorre considerare che quando si intende acquistare una casa di campagna tecnicamente accatastata come fabbricato rurale, occorre acquistare anche il terreno circostante. Di solito questi fabbricati sono un tutt’uno con il fondo, ne costituiscono una estensione e difficilmente avrebbe senso acquistare solo la casa.

Ovviamente in questo caso, l’acquisto del terreno anche fiscalmente sarebbe separato dall’acquisto della casa, seppur contenuti in un unico rogito notarile. Nell’acquisto del fabbricato rurale, in primo luogo, l’acquirente deve verificare che sia stato inserito nel Catasto fabbricati; in secondo luogo, può anche pensare di acquistarlo per renderlo la propria abitazione. Vediamo come.

Cambio di destinazione d’uso

In seguito all’atto di acquisto con rogito notarile del fabbricato rurale con annesso terreno, occorre effettuare un cambio di destinazione d’uso. Prima di fare questo, occorre sicuramente fare dei lavori edilizi per riportare il fabbricato allo stato abitativo, dotandolo di tutti i requisiti igienici, energetici e funzionali legati all’abitazione; ciò, dopo avere richiesto i documenti urbanistici e presentato il certificato di agibilità. Il terreno agricolo circostante diventerebbe in sostanza la corte della casa e potrebbe restare abitativo. Solo in seguito ai lavori, si potrebbe chiedere un cambio di destinazione d’uso.

Notaio perché conviene questa operazione?

Spesso gli utenti chiedono al notaio se economicamente questa operazione consente di risparmiare. Può convenire realizzare questa operazione in primo luogo se ve ne sono le esigenze. Se una persona decide di acquistare un fabbricato rurale, lo fa perché ha in mente di realizzarvi una villa o una abitazione secondo le proprie idee.

Dal punto di vista economico, il prezzo di un fabbricato rurale può essere nettamente inferiore, anche se a ciò occorre aggiungere i lavori edilizi. Per quanto riguarda invece il costo del Notaio, bisogna distinguere. Le spese fiscali non sono assolutamente uguali, se si acquista un fabbricato rurale o se sia acquista una casa adibita già a fini abitativi.

Quali sono le spese e i costi per l’acquisto di un fabbricato rurale?

Se si acquista un fabbricato rurale come prima casa, se pertanto l’acquirente non è titolare di altre abitazioni a lui intestate, è possibile anche godere delle agevolazioni prima casa. Si paga in questo caso un’imposta di registro pari al 2% e questo non è escluso dalla natura rurale del fabbricato. Ciò se viene venduto in quanto tale, separato dal fondo.

Molto spesso, però, come sopra anticipato, il fabbricato costituisce pertinenza  del fondo agricolo e in questo caso va tassata con la stessa tassazione del fondo a cui accede e del quale è pertinenza. Per questo motivo le imposte possono essere più alte in quanto non si gode delle agevolazioni prima casa. Per l’acquisto di un terreno agricolo si paga una imposta di registro pari al 12% del prezzo del terreno, con un minimo di mille euro, a cui vanno aggiunte le imposte ipotecaria e catastale pari a 100 euro cadauna. Ciò perché se si acquista un fondo agricolo per esercitare attività agricola si è avvantaggiati.

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