Contratto di Sale and lease back dal Notaio

• Il contratto di sale and lease back: cenni generali
• Funzione del contratto di sale and lease back
• Vendita dell’immobile dal notaio
• Locazione finanziaria (o leasing)
• La possibilità di riscatto
• Come avviene il pagamento del prezzo?
• Quali imposte paga la società di leasing per l’acquisto?
• Quale vantaggio economico deriva per la società cedente?
• I benefici fiscali del leasing

Il contratto di sale and lease back: cenni generali

Il contratto di sale and lease back è un particolare tipo di leasing mediante il quale un soggetto, generalmente una impresa, cede un proprio bene immobile ad una società di leasing o ad una banca, mantenendone tuttavia il possesso e quindi l’utilizzo. In cambio di ciò, la società cedente continua appunto ad utilizzare l’immobile pagando una somma di denaro rateizzata alla cessionaria, quindi alla società di leasing alla quale ha trasferito il bene. Si prevede nel contratto che il cedente possa riacquistarne la proprietà al termine del contratto a un prezzo stabilito.

In sostanza, si passa dalla qualità di proprietario a quella di utilizzatore dell’immobile, con la differenza di avere una somma di denaro come capitale ottenuta dalla vendita, pur dovendo pagare il canone mensile. Si tratta quindi di una sorta di leasing che ha come scopo quello di ottenere liquidità. Vediamo qual è la sua funzione e quali sono gli step per procedere a questa contrattazione.

Funzione del contratto di sale and lease back

La funzione del contratto di sale and lease back è principalmente una funzione di liquidità. Pensiamo ad esempio ad una impresa in crisi, che non riesce a pagare i dipendenti o a svolgere correttamente la propria attività.

Per ovviare a questa situazione, può cercare di ottenere liquidità direttamente dai beni immobili di cui è titolare, per cui può cedere ad esempio un capannone industriale o un altro bene utilizzato per l’esercizio della sua attività ad una società di leasing o ad una Banca. In questo modo, riottenendo il possesso dell’immobile venduto può continuare ad utilizzarlo per la propria impresa, con la liquidità necessaria, pagando solo un canone per la locazione. È una operazione che richiede il Notaio in quanto la prima fase, come vedremo nel seguito, è un atto di compravendita tra la società o impresa individuale titolare dell’immobile e la società di leasing cessionaria. Vediamo nel dettaglio.

Vendita dell’immobile dal Notaio

La prima cosa da fare è la vendita dell’immobile. Questo atto si deve stipulare dal Notaio come una normale compravendita. Ciò che cambia è la finalità della stessa. La vendita di un determinato bene ad una società non è a fini di mero investimento, ma ha un seguito in quanto è finalizzata a stipulare una successiva locazione finanziaria, quindi un successivo contratto di leasing.

L’atto notarile di compravendita in sé non ha nulla di diverso, in quanto si prevede il trasferimento della proprietà vero e proprio a favore della società di leasing. Questa società (oppure una Banca o un’altra persona giuridica che si occupi di questo tipo di contratti) acquista non per investimento puro e semplice ma per realizzare la successiva locazione.

Come avviene il pagamento del prezzo?

La società di leasing paga normalmente il prezzo di vendita in base al valore di mercato dell’immobile, anche se di regola in questa complessa operazione contrattuale il prezzo viene concordato tra le due parti, proprio perché a questo accede il pagamento dei successivi canoni della locazione.

Quali imposte paga la società di leasing per l’acquisto?

La società acquirente può sottoporre l’atto a imposta di registro o scontare l’Iva come se fosse una normale compravendita, oltre ovviamente all’onorario del Notaio.

Locazione finanziaria (o leasing)

Il secondo step concerne la locazione finanziaria, ovvero il leasing vero e proprio. Il contratto di sale and lease back, infatti, prevede un trasferimento immobiliare funzionale a un successivo contratto di leasing. La locazione finanziaria successiva prevede che la società venditrice (che in sostanza era prima proprietaria dell’immobile) riceva in locazione lo stesso immobile che ha venduto, verso il pagamento di un canone. Si tratta non di una locazione semplice, ma di una locazione finanziaria perché si prevede la possibilità di acquistare successivamente il bene.

La società che ha venduto l’immobile si lascia aperta la possibilità di riacquistarlo quando magari la situazione imprenditoriale si sia assestata, mentre la società di leasing con i canoni e l’eventuale successivo prezzo di acquisto ha i propri ricavi. La locazione finanziaria viene effettuata da una società o una Banca che abbia liquidità sufficiente per pagare l’immobile e gestisca questo tipo di affare.

La possibilità di riscatto

Si parla di sale and lease back, ovvero locazione finanziaria di ritorno, perché alla società venditrice viene data la possibilità di riacquistare il bene pagando una somma di denaro a titolo di riscatto. Questa possibilità consente quindi alla originaria titolare dell’immobile di riacquistarne la proprietà, dopo avere usufruito della liquidità grazie alla società di leasing.

Questo diritto di riscatto o di riacquisto deve essere previsto già nel contratto di leasing, prevedendo anche con precisione la data entro la quale si può esercitare e la somma di denaro da pagare. I canoni di locazione versati nel corso degli anni non vengono imputati al prezzo finale di acquisto perché sono appunto imputati alla locazione finanziaria.

Quale vantaggio economico deriva per la società cedente?

Non è solo la liquidità ottenuta grazie alla società di leasing, bensì anche il risparmio di spesa che deriva dal non essere titolare dell’immobile. Un immobile per una società, soprattutto se ad esempio un capannone industriale molto grande, può essere fonte di spese di manutenzione oltre che di spese di natura fiscale, che una società potrebbe non riuscire a gestire in un periodo di crisi.

I benefici fiscali del leasing

Un altro aspetto vantaggioso deriva dal trattamento fiscale di questa complessa operazione negoziale. I canoni periodici del leasing sono soggetti a detrazione fiscale, con riferimento al reddito d’impresa o a quello del lavoro indipendente. Per evitare inoltre di incorrere in problemi relativi al valore dell’immobile oggetto del contratto, si prevede un patto con il quale si valuti precisamente il bene con una perizia di stima.