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Comprare la seconda casa con agevolazioni fiscali

Comprare la seconda casa dal notaio: i costi

Comprare la seconda casa con agevolazioniTendenzialmente, quando si compra una seconda casa i costi sono più alti rispetto a quanto avviene quando si compra una prima casa, ma non bisogna pensare che ciò sia dovuto all’onorario del notaio che rimane pressoché invariato, bensì i costi maggiorati sono imputabili alle imposte ed alle tasse che ammontano a cifre considerevolmente più alte rispetto a quando si compra una prima casa.

Di norma, quando si stipula un contratto di compravendita avente ad oggetto una seconda casa ci si trova a dover corrispondere l’imposta di registro al 9% rispetto al 2% dovuto in caso di acquisto prima casa, e mentre le imposte ipotecarie e catastali sono a 50 euro ciascuna se si compra da un privato, per l’acquisto da un costruttore queste salgono a 200 euro ciascuna e va aggiunta l’IVA pari al 10% se la casa non è di lusso e al 22% se si tratta di bene di lusso.

Quanto alla parcella del notaio, in assenza di un tariffario predefinito, essa può essere liberamente decisa dal professionista ed è opportuno richiedere un preventivo non solo per quantificare il costo complessivo dell’operazione considerato l’onorario notarile, ma soprattutto per comprendere appieno l’importanza dell’atto che si vuole porre in essere e per far sì che l’acquisto avvenga in piena sicurezza.

In cosa consistono le agevolazioni fiscali

L’ordinamento riconosce a tutte le persone che acquistano una casa per sé come abitazione principale, il diritto alle agevolazioni prima casa purché l’immobile che si sta comprando appartenga ad una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Quindi non deve trattarsi delle categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile); A/8 (abitazioni in ville); A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Per avere accesso a tali agevolazioni prima casa, inoltre, chi sta comprando non deve possedere un altro immobile nello stesso Comune, acquistato precedentemente utilizzando le medesime agevolazioni, e non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale di eventuali diritti di proprietà, d’uso, d’usufrutto, di abitazione o nuda proprietà, o di anche solo un altro bene acquistato, anche dal coniuge se coniugati in comunione legale, utilizzando le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Seconda casa con agevolazioni

Come abbiamo visto comprare la seconda casa comporta dei costi maggiori rispetto a quando si compra una prima casa e ciò per via delle imposte e delle tasse maggiorate, ma ci si chiede se esiste un modo per poter ridurre tali imposte e riportarle ai valori di gran lunga inferiori dell’acquisto prima casa comprando la seconda casa in sicurezza ed il notaio è certamente un nostro valido alleato per trovare la soluzione migliore per il nostro caso specifico.

Vendere la prima casa per avere agevolazioni su acquisto seconda casa

La prima soluzione per avere la seconda casa con le agevolazioni fiscali è molto semplice e consiste nel vendere la prima casa prima di comprare la seconda.

Quindi bisognerà stipulare due atti di compravendita davanti al notaio, il primo atto consistente nella vendita della prima casa ad un terzo, ed una volta intervenuta la registrazione e la trascrizione del contratto e verificatosi il passaggio del bene in capo al nuovo proprietario, saremmo in grado di acquistare la seconda casa con le agevolazioni prima casa in quanto quella che andremo a comprare, stipulando un nuovo contratto di compravendita, risulterà a questo punto la nostra prima casa e per questo, sul presupposto che sussistano tutti i requisiti di legge, potremmo avvalerci nuovamente dei benefici fiscali per quella che diventerà la nostra abitazione principale. In tal modo però saremmo inevitabilmente costretti a vendere la prima casa per poter vedere applicate le agevolazioni fiscali al nostro nuovo acquisto.

Comprare la seconda casa e impegnarsi a vendere la prima casa

Di recente è stata introdotta un’altra possibilità di acquisto della seconda casa come se fosse la prima e quindi con tutti gli sgravi fiscali del caso e cioè stipulando il contratto di compravendita avente ad oggetto la seconda casa, ma prevedendo, all’interno dello stesso atto, l’impegno a vendere entro un anno dalla stipula la prima casa, in questo modo anche se si sta comprando la seconda casa ci si potrà avvalere delle agevolazioni prima casa perché, vendendo il primo immobile, anche le agevolazioni ad essa collegate verranno perse e potranno, quindi, essere vantate sul nuovo bene.

In questo modo, e cioè impegnandosi a vendere la prima casa entro un anno dal giorno in cui si compra la seconda casa, quest’ultima diventerà la prima casa una volta avvenuta la vendita del precedente immobile che era stato adibito a prima casa, ma tale possibilità è consentita solo se la prima casa si trova in un comune diverso da quello in cui stiamo comprando la nuova abitazione. Unico inconveniente di tale fattispecie è che se non si vende la prima casa entro un anno non si potranno applicare alla seconda compravendita i benefici fiscali e bisognerà pagare imposte e tasse come un normale acquisto di una seconda casa.

Comprare la seconda casa intestandola ad altri

In linea di massima, alla luce di quanto sin qui detto, per comprare la seconda casa con le agevolazioni bisogna stipulare due contratti di compravendita uno per vendere la prima casa e uno per comprare la seconda casa, ma esiste un modo per poter stipulare un unico atto e cioè quello con cui acquistare la nuova casa, senza doversi disfare della prima e tale soluzione è riconducibile all’intestazione della seconda casa ad un altro soggetto che non benefici già delle agevolazioni fiscali ma che abbia i requisiti per goderne.

Tendenzialmente, per poter comprare la seconda casa dal notaio con le agevolazioni fiscali bisogna stipulare la compravendita ma senza intestarsi personalmente il bene, bensì intestandolo ad altri come ad un familiare che possa beneficiare degli sgravi fiscali.

L’esempio più comune è quello di un padre che compra la seconda casa ma la intesta al figlio avvalendosi del rimedio offerto dalla clausola contrattuale del contratto a favore del terzo, in questo modo il beneficiario, e cioè il figlio, diventerà il pieno proprietario della casa e potrà godere dei benefici fiscali.

A tal fine è necessario che abbia i requisiti di legge per godere di tali agevolazioni e non possegga già altri immobili, rientranti nelle apposite categorie catastali, sul territorio nazionale comprato usufruendo dei suddetti benefici fiscali.

Comprare la seconda casa e intestarla al coniuge

È ben possibile comprare la seconda casa e intestarla al coniuge per poter godere delle agevolazioni fiscali, ma non solo il regime patrimoniale della coppia deve essere la separazione dei beni e non la comunione legale, ma il coniuge non deve possedere altri immobili acquistati con le suddette agevolazioni.

In ogni caso, è bene avvalersi della consulenza di un notaio per valutare bene le diverse eventualità nonché le possibilità messe a nostra disposizione dalla legge per poter accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della seconda casa e per comprare l’immobile in sicurezza.

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