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Leasing immobiliare: come funziona e ruolo del Notaio

Notaio: Leasing immobiliare cos’è e come funziona

notaio leasing immobiliarePer leasing immobiliare (detta anche locazione finanziaria) s’intende un’operazione finanziaria posta in essere da una banca o da un intermediario a ciò autorizzato al fine di giungere ad un accordo che coinvolge sostanzialmente due soggetti:

  • il concedente - vale a dire la società di leasing - è colui che acquista o fa costruire un certo bene e lo mette a disposizione di una determinata clientela;
  • l’utilizzatore è invece colui che usufruisce e possiede un bene immobile e ha la facoltà di acquistarlo ad un prezzo predeterminato dal concedente, alla scadenza del contratto di leasing (si tratta del c.d. riscatto).

Il contratto di leasing immobiliare è un contratto di durata: in poche parole, si svolge entro un arco temporale ben definito, nel quale l’utilizzatore è tenuto a pagare un canone periodico, che può essere mensile, bimestrale, trimestrale ecc. a seconda di quanto sia stato convenuto con la società concedente, canone che si calcola tenendo in considerazione il prezzo del bene, il prezzo concordato per il riscatto e la durata del contratto.

Gli elementi caratterizzanti il leasing immobiliare sono:

  1. il costo del bene finanziato;
  2. la durata del contratto;
  3. la periodicità dei canoni, solitamente mensile, ma è comunque possibile prevedere forme di periodicità coerenti con il tipo di cliente con cui ci si interfaccia;
  4. il canone previsto, che può comprendere o meno servizi accessori;
  5. l’anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istruttoria, sotto forma di maxi canone (cioè un canone calcolato in percentuale sul costo originario del bene e concordato anche secondo le esigenze dell’utilizzatore);
  6. il valore di riscatto del bene, calcolato in percentuale sul costo originario;
  7. le spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in contratto.

In cosa si differenzia da altri contratti di finanziamento o di erogazione di servizi?

Innanzitutto è bene dire che si tratta di un contratto che contiene in sé sia una operazione di finanziamento che un passaggio dei rischi tipico del trasferimento della proprietà: infatti l’utilizzatore, pur non essendo proprietario del bene, assume tutti i rischi dal momento della consegna, compresi quelli relativi al danneggiamento. Per evitare che questi imprevisti possano essere troppo gravosi, si ritiene doverosa la stipulazione di una polizza assicurativa per danni all’immobile o causati da soggetti terzi.

In secondo luogo, si distingue:

  • dal mutuo, in quanto con esso viene erogata una somma di denaro finalizzata all’acquisto di un immobile, invece con il leasing immobiliare viene messo a disposizione dell’utilizzatore l’immobile stesso;
  • dalla generica locazione, in quanto con essa non si prevede alcun passaggio di proprietà, e quindi il bene resta sempre del locatore;
  • dal rent to buy, perché si tratta di un contratto finalizzato al godimento di un certo bene, mentre con il leasing immobiliare si parla solo di finanziamento.

 Il leasing immobiliare abitativo

Quando il contratto di leasing ha per oggetto un immobile destinato ad un uso abitativo, è necessario tenere in considerazioni vari aspetti.  Partendo dal presupposto che l’utilizzatore non può fare dell’immobile un uso diverso da quello previsto, possono rientrare nel leasing abitativo:

  • un fabbricato ad uso abitativo già completato ed agibile;
  • un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare oppure un fabbricato abitativo da ristrutturare;
  • un terreno sul quale sia possibile costruire un fabbricato ad uso abitativo.

È inoltre fondamentale specificare, nel contratto, che l’utilizzatore ha intenzione di destinare ad abitazione principale l’immobile.

Alla scadenza del contratto (che le parti si sono obbligate a comunicare), l’utilizzatore può eventualmente acquistare la proprietà del bene secondo un prezzo predeterminato.

Posso interrompere la decorrenza del contratto?

Il cliente-utilizzatore può chiedere che sia sospeso il contratto in essere se ricorrono determinati motivi:

  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato, tranne che nei casi di risoluzione consensuale, dimissioni del lavoratore (non per giusta causa) o risoluzione per limiti di età con diritto alla pensione;
  • cessazione del rapporto di lavoro inerenti contratti di agenzia, rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione (non a carattere subordinato), tranne che nelle ipotesi di risoluzione consensuale, recesso per giusta causa o recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione, in ogni caso, non dà luogo a nessuna controversia giudiziaria né alla richiesta di garanzie ulteriori. La durata del contratto sarà prorogata per un periodo che è uguale a quello della sospensione ed il diritto di riscatto verrà posticipato.

Mancato pagamento dei canoni

In virtù degli obblighi che fanno capo all’utilizzatore dell’immobile, in caso di mancato pagamento dei canoni, la società concedente ha il diritto di chiedere la restituzione del bene e di considerare sciolto il vincolo contrattuale. In seguito, il concedente dovrà provvedere alla vendita o al ricollocamento sul mercato del bene, seguendo un iter che meglio garantisca la buona riuscita di questa operazione (quindi facendo riferimento alle migliori condizioni di mercato).

Cosa fa il Notaio

Il ruolo del Notaio, nonostante non intervenga già nelle fasi embrionali degli accordi di finanziamento tra concedente e utilizzatore, resta determinante, soprattutto in due specifici momenti.

Se infatti l’utilizzatore, alla scadenza del leasing immobiliare, decide di acquistare l’immobile, si dà luogo ad una vera e propria compravendita immobiliare, in quanto tale stipulata davanti al suddetto pubblico ufficiale (solo dopo le consuete verifiche edilizie e catastali) e poi trascritta nei registri immobiliari per renderla opponibile ai terzi.

Costui interviene anche nel caso di ricollocamento del bene a seguito della scadenza del contratto, in qualità di garante della trasparenza nei rapporti contrattuali ed allo scopo di consigliare le modalità idonee ad aggiudicarsi il più alto valore di mercato.

Questo scopo può essere raggiunto in modo efficace mediante la cosiddetta offerta al pubblico, secondo quanto previsto dall’art. 1336 c.c., in modo tale da consentire al soggetto individuato la più celere condizione d’acquisto. Lo strumento che agevola al meglio la vendita nel rispetto delle condizioni di mercato è la procedura d’asta, il cui svolgimento spesso viene delegato al Notaio. Esistono infatti anche delle aste telematiche notarili che assicurano trasparenza e sicurezza nel procedimento di vendita e ricollocazione del bene.

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