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Casa non regolare al catasto: posso fare un rogito notarile?

Casa non regolare al catasto: posso fare un rogito notarile?

Accade più spesso di quanto si possa pensare che la situazione catastale sia diversa dalla realtà dei fatti.
Ma il Notaio può fare un rogito su una casa non regolare al catasto?

È una situazione in realtà ancora abbastanza comune, quella di abitazioni che – una volta confrontate con le schede catastali che le riguardano – non risultano regolari.
Spesso si tratta di abitazioni costruite ormai molti decenni fa, ad esempio nei centri storici delle cittadine, che sono passati attraverso mille vicissitudini e che non sono passate, quantomeno negli ultimi anni quando il controllo catastale si è fatto più serrato, attraverso compravendite immobiliari.
Ci si trova spesso ad esempio con divisioni delle porzioni di immobili non corrispondenti alla realtà, con differenze tra la situazione di fatto e quanto accatastato, a volte con veri e propri abusi edilizi sia all’interno sia all’esterno dell’edificio stesso (che non è sempre facile o possibile condonare).
Quindi quella che poteva essere una tranquilla transazione immobiliare scopre improvvisamente le carte e crea qualche grattacapo in più sia al venditore sia all’acquirente: il Notaio non può infatti procedere con il rogito di un’abitazione la cui situazione al catasto non corrisponda a quella reale.
Al venditore è infatti richiesto, al momento della transazione, una dichiarazione formale di tale conformità.

Irregolarità catastale e rogito: cosa fare

Per non incorrere in problemi, rendere più lunghe e difficoltose le transazioni e tutelarsi è dunque meglio giocare d’anticipo.
Per chi deve vendere casa, specie se appunto si tratta di un’abitazione vecchia e di cui non si è sicuri delle varie vicende, è meglio verificare per tempo la sua situazione catastale, prima ancora di metterla in vendita: se vi fossero delle irregolarità, sarebbe dunque meglio consultare un professionista (ad esempio un geometra o un architetto) perché si occupi, ove possibile, di regolarizzare la situazione.
Spesso si tratta di poche formalità che si possono risolvere in breve tempo, altre volte invece la situazione è più complessa ed è meglio valutare insieme al professionista scelto le possibili strade.
Così non ci troveremo davanti al Notaio a dover rilasciare una dichiarazione che non possiamo fare in quanto non rispondente al vero.
Per quanto riguarda il compratore, abbiamo due strade (entrambe percorribili e che anzi sarebbe bene sfruttare appieno): prima di firmare qualsiasi compromesso e documento e prima di versare caparre, sarebbe infatti bene che chiamasse a sua volta un professionista per una perizia di parte, così da accertarsi che la casa sia in regola da tutti i punti di vista (compreso quello catastale) e come ci è stata presentata.
Anche rivolgersi al Notaio per tempo potrebbe essere una buona idea: chiediamogli di eseguire quelle verifiche che comunque dovrebbero essere fatte per il rogito e che – se avessero esito negativo – ne impedirebbero il buon esito.
Tra queste ci sono anche, tra le altre, proprio quelle che riguardano la regolarità catastale dell’immobile: se non andassero a buon fine, avremo forse speso qualche soldo in più, ma non ci troveremo con un immobile che ci siamo impegnati a comprare (contratti da cui è difficile se non impossibile spesso liberarsi) e che non possiamo in realtà acquistare perché mancano i requisiti necessari.
In questo senso, un buon consiglio potrebbe anche essere quello di far leggere il contratto che ci apprestiamo a firmare al Notaio: qualche tutela in più non farà di certo male.

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