Mansarda e prima casa: quando spetta davvero l'agevolazione

• Quando una mansarda diventa abitabile
• In cosa consistono le agevolazioni prima casa
• Quando si perdono i benefici
• Mansarda e prima casa: tre risposte rapide

Quando una mansarda diventa abitabile

Scegliere di acquistare una mansarda, al posto del solito appartamento, può rivelarsi un corretto investimento, nonché un valido modo per risparmiare. Come considerazione preliminare, bisogna precisare che non tutte le mansarde sono strutturate in modo da essere abitabili, ma solo quelle che presentino determinate caratteristiche tecniche.

In primo luogo, la struttura deve avere determinati parametri di altezza minima, nello specifico, l’altezza minima dal pavimento non dovrà essere inferiore:

• a 2,7 metri, per i locali cosiddetti vivibili, quindi che si adibirebbero a soggiorno, cucina, camera da letto;
• a 2,4 metri, per i locali cosiddetti di servizio, ad esempio corridoio e bagno.

Per le mansarde, dove il soffitto è inclinato, molte leggi regionali guardano però all’altezza media dei locali e fissano anche un’altezza minima nel punto più basso, spesso intorno al metro e mezzo; le parti più basse possono restare come spazi accessori.

Le altezze appena citate, possono comunque subire delle variazioni, nell’ambito delle singole normative regionali, e negli ultimi anni alcune norme hanno reso i requisiti più flessibili in determinati casi: per questo la verifica del tecnico sul caso concreto è indispensabile.

Dovrà, infine, tenersi conto, anche del rapporto aero-illuminante, con riferimento alla sufficiente luminosità e ricambio d’aria delle finestre, altrimenti sarà difficile poter considerare l’ambiente come abitabile. Ovviamente, qualora si decida di comprare una mansarda, sarà opportuno verificare questi requisiti con un tecnico esperto, prima di procedere con le trattative e, successivamente, con la stipula dell’atto di vendita dal notaio.

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In cosa consistono le agevolazioni prima casa

La disciplina delle agevolazioni fiscali prima casa rappresenta la disciplina più diffusa e conveniente, nell’ambito delle agevolazioni fiscali, in caso di trasferimento degli immobili abitativi. Usufruendo delle agevolazioni prima casa, c’è la possibilità di risparmiare notevolmente nel pagamento delle tasse e oneri fiscali, collegati all’atto di vendita di una casa.

L’aspetto più rilevante, è la riduzione dell’aliquota dell’imposta più alta, ovvero l’Imposta di registro, che normalmente sarebbe al 9%, ed invece viene ridotta, grazie alle agevolazioni, al 2%. Nel caso in cui, invece che acquistare da un soggetto privato, si acquisti direttamente dall’impresa costruttrice, l’IVA sarà al 4%, invece che al 10%.

Con riferimento all’imposta ipotecaria e a quella catastale, dovranno essere pagate in misura fissa di 50 euro l’una, in caso di acquisto da privato, e in misura fissa di euro 200 ciascuna, in caso di acquisto da costruttore, e quindi soggetto a regime IVA. Il pagamento delle imposte avverrà direttamente ad opera del notaio che si è scelto per il rogito, il quale, essendo responsabile del versamento, le verserà al momento della registrazione dell’atto, successivamente, quindi, alla stipula.

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni, però, andranno rispettati dei requisiti sia oggettivi che soggettivi.

Il requisito oggettivo, quindi inerente alla tipologia di immobile, consiste nel fatto che non debba trattarsi di abitazione definita “di lusso”, quindi che, catastalmente, appartenga alle categorie A/1, A/8, A/9. Se appartiene a categorie diverse da quelle appena citate, non sorgono problemi, e si potrà beneficiare della riduzione degli oneri fiscali.

I requisiti soggettivi, riguardano la residenza dell’acquirente che vuole usufruire delle agevolazioni, il fatto che non abbia altre case intestate nello stesso comune, e, infine, il fatto che lo stesso non abbia precedentemente usufruito dei benefici prima casa. Andando in ordine, sarà, quindi, necessario che:

• l’immobile acquistato con le agevolazioni faccia parte del Comune in cui l’acquirente è già residente o lavora, oppure nel quale si impegni a spostare la propria residenza, entro i 18 mesi successivi all’atto;
• l’acquirente non abbia già una casa nello stesso Comune;
• l’acquirente non abbia già usufruito delle agevolazioni prima casa, da solo o con l’eventuale coniuge. Questo ultimo requisito soggettivo può anche non essere rispettato, ma il primo immobile comprato con dette agevolazioni dovrà essere venduto entro due anni dall’acquisto del secondo e ciò dovrà emergere con chiarezza dall’atto notarile. Il termine era di un anno fino al 2024 ed è stato portato a due anni dalla legge di bilancio 2025.

Ogni requisito è spiegato nel dettaglio nella pagina sui presupposti delle agevolazioni prima casa.

I benefici prima casa per una mansarda

Le considerazioni fin qui svolte, relative alle agevolazioni prima casa, valgono anche con riferimento alla mansarda che presenti i sufficienti requisiti tecnici per essere abitabile. La mansarda potrebbe essere accatastata, infatti, come A/2, o A/4, a seconda delle sue caratteristiche complessive e al classamento delle unità abitative sottostanti.

Diverso è il caso dell’immobile sito all’ultimo piano qualificato non come mansarda, ma come sottotetto o soffitta, che, quindi, non abbia i requisiti per essere abitabile. Potranno essere iniziate, munendosi preventivamente del titolo edilizio, delle opere di ristrutturazione e, al termine, il sottotetto dovrà cambiare destinazione d’uso ed essere accatastato come abitazione. Attenzione però ai tempi: per le agevolazioni prima casa conta, di norma, la categoria catastale al momento del rogito. Chi compra un sottotetto ancora accatastato come locale di deposito paga quindi, in genere, le imposte ordinarie; se si vuole la prima casa, bisogna valutare con il notaio e con il tecnico se sia possibile completare cambio d’uso e accatastamento prima dell’atto. Lo stesso ragionamento vale per chi vuole trasformare un magazzino in abitazione.

La mansarda abitata ma nata come soffitta

È un caso che si incontra spesso negli annunci: una “mansarda” arredata e abitata da anni, che però in Comune e in catasto risulta ancora soffitta o locale di sgombero. Qui il problema non è solo fiscale. Se l’uso abitativo non è mai stato autorizzato, c’è una difformità da sanare prima di comprare, e non sempre è possibile. Il prezzo di una soffitta e quello di una mansarda abitabile sono molto diversi: meglio far controllare progetti e planimetria da un tecnico prima del compromesso, e farsi spiegare dal notaio cosa si può scrivere nell’atto.

Quando si perdono i benefici

Nel caso in cui i requisiti per le agevolazioni prima casa, non sussistano al momento della stipula dell’atto di vendita, non si potrà beneficiare di alcuna riduzione dei costi fiscali. Può anche accadere, però, che i benefici prima casa, si possano perdere, in un momento successivo alla stipula dell’atto.

Abbiamo detto che, se già si sia usufruito una volta delle agevolazioni per l’acquisto di una casa, se ne potrà comprare una seconda, godendo ugualmente dei benefici in oggetto, ma solo a patto che la prima casa venga venduta entro due anni dall’acquisto della seconda, e detto impegno dovrà risultare nell’atto notarile di vendita.

Qualora, però, non si proceda alla vendita della prima casa, come invece ci si era impegnati a fare, si perderà il diritto alle agevolazioni. In più, oltre a pagare le imposte in misura piena, dovrà corrispondersi anche una sanzione pari al 30%. Gli altri casi, come la residenza non trasferita entro 18 mesi o la vendita entro cinque anni senza riacquisto, sono raccolti nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa.

In ogni caso il notaio, di norma, verifica già prima della stipula quale sia la situazione di fatto, ponendo domande mirate e specifiche all’acquirente e fornendo i consigli del caso. Per una mansarda conviene parlarne presto, già nella richiesta di preventivo: dire se in catasto è abitazione o soffitta cambia imposte e tempi.

Mansarda e prima casa: tre risposte rapide

Si può comprare una mansarda con le agevolazioni prima casa?

Sì, se è accatastata come abitazione non di lusso e chi compra ha i requisiti della prima casa, come per qualsiasi appartamento.

E se la mansarda in catasto è ancora soffitta o sottotetto?

Di norma sull’acquisto non spetta la prima casa, perché conta la categoria catastale al momento del rogito. Se il cambio d’uso è possibile, conviene valutare di completarlo prima dell’atto.

Una mansarda abitata ma non autorizzata si può comprare tranquillamente?

No, bisogna prima capire se c’è una difformità urbanistica e se si può sanare. Serve un tecnico, e conviene farlo prima del compromesso.