Come risparmiare comprando un terreno agricolo dal notaio
- La scelta del terreno
- Quali sono le spese se voglio comprare un terreno?
- Le agevolazioni fiscali
- Quali documenti servono
- Piccola proprietà contadina: quattro casi di chi compra
La scelta del terreno
La scelta di comprare un terreno, può nascere da diverse ragioni, a seconda dei motivi per i quali, lo stesso, viene acquistato. A seconda delle finalità, cambierà anche la scelta della specifica destinazione, che il terreno deve avere.
I terreni, infatti, possono essere agricoli oppure edificabili. Questo non significa che sul terreno agricolo, in generale, non si possa costruire, ma che la finalità principale non sia quella della costruzione, a differenza del terreno edificabile. Relativamente a quest’ultimo, si tratta di un’area già prevista dal piano regolatore del Comune, come destinata esclusivamente alla successiva costruzione di fabbricati, sullo stesso terreno.
Andiamo a vedere nel dettaglio quali sono le spese connesse all’acquisto di un terreno e come poter risparmiare.
Per chi compra un terreno i margini di risparmio sono soprattutto due: le agevolazioni per la piccola proprietà contadina, se si hanno i requisiti, e il preventivo, che permette di conoscere prima onorario e servizi compresi. Le imposte, invece, sono le stesse da qualsiasi notaio.
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Quali sono le spese se voglio comprare un terreno?
A differenza di quanto avviene relativamente alle spese per l’acquisto di una casa, i costi per l’acquisto di un terreno, non sono semplici da definire, in via preliminare. Questa incertezza, deriva dal fatto che le imposte da pagare variano, in base a diversi fattori. Con riferimento alle tipologie di tasse, i costi che devono essere tenuti presenti, sono quelli relativi all’imposta di registro, cui si aggiungono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.
In concreto, per esempio, l'imposta di registro ordinaria (relativa all’acquisto di un terreno che abbia una destinazione agricola), avrebbe un’aliquota, pari al 15% del prezzo del terreno (con un minimo di 1.000 euro), mentre le imposte ipotecarie e catastali, ammonterebbero a 50 euro ciascuna, e dunque 100 euro, nel totale.
I costi del notaio
Oltre al corrispettivo che deve essere pagato per l’acquisto del terreno, ed alle tasse sopra menzionate, connesse alla stipula dell’atto, anch’esse a carico del soggetto compratore, deve essere considerato anche il costo dell’onorario del notaio rogante.
L’onorario del notaio varia, a seconda del singolo professionista: esso, però, non comprende solamente il valore della sua prestazione professionale, ma serve anche a rimborsarlo, dei costi sostenuti per fare sia le visure ipotecarie, che le visure catastali.
È comunque possibile avere informazioni più specifiche e complete, relative a preventivi, compilando l’apposito form di contatto, direttamente dal sito, in modo gratuito. Dal modulo del preventivo la risposta arriva di solito in poche ore.
Le agevolazioni fiscali
È sbagliata l’idea che non si possa risparmiare, nel caso in cui si voglia comprare un terreno: la legge prevede, infatti, apposite agevolazioni fiscali, in presenza di determinati requisiti. Fra queste agevolazioni, rientrano le agevolazioni per la formazione e l’arrotondamento della piccola proprietà contadina. Dal 2026 la regola, prima nel decreto legge 194/2009, è nell’art. 173 del testo unico dell’imposta di registro (decreto legislativo 123/2025).
Si tratta di una delle poche agevolazioni fiscali, rimaste nel caso di acquisto di terreni e l’agevolazione consiste in una riduzione delle imposte, nello specifico:
- l’imposta di registro, invece che essere al 15%, sarebbe in misura fissa, pari ad euro 200;
- L’imposta ipotecaria sarebbe anch’essa in misura fissa, pari ad euro 200;
- L’importo dell’imposta catastale avrebbe un’aliquota pari all’1%.
Vediamo quali sono, concretamente, i presupposti per ottenere questi benefici fiscali.
Requisiti oggettivi
Partendo dei requisiti oggettivi, relativamente ai terreni che possono beneficiare delle agevolazioni della piccola proprietà contadina, si tratta solo dei terreni agricoli e non di quelli edificabili, a prescindere dall’eventuale modifica della destinazione. La ragione è quella di dare un incentivo sia alla coltivazione, sia all’acquisto di ulteriori fondi agricoli. Nonostante la legge parli di “piccola” proprietà contadina, non significa che esistano dei limiti dimensionali relativi all’estensione dei terreni oggetto dell’atto.
Le agevolazioni fiscali si estendono anche alle pertinenze come ad esempio, in caso di fabbricato rurale. Esso, però, secondo l’Agenzia delle Entrate non deve essere semplicemente pertinenziale al terreno, ma fisicamente collocato sopra il terreno stesso.
Requisiti soggettivi
Per godere dei benefici fiscali, è necessario che si possieda la qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP) o di coltivatore diretto, o, ancora, si faccia parte di una società agricola.
Se la società agricola è una società di persone, almeno un socio deve essere imprenditore agricolo professionale, oppure almeno la metà dei soci coltivatori diretti. Se la società agricola è una società di capitali, detta qualifica soggettiva deve essere rivestita almeno da un amministratore.
Le agevolazioni si estendono anche al coniuge ed i parenti in linea retta dell’imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto, purché già proprietari di terreni agricoli e conviventi con lui. E spettano anche a chi ha meno di 40 anni e dichiara nell’atto di voler ottenere l’iscrizione alla previdenza agricola entro 24 mesi.
Requisiti negoziali
Le agevolazioni della piccola proprietà contadina si applicano solo in caso di acquisto di terreni e pertinenze agricoli, quindi nei negozi a titolo oneroso. I benefici sono esclusi, quindi, per gli atti gratuiti, come in caso di donazione o di caduta in successione.
Quando si perdono i benefici
Nonostante si possiedano tutti i requisiti soggettivi, oggettivi e negoziali, è possibile perdere le agevolazioni in esame, e sia necessario pagare la differenza di imposte.
La perdita dei benefici avviene, qualora venga ceduto volontariamente il terreno oppure si smetta di coltivarlo, prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell’acquisto. Non c’è decadenza, di norma, se il terreno viene venduto o dato in godimento al coniuge, a parenti entro il terzo grado o ad affini entro il secondo grado che siano imprenditori agricoli (art. 11 del decreto legislativo 228/2001). Il conferimento in società, invece, la evita solo in alcuni casi, ad esempio se chi conferisce resta socio e continua a coltivare il fondo, mentre per l’Agenzia delle Entrate il conferimento in una Srl la fa scattare.
Messa in ordine, la strada per avere l’agevolazione al rogito è questa:
Quali documenti servono
Con riferimento ai documenti necessari per la stipula, oltre ai fondamentali documenti di identità, sempre necessari in caso di qualunque tipologia di atto dal notaio, è necessario che il venditore si procuri il certificato di destinazione urbanistica. Dal suddetto certificato, rilasciato dal Comune, si vedrà qual è la destinazione del terreno, per esempio, appunto agricola, o edificabile. Il certificato di destinazione urbanistica ha durata annuale, e deve essere anche allegato all’atto notarile, a pena di nullità. Gli altri sono nella pagina sui documenti per comprare un terreno.
Non sarà, invece, necessario, dotarsi dell’attestato di prestazione energetica (APE), e nemmeno che venga inserita, in atto, la menzione sulla conformità catastale, poiché entrambe si applicano solo qualora oggetto dell’atto di vendita sia un fabbricato.
Un ultimo risparmio riguarda chi compra la casa con il terreno intorno: in alcuni casi il terreno pertinenziale segue la casa anche nel prezzo-valore, e le imposte si calcolano sul valore catastale.
Piccola proprietà contadina: quattro casi di chi compra
Ho meno di 40 anni e non sono ancora agricoltore: posso avere la piccola proprietà contadina?
Sì, se nell’atto si dichiara di voler ottenere l’iscrizione alla previdenza agricola come coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale entro 24 mesi. Se l’iscrizione non arriva, l’agevolazione si perde.
Mio marito è coltivatore diretto: posso comprare io il terreno con le agevolazioni?
Solo se si è già proprietari di terreni agricoli e si convive con lui: la legge estende la piccola proprietà contadina al coniuge e ai parenti in linea retta a queste due condizioni.
Posso dare in affitto il terreno comprato con l’agevolazione?
Nei primi cinque anni l’affitto a terzi fa perdere l’agevolazione, perché si smette di condurre direttamente il fondo. Fa eccezione, di norma, il godimento concesso a coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado che siano imprenditori agricoli.
Con il terreno compro anche un rustico: l’agevolazione vale anche per il fabbricato?
Può valere se il fabbricato è una pertinenza del terreno; per l’Agenzia delle Entrate deve trovarsi sul fondo acquistato, mentre la Cassazione guarda più al legame effettivo con il terreno. È un punto da chiarire con il notaio prima del compromesso.
