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Agevolazioni prima casa: cosa sta accadendo

Agevolazioni prima casa: cosa sta accadendo

Come comprare casa dal notaio con le agevolazioni fiscali

Come è ben noto a tutti comprare casa comporta un grande investimento per gli innumerevoli costi che sono ad esso collegati. Difatti, tra il prezzo della vendita, il compenso dell’agenzia immobiliare, l’onorario del notaio e le imposte e tasse dovute allo Stato, viene richiesto un considerevole esborso di denaro dal compratore.

Ma esistono dei requisiti dettati dalla legge per cui almeno le imposte e le tasse, quando si compra una prima casa, possono essere considerevolmente ridotte, vediamo in cosa consistono.

Condizioni soggettive per ottenere le agevolazioni fiscali

Al fine di ottenere le agevolazioni fiscali per il proprio acquisto è necessario che l'acquirente non sia proprietario, ma nemmeno usufruttuario, sia esclusivo che in comunione legale con il proprio coniuge, di un’altra abitazione che si trovi nello stesso Comune di quello in cui si trova l’immobile che ha intenzione di acquistare.

Diversamente, se si è titolari solo della nuda proprietà di un’abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un’altra persona che però non sia il proprio coniuge, non sussiste alcun impedimento alla possibilità di usufruire delle suddette agevolazioni.

Inoltre, il compratore non deve essere né proprietario, né usufruttuario, né titolare di altri diritti reali, come il diritto di abitazione o il diritto di uso, nemmeno per quota, di un’altra abitazione, su tutto il territorio nazionale, che sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa.

È, altresì, possibile godere delle agevolazioni se si è già usufruito in passato per l’acquisto solo di una quota di comproprietà dell’abitazione e adesso si intende acquistare la quota rimanente, diventandone unico proprietario, ovviamente in presenza di tutti gli altri requisiti di legge.

Condizioni oggettive per ottenere le agevolazioni fiscali

Quando si compra una prima casa e si vuole godere degli sgravi fiscali è necessaria la sussistenza di alcuni presupposti oggettivi che cioè riguardano il bene che si sta acquistando.

In primo luogo, l’immobile in questione deve essere un’abitazione non di lusso, come previsto dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 e questo significa che deve ricomprendere una delle seguenti categorie catastali A, fatta eccezione per la categoria A/10, e C/2, C/6 e C/7, se pertinenziali.

In secondo luogo, il bene che si sta comprando deve essere strutturalmente e oggettivamente destinato ad uso abitazione, quindi chi la compra deve utilizzarla per andarci ad abitare.

Non è necessario che l’immobile che si sta comprando sia ultimato, potendo trattarsi anche di immobile da costruire, purché presenti le caratteristiche di immobile non di lusso, anche se queste potranno essere verificate solo al momento in cui sarà ultimata la costruzione.

Inoltre, l'abitazione che si intende comprare deve essere ubicata nel Comune di residenza del compratore, o in quello in cui egli svolge la propria attività di lavoro o di studio, ma il compratore può anche non avere la residenza in quel dato comune purché si impegni a trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto.

In cosa consistono le agevolazioni fiscali?

Le agevolazioni fiscali prima casa consistono in una riduzione delle imposte dovute in caso di compravendita di un immobile ed in alcuni casi vi è una vera e propria esenzione dal pagamento di determinate imposte.

Secondo la normativa di riferimento, e cioè il decreto legislativo n. 23 del 2011, non è dovuta l'imposta di bollo, mentre l’imposta di registro è pari al 2% del valore dell’immobile e sia l’imposta catastale che quella ipotecaria sono pari a 50 euro.

Comprare casa con agevolazioni da un privato

Quando si compra una prima casa da un soggetto privato, che quindi non esercita alcuna attività imprenditoriale, l'imposta di registro dal 9% è ridotto al 2% del valore catastale dell’immobile, mentre sia le imposte ipotecarie che quelle catastali ammontano a 50 euro ciascuna. Tali somme vengono corrisposte al Notaio, il quale poi si occuperà di versarle per conto del compratore in fase di registrazione dell’atto di compravendita.

Comprare casa con agevolazioni da un’impresa

Se, invece, si compra da un'impresa costruttrice oltre all’imposta ipotecaria e a quella catastale, va pagata l’imposta di registro ed in alcuni casi l'IVA.

Quest’ultima va applicata in caso di cessioni entro i cinque anni dalla costruzione o ripristino dell’immobile come nel caso di nuovissime costruzioni o di immobili appena ristrutturati, ma anche dopo questo periodo di tempo è possibile applicare l'IVA se il costruttore decide di assoggettare l’immobile a tale imposta.

Il compratore dovrà dunque pagare l’IVA al 4%, bisognerà poi pagare tre imposte che sono quella di registro, quella catastale e l’ipotecaria che rimarranno fisse a 200 euro ciascuna.

Quando l'IVA non è dovuta allora al compratore spetta il pagamento dell'imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile e poi l'imposta ipotecaria e quella catastale pari a 50 euro ciascuna.

Sono escluse, come accennato sopra, da questa possibilità e devono pagare l’IVA al 22% alcune abitazioni, nello specifico quelle che rientrano nelle categorie A/1, A/8 e A/9: questo perché si tratta di immobili di lusso, essendo abitazioni di tipo signorile (A/1), abitazioni in ville (A/8) e castelli e palazzi di pregio artistico e storico (A/9).

Comprare una seconda casa con agevolazioni fiscali

Quando si compra una seconda casa si deve corrispondere l’imposta di registro al 9% rispetto al 2% dovuto in caso di acquisto prima casa, e mentre le imposte ipotecarie e catastali sono a 50 euro ciascuna se si compra da un privato, per l’acquisto da un costruttore queste salgono a 200 euro ciascuna e va aggiunta l’IVA pari al 10% se la casa non è di lusso e al 22% se si tratta di bene di lusso. Ma ci sono dei rimedi offerti dalla stessa legge per poter comprare la seconda casa con le agevolazioni, vediamo quali sono.

Rivendere la prima casa

Il primo rimedio per avere la seconda casa con le agevolazioni fiscali consiste nel vendere la prima casa prima di comprare la seconda, stipulando due atti di compravendita, il primo consistente nella vendita della prima casa ad un terzo, poi il secondo atto con cui si acquista la seconda casa con le agevolazioni prima casa, in quanto l’oggetto del nuovo contratto di compravendita risulterà essere la prima casa, una volta che ci si è liberati dell’altro immobile.

Intestare la casa ad altro soggetto

Per poter comprare la seconda casa dal notaio con le agevolazioni fiscali bisogna stipulare la compravendita ma senza intestarsi personalmente il bene, bensì intestandolo ad altri, come ad un familiare che possa beneficiare degli sgravi fiscali, adoperando il meccanismo del contratto a favore del terzo o del contratto per persona da nominare.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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