Leasing immobiliare: come funziona dal canone al riscatto

• Notaio: leasing immobiliare cos’è e come funziona
• Perché scegliere il contratto di leasing immobiliare?
• Il leasing immobiliare abitativo
• Mancato pagamento dei canoni
• Cosa fa il notaio
• Quali sono i vantaggi e i possibili rischi per chi compra?
• Casa in leasing, cosa chiede chi sta per firmare

Notaio: Leasing immobiliare cos’è e come funziona

Per leasing immobiliare (detta anche locazione finanziaria) s’intende un’operazione finanziaria posta in essere da una banca o da un intermediario a ciò autorizzato al fine di giungere ad un accordo che coinvolge sostanzialmente due soggetti:

• il concedente, vale a dire la società di leasing, è colui che acquista o fa costruire un certo bene e lo mette a disposizione di una determinata clientela;
• l’utilizzatore è invece colui che usufruisce e possiede un bene immobile e ha la facoltà di acquistarlo ad un prezzo predeterminato dal concedente, alla scadenza del contratto di leasing (si tratta del c.d. riscatto).

Dal 2017 il leasing ha una definizione di legge (legge 124/2017, art. 1, comma 136): la banca o l’intermediario iscritto all’albo compra o fa costruire l’immobile scelto dall’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, e alla scadenza l’utilizzatore può comprarlo al prezzo fissato all’inizio oppure restituirlo. Le persone coinvolte, nei fatti, sono tre: c’è anche chi vende la casa, che la vende alla società di leasing e non a chi poi ci abiterà.

Il contratto di leasing immobiliare è un contratto di durata: in poche parole, si svolge entro un arco temporale ben definito, nel quale l’utilizzatore è tenuto a pagare un canone periodico, che può essere mensile, bimestrale, trimestrale ecc. a seconda di quanto sia stato convenuto con la società concedente, canone che si calcola tenendo in considerazione il prezzo del bene, il prezzo concordato per il riscatto e la durata del contratto.

Il leasing immobiliare è duonque il contratto attraverso cui viene concesso al locatario il godimento di determinati beni immobili con possibilità alla scadenza del termine pattuito di acquistare il bene ad un prezzo ridotto, di rinnovare il contratto a canone ridotto, ovvero, di restituire il bene al proprietario. Si distinguono il leasing di godimento dal leasing finanziario poiché nella prima fattispecie possono ricondursi soltanto quei beni che, secondo la previsione delle parti, non sono idonei a conservare un valore residuale apprezzabile alla fine del rapporto; nel secondo caso, invece, il bene è destinato a conservare un valore apprezzabile certamente superiore rispetto al prezzo d’opzione, cosicché il canone già versato funga da mero corrispettivo pagato in via anticipatoria rispetto al prezzo che sarà corrisposto contestualmente al trasferimento della proprietà.

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Perché scegliere il contratto di leasing immobiliare?

Il contratto di leasing immobiliare ha avuto (e continua ad avere) una grande eco in Italia, specie in funzione della sua capacità di sostituirsi al contratto di mutuo, spesso corredato da condizioni meno gravose per i contraenti. Non è detto però che il leasing costi meno: dipende da anticipo, canoni e prezzo di riscatto, ed è un confronto da fare numeri alla mano.

La funzione è quella di consentire l'uso dell'immobile, che generalmente è a lungo termine, senza l'obbligo di acquisto, ma con il diritto di riscattarlo a fine contratto seguendo le condizioni stabilite al momento della sua stipula.

La legge prevede diverse tutele per l’acquirente nella conclusione del contratto di leasing immobiliare. Perché? Affittare un immobile con la possibilità di acquisirne la proprietà in futuro è una scelta rilevante che potenzialmente potrebbe vincolare la capacità di spesa del compratore.

Per queste ragioni, il legislatore ha previsto alcune regole precise: cosa succede se i canoni non vengono pagati (legge 124/2017) e, per la casa in cui si va a vivere, la possibilità di sospendere i pagamenti in caso di perdita del lavoro (legge 208/2015).

Di seguito alcune informazioni utili per concludere un contratto di leasing immobiliare, con possibilità di riscatto futuro del bene.

Gli elementi caratterizzanti il leasing immobiliare sono:

1. il costo del bene finanziato;
2. la durata del contratto;
3. la periodicità dei canoni, solitamente mensile, ma è comunque possibile prevedere forme di periodicità coerenti con il tipo di cliente con cui ci si interfaccia;
4. il canone previsto, che può comprendere o meno servizi accessori;
5. l’anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istruttoria, sotto forma di maxi canone (cioè un canone calcolato in percentuale sul costo originario del bene e concordato anche secondo le esigenze dell’utilizzatore);
6. il valore di riscatto del bene, calcolato in percentuale sul costo originario;
7. le spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in contratto.

In cosa si differenzia da altri contratti di finanziamento o di erogazione di servizi?

Innanzitutto è bene dire che si tratta di un contratto che contiene in sé sia una operazione di finanziamento che un passaggio dei rischi tipico del trasferimento della proprietà: infatti l’utilizzatore, pur non essendo proprietario del bene, assume tutti i rischi dal momento della consegna, compresi quelli relativi al danneggiamento. Per evitare che questi imprevisti possano essere troppo gravosi, di norma il contratto prevede una polizza assicurativa per danni all’immobile o causati da soggetti terzi.

In secondo luogo, si distingue:

• dal mutuo, in quanto con esso viene erogata una somma di denaro finalizzata all’acquisto di un immobile, invece con il leasing immobiliare viene messo a disposizione dell’utilizzatore l’immobile stesso;
• dalla generica locazione, in quanto con essa non si prevede alcun passaggio di proprietà, e quindi il bene resta sempre del locatore;
• dal rent to buy, perché si tratta di un contratto finalizzato al godimento di un certo bene, mentre con il leasing immobiliare si parla solo di finanziamento.

Qual è l’oggetto del leasing immobiliare?

Il leasing immobiliare è nato come contratto atipico, usato da decenni nella pratica: le regole per la casa di abitazione sono arrivate con la legge 208/2015 e una definizione generale con la legge 124/2017.

Tale contratto può avere ad oggetto qualsiasi immobile ma non di rado viene utilizzato specie per le attività commerciali, industriali o professionali ma anche per l’acquisto della prima casa, risultando esso una valida alternativa alla stipula di un contratto di mutuo che, come è noto, potrebbe essere subordinato a condizioni spesso assai gravose. È uno dei casi che riguardano chi deve comprare casa senza busta paga, anche se pure la società di leasing, di norma, valuta il reddito.

Può avere ad oggetto persino un immobile in costruzione.

Esso si differenzia dal contratto di rent to buy, il quale viene stipulato fra proprietario dell’immobile e conduttore (con la possibilità, a fronte del pagamento di canoni di locazione più gravosi, di esercitare il riscatto entro un termine perentorio già pattuito, così da imputare quota parte degli importi già versati quale corrispettivo del prezzo di vendita) poichè in tal caso parti del contratto sono solo la banca ed il richiedente.

Si distingue, altresì, dalla locazione “pura” in quanto, in tale ipotesi, la proprietà del bene permane in capo al proprietario-locatore, mentre al termine dell’operazione di leasing immobiliare, la proprietà sarà trasferita al conduttore. Il passaggio, come si vede qui sotto, non è automatico.

Come funziona?

Il meccanismo giuridico si articola in due fasi: la prima, è la stipula del contratto di leasing dell’immobile prescelto; la seconda, invece, è quella afferente l’esercizio del riscatto trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto al prezzo di riscatto fissato nel contratto, perché la gran parte del costo è già stata pagata con anticipo e canoni.

Il leasing immobiliare abitativo

Quando il contratto di leasing ha per oggetto un immobile destinato ad un uso abitativo, è necessario tenere in considerazioni vari aspetti.  Partendo dal presupposto che l’utilizzatore non può fare dell’immobile un uso diverso da quello previsto, possono rientrare nel leasing abitativo:

• un fabbricato ad uso abitativo già completato ed agibile;
• un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare oppure un fabbricato abitativo da ristrutturare;
• un terreno sul quale sia possibile costruire un fabbricato ad uso abitativo.

Nel contratto si indica che l’utilizzatore destinerà l’immobile ad abitazione principale: è il presupposto delle regole speciali previste dalla legge 208/2015 (art. 1, commi 76-81). Le agevolazioni fiscali introdotte nel 2016 per il leasing della prima casa riguardavano i contratti stipulati fino al 2020: quali valgano oggi per un contratto nuovo è un punto da verificare con il notaio.

Alla scadenza del contratto l’utilizzatore può eventualmente acquistare la proprietà del bene secondo un prezzo predeterminato.

Posso interrompere la decorrenza del contratto?

Il cliente-utilizzatore può chiedere che sia sospeso il contratto in essere se ricorrono determinati motivi:

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato, tranne che nei casi di risoluzione consensuale, dimissioni del lavoratore (non per giusta causa), licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, o risoluzione per limiti di età con diritto alla pensione;
• cessazione del rapporto di lavoro inerenti contratti di agenzia, rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione (non a carattere subordinato), tranne che nelle ipotesi di risoluzione consensuale, recesso per giusta causa o recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione non comporta commissioni o spese di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive. Si può chiedere una sola volta, per non più di dodici mesi in tutto. La durata del contratto sarà prorogata per un periodo che è uguale a quello della sospensione ed il diritto di riscatto verrà posticipato.

Mancato pagamento dei canoni

In virtù degli obblighi che fanno capo all’utilizzatore dell’immobile, in caso di mancato pagamento dei canoni, la società concedente ha il diritto di chiedere la restituzione del bene e di considerare sciolto il vincolo contrattuale. In seguito, il concedente dovrà provvedere alla vendita o al ricollocamento sul mercato del bene, seguendo un iter che meglio garantisca la buona riuscita di questa operazione (quindi facendo riferimento alle migliori condizioni di mercato).

La legge fissa anche quando il ritardo diventa grave: nel leasing immobiliare basta il mancato pagamento di sei canoni mensili o di due trimestrali, anche non consecutivi (legge 124/2017, art. 1, comma 137). Dopo la risoluzione, all’utilizzatore va quanto ricavato dalla vendita oltre il suo debito, mentre se il ricavato non basta la differenza resta dovuta (comma 138). Per la casa di abitazione la società può chiedere il rilascio con la procedura di convalida di sfratto (legge 208/2015, art. 1, comma 81).

Cosa fa il Notaio

Il ruolo del Notaio, nonostante non intervenga già nelle fasi embrionali degli accordi di finanziamento tra concedente e utilizzatore, resta determinante, soprattutto in due specifici momenti. Anzi, di norma i momenti sono tre, perché già all’inizio la società di leasing compra la casa dal venditore con un atto notarile, spesso firmato insieme al contratto di leasing.

Se infatti l’utilizzatore, alla scadenza del leasing immobiliare, decide di acquistare l’immobile, si dà luogo ad una vera e propria compravendita immobiliare, in quanto tale stipulata davanti al suddetto pubblico ufficiale (solo dopo le consuete verifiche edilizie e catastali) e poi trascritta nei registri immobiliari per renderla opponibile ai terzi.

Il notaio può intervenire anche nel caso di ricollocamento del bene dopo la risoluzione del contratto: la legge chiede che la vendita avvenga a valori di mercato, con criteri di celerità, trasparenza e pubblicità (legge 124/2017, art. 1, comma 139).

Questo scopo può essere raggiunto in modo efficace mediante la cosiddetta offerta al pubblico, secondo quanto previsto dall’art. 1336 c.c., in modo tale da consentire al soggetto individuato la più celere condizione d’acquisto. Uno degli strumenti possibili è la procedura d’asta, il cui svolgimento può essere affidato anche al Notaio. Esistono infatti anche delle aste telematiche notarili che assicurano trasparenza e sicurezza nel procedimento di vendita e ricollocazione del bene.

Quanto costa il notaio per la stipula di un contratto leasing immobiliare ed il successivo atto di riscatto?

Per quantificare indicativamente l’ammontare dei costi notarili per la stipula di un contratto leasing immobiliare e la successiva compravendita (nel caso in cui il conduttore voglia esercitarne il riscatto), è possibile anche utilizzare la “calcolatrice notarile” di NotaioFacile a seconda che si intenda acquistare la prima o la seconda casa. Altresì è sempre possibile chiedere un preventivo gratuitamente e senza impegno direttamente al notaio attraverso il sito.

Nel conto vanno messi due atti: l’acquisto iniziale della società di leasing, i cui costi di norma ricadono sull’utilizzatore secondo il contratto, e l’atto di riscatto, con imposte proprie. Sono domande da fare al notaio prima di firmare il leasing.

Quali sono i vantaggi e i possibili rischi per chi compra?

L’acquirente può avere diversi vantaggi. Anzitutto, ha la possibilità di valutare meglio l’opportunità dell’affare e nel contempo godrà già del bene. Potrà, per esempio:

• calibrare in base alle proprie esigenze la durata del contratto;
• decidere, d’accordo con la società di leasing, l’importo dell’anticipo iniziale così da calcolare anche l’ammontare dei canoni mensili restanti;
• se è un’impresa, godere di una deducibilità fiscale dei canoni di leasing più rapida rispetto all'ammortamento ordinario consentito in caso di acquisto diretto (per gli immobili in non meno di dodici anni, art. 102, comma 7, TUIR);
• in alcuni casi, stipulare coperture assicurative in convenzione il cui premio viene dilazionato in corrispondenza dei canoni di leasing;
• personalizzazione del piano di rimborso.

I rischi, per chi va a vivere in una casa presa in leasing, stanno soprattutto in tre punti. Fino al riscatto la casa resta della società di leasing. I rischi sul bene, compreso il perimento, sono dell’utilizzatore (comma 136). E con sei canoni mensili non pagati il contratto si può risolvere, come visto sopra. Nel confronto con il mutuo, di solito, conta il costo complessivo più della rata.

La scelta per il leasing viene fatta in base alla disponibilità di liquidità iniziale e ad un equilibrio corretto tra tassi e ammortamento. Di norma, più alto è il maxicanone iniziale, più bassi risultano i canoni successivi: come cambia il costo totale va verificato caso per caso.

Casa in leasing, cosa chiede chi sta per firmare

Con il leasing la casa è mia da subito?

No. Fino al riscatto proprietaria resta la banca o la società di leasing; chi ci abita ne ha il godimento e, per legge, anche i rischi (legge 124/2017, art. 1, comma 136).

Se perdo il lavoro posso sospendere i canoni?

Per la casa di abitazione principale sì, nei casi previsti dalla legge 208/2015: la sospensione si chiede una sola volta, per non più di dodici mesi, senza commissioni né nuove garanzie, e la durata del contratto si allunga dello stesso periodo.

Quanti canoni non pagati fanno perdere la casa?

Nel leasing immobiliare il grave inadempimento scatta con sei canoni mensili o due trimestrali non pagati, anche non consecutivi (legge 124/2017, art. 1, comma 137). La società riprende la casa e la vende a valori di mercato; all’utilizzatore va l’eventuale eccedenza rispetto al debito.

Alla fine del leasing devo per forza comprare?

No, il riscatto è una facoltà: alla scadenza si può comprare la casa al prezzo stabilito all’inizio oppure restituirla. La legge non prevede un passaggio automatico della proprietà.

Per il riscatto serve di nuovo il notaio?

Di norma sì: il riscatto è una vera compravendita, con atto notarile e trascrizione nei registri immobiliari, e ha costi e imposte propri da chiarire con il notaio prima di firmare.