inizio commenti notaio facile

Cosa Pensa chi ha utilizzato NotaioFacile?

Federica B. Prezzo notaio Perfetto Srl costituita e velocemente Buon Servizio. Ho risparmiato anche 300 euro rispetto al n ...
Marta G. Dopo aver ricevuto in donazione un immobile a Milano ho voluto informarmi per bene sui miei diritti/doveri, ta ...
Tiziana V. Volevo capire quanto sono le tariffe notarili per il 2014 ma ho capito che le tariffe notarili non esistono pi ...
Ilaria Di. Ho consultato questo sito per trovare il minor costo per il notaio, effettivamente c'è differenza tra i notai ...
Simone L. Devo trovare un notaio a Padova economico! Detto, fatto! ...
Arianna O. Io e degli ex colleghi ci stiamo mettendo in proprio costituendo una società di persone, nello specifico una ...
Michele R. Cercavo un Notaio che mi facesse un prezzo scontato visto che in questo momento le spese sono tante, effettiva ...
Lorenzo C. Siamo 2 architetti e avevamo bisogno un notaio per rogito multiproprieta per dei nostri clienti che ci hanno c ...
Girolamo G. Egregio Signori, Il vostro servizio è estremamente utile alla gente comune che di questi tempi è alle prese ...
Enrico M. Come da oggetto. Sito molto utile e di semplice utilizzo. Complimenti. Enrico M. Inviato da iPad ...
Leggi tutti i commenti...
fine commenti notaio facile

Casa non regolare al catasto: posso fare un rogito notarile?

irregolarita catastale rogito notaio

Accade più spesso di quanto si possa pensare che la situazione catastale sia diversa dalla realtà dei fatti. Ma il Notaio può fare un rogito su una casa non regolare al catasto?

È una situazione in realtà ancora abbastanza comune, quella di abitazioni che – una volta confrontate con le schede catastali che le riguardano – non risultano regolari. Spesso si tratta di abitazioni costruite ormai molti decenni fa, ad esempio nei centri storici delle cittadine, che sono passati attraverso mille vicissitudini e che non sono passate, quantomeno negli ultimi anni quando il controllo catastale si è fatto più serrato, attraverso compravendite immobiliari.

Ci si trova spesso ad esempio con divisioni delle porzioni di immobili non corrispondenti alla realtà, con differenze tra la situazione di fatto e quanto accatastato, a volte con veri e propri abusi edilizi sia all’interno sia all’esterno dell’edificio stesso (che non è sempre facile o possibile condonare). Quindi quella che poteva essere una tranquilla transazione immobiliare scopre improvvisamente le carte e crea qualche grattacapo in più sia al venditore sia all’acquirente: il Notaio non può infatti procedere con il rogito di un’abitazione la cui situazione al catasto non corrisponda a quella reale. Al venditore è infatti richiesto, al momento della transazione, una dichiarazione formale di tale conformità.

Come si capisce chi è proprietario di una casa

Nell’immaginario collettivo il Catasto stabilisce chi è titolare di una casa, di un locale commerciale, così come di un terreno. Ciò che è necessario sapere è che dal punto di vista giuridico è importante sapere chi è intestatario di una casa o di qualsiasi altro immobile, in base a cosa c’è scritto nei Registri immobiliari.

Il catasto, quindi, non assume un vero e proprio valore giuridico per comprendere chi è l’intestatario di una casa, ma svolge un altro tipo di funzione. In passato molto spesso era oggetto di errori importanti che creavano molta confusione.

Quanti tipi di Catasto esistono?

Il Catasto è formato da una serie di documenti, atti, mappe, planimetrie attraverso i quali vengono descritti gli immobili, vengono indicati i nomi dei proprietari e precisate le rendite catastali per poter calcolare le eventuali imposte e tasse. Questi dati sono indispensabili per il notaio e per il rogito notarile, soprattutto quando vi è un trasferimento (vendita, permuta, transazione etc.) o una concessione di ipoteca.

Esistono due tipi di Catasto: il catasto dei Terreni e il Catasto dei Fabbricati.

In passato i fabbricati rurali erano identificati al Catasto Terreni, successivamente il legislatore è intervenuto e ha stabilito che anche i Fabbricati rurali dovessero essere identificati nel Catasto Fabbricati. Naturalmente a seconda del tipo di atto che dovrà effettuarsi, il notaio attingerà ai rispettivi catasti per prendere le informazioni necessarie sugli immobili.

Catasto e planimetria

Con il passare del tempo in virtù dei numerosi errori che comparivano al Catasto e alla confusione che spesso nasceva nell’identificare un immobile, il legislatore ha sentito la necessità di porre fine a tali incertezze dando ordine e importanza superiore a ciò che fosse presente e depositato nel Catasto. Già con l’obbligo di prevedere che i fabbricati rurali fossero identificati al Catasto Fabbricati come sopra anticipato, il legislatore ha voluto dare un segnale forte.

Inoltre oggigiorno al catasto sono depositate le planimetrie che identificano i fabbricati e ogni volta in cui vi è una variazione (si pensi al caso in cui vengano effettuati dei lavori di ristrutturazione) è necessario aggiornarle. In questo caso con l’aiuto di un tecnico sarà necessario depositare una nuova planimetria che attesti lo stato reale in cui si trova l’immobile.

Irregolarità catastale e rogito: cosa fare

Per non incorrere in problemi, rendere più lunghe e difficoltose le transazioni e tutelarsi è dunque meglio giocare d’anticipo. Per chi deve vendere casa, specie se appunto si tratta di un’abitazione vecchia e di cui non si è sicuri delle varie vicende, è meglio verificare per tempo la sua situazione catastale, prima ancora di metterla in vendita: se vi fossero delle irregolarità, sarebbe dunque meglio consultare un professionista (ad esempio un geometra o un architetto) perché si occupi, ove possibile, di regolarizzare la situazione.

Spesso si tratta di poche formalità che si possono risolvere in breve tempo, altre volte invece la situazione è più complessa ed è meglio valutare insieme al professionista scelto le possibili strade. Così non ci troveremo davanti al Notaio a dover rilasciare una dichiarazione che non possiamo fare in quanto non rispondente al vero. Per quanto riguarda il compratore, abbiamo due strade (entrambe percorribili e che anzi sarebbe bene sfruttare appieno): prima di firmare qualsiasi compromesso e documento e prima di versare caparre, sarebbe infatti bene che chiamasse a sua volta un professionista per una perizia di parte, così da accertarsi che la casa sia in regola da tutti i punti di vista (compreso quello catastale) e come ci è stata presentata.

Perché importante la consulenza notarile

Il notaio in questo ambito è di fondamentale importanza in quanto prima del rogito notarile provvede ad una serie di controlli che coinvolgono anche il Catasto. Dal catasto si può attingere oltre ai dati catastali e al mappale, anche alla planimetria, ossia alla piantina della casa.

Anche rivolgersi al Notaio per tempo potrebbe essere una buona idea: chiediamogli di eseguire quelle verifiche che comunque dovrebbero essere fatte per il rogito e che – se avessero esito negativo – ne impedirebbero il buon esito.

Tra queste ci sono anche, tra le altre, proprio quelle che riguardano la regolarità catastale dell’immobile: se non andassero a buon fine, avremo forse speso qualche soldo in più, ma non ci troveremo con un immobile che ci siamo impegnati a comprare (contratti da cui è difficile se non impossibile spesso liberarsi) e che non possiamo in realtà acquistare perché mancano i requisiti necessari. In questo senso, un buon consiglio potrebbe anche essere quello di far leggere il contratto che ci apprestiamo a firmare al Notaio: qualche tutela in più non farà di certo male.

Sempre più spesso si sente parlare di due diligence immobiliare effettuata dal notaio che consiste in una delle scelte più prudenti e sagge prima di intraprendere qualsiasi decisione e di fare investimenti azzardati.

Anche solo stipulare un contratto preliminare per scrittura privata senza alcuna assistenza del notaio, potrebbe essere rischioso se non si conosce il reale stato della casa o del locale commerciale che si vuole comprare.

Controlli catastali del notaio

È necessario che al momento del rogito notarile la planimetria che illustra la composizione dell’immobile, la sua forma, la sua estensione sia corrispondente alla realtà. Anche il numero di stanze di una casa e come sono posizionate, deve essere conforme allo stato in cui si trova l’immobile e assume un’importanza fondamentale ai fini del rogito notarile. Non deve quindi accadere, per esempio, che dalla planimetria risultano tre stanze e nella realtà ve ne siano, invece, cinque. Naturalmente il controllo del notaio in tal caso avviene nei limiti della sua diligenza, in quanto non è tenuto a fare un sopralluogo ogni volta che venga stipulato un atto pubblico in cui vi è il trasferimento di un immobile.

Cosa garantisce il venditore dal punto di vista catastale

Il legislatore per evitare che il compratore incorra in delle spiacevoli sorprese, ha creato l’obbligo imposto al venditore di rendere una dichiarazione con cui garantisca che l’immobile che intende trasferire, è rappresentato nella planimetria depositata in Catasto nel Comune in cui si trova il fabbricato.

Anche se la dichiarazione in ordine alla conformità della planimetria allo stato dei luoghi proviene dalla parte che trasferisce l’immobile e non dal notaio, è necessario che sia valida e veritiera. Un’eventuale falsa dichiarazione porterebbe non pochi problemi all’atto notarile.

Nella prassi spesso le parti del contratto si affidano a un tecnico esperto del settore per comprendere la reale situazione della casa e la regolarità della sua identificazione al Catasto.

Cosa accade se la planimetria non è conforme prima del rogito

Può accadere che nelle verifiche preliminari effettuate dal notaio, ci si accorga che la planimetria non sia conforme allo stato di fatto in cui si trova l’immobile. In questo caso il notaio dovrà avvisare le parti di questa problematica e invitarle alla risoluzione del problema prima del rogito notarile. Tuttavia è importante capire le ragioni per le quali la planimetria non risulta conforme. Infatti diverse possono essere le fattispecie che si vengono a creare.

Planimetria non aggiornata per lavori interni

Ad esempio può accadere che dopo siano stati effettuati dei lavori strutturali al fabbricato dopo aver ricevuto una SCIA, ossia un provvedimento amministrativo che autorizzasse la redistribuzione e la rimodulazione delle stanze, non sia stata aggiornata la planimetria. In questo caso basterà rivolgersi a un tecnico per poter preventivamente risolvere il problema.

Planimetria non aggiornata per abusi edilizi

Può altresì accadere che i venditori abbiano provveduto a costruire ed aggiungere una nuova stanza al fabbricato senza che vi sia stato alcun provvedimento autorizzativo da parte del Comune in cui si trova la casa o il locale commerciale.

Ciò sposta l’attenzione su un altro tipo di problema, che è quello dell’abusivismo edilizio a cui bisogna dare un’importanza notevole. In questo caso non sarà possibile rivolgersi a un tecnico per far aggiornare la planimetria depositata in catasto. Quindi insieme ai controlli dal punto di vista catastale si aggiungeranno i controlli del notaio dal punto di vista urbanistico che vano di pari passo e che non è possibile scindere.

Condividi questo articolo

Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
richiesta preventivo notaio online
Potrebbe interessarti:
richiesta al notaio