Cosa succede se si compra l’usufrutto dal notaio?

• Cos’è l’usufrutto?
• Che poteri ha sul bene colui che acquista l’usufrutto?
• Come si costituisce l’usufrutto?
• Cessione di usufrutto a più soggetti
• Durata dell’usufrutto
• L’inventario dell’usufrutto

Cos’è l’usufrutto?

Il diritto di usufrutto è quello che più precisamente viene definito un diritto reale che attribuisce a chi lo vanta il potere di utilizzare un bene che appartiene ad altri per poterne trarre delle utilità e dei vantaggi, più precisamente si tratta del diritto di godimento ed utilizzo della cosa altrui, traendo da essa i frutti che produce e cioè si tratta del.

Quando si parla di diritto di usufrutto si deve tenere presente che questo coesiste con un altro diritto e cioè con il diritto di nuda proprietà, ovvero la situazione spettante al proprietario del bene gravato da usufrutto, il quale non ha il potere di usare il bene e di farne propri frutti perché tale diritto spetta all’usufruttuario.

Così come ha il diritto di utilizzare il bene e di prenderne i frutti, all’usufruttuario spettano anche degli obblighi come quello di non mutare la destinazione economica del bene concesso in usufrutto.

Come si costituisce l’usufrutto?

Il diritto di usufrutto si può costituire in vari modi, in primo luogo può essere costituito tramite un contratto oneroso, e cioè dietro il pagamento di un corrispettivo, nel caso in cui l’usufrutto venga venduto con un contratto di compravendita, oppure in cambio di un altro bene o un altro diritto, nel caso in cui si realizzi una permuta, oppure mediante una rendita vitalizia.

Ma l’usufrutto può anche essere costituito a titolo gratuito o mediante una donazione da parte del proprietario o dell’attuale usufruttuario che lo trasferisce ad un altro soggetto quando è ancora in vita o mediante un testamento pubblico, per cui il diritto di trasferirà solo dopo la morte dell’attuale titolare.

Come si stipula il contratto di usufrutto dal notaio

Quando si vuole trasferire il diritto di usufrutto su un immobile è necessario recarsi dal notaio per stipulare un atto pubblico che può assumere, ad esempio, la forma di compravendita se si vuole cedere il diritto dietro il pagamento di un corrispettivo, questo significa che sarà necessario presentare tutta la documentazione occorrente nel caso in cui oggetto della vendita sia la piena proprietà del bene.

Ciò comporta che il venditore dovrà procurare la piantina catastale dell’immobile, il titolo con cui ha acquistato il bene, il certificato di agibilità, l’attestato di prestazione energetica, i permessi edilizi con cui quel bene è stato acquistato.

Quando, invece, si decide di trasferire il diritto di usufrutto a titolo gratuito ad esempio decidendo di donarlo ad un altro soggetto, bisognerà necessariamente porre in essere un atto pubblico di donazione con la presenza di due testimoni oltre alle parti davanti al notaio, inoltre bisognerà presentare tutta la documentazione necessaria sia catastale che urbanistica, oltre all’atto con cui l’attuale proprietario o usufruttuario ha acquistato il bene.

Cessione di usufrutto a più soggetti

Anche se normalmente il proprietario di un immobile cede il diritto di usufrutto sul suo bene ad un altro singolo soggetto, è ben possibile che decida di effettuare la cessione del diritto in questione in favore di più soggetti.

Può, ad esempio, decidere di trasferire il diritto di usufrutto a favore di più persone contemporaneamente, si tratta del cosiddetto cousufrutto, in tal caso ciascuna di esse sarà titolare di una quota indivisa del diritto e potrà disporre dell’immobile compatibilmente con l’uso che ne faranno gli altri contitolari.

Il proprietario del bene può anche decidere di cedere l'usufrutto a favore di più soggetti prevedendo che nel caso in cui muoia uno di tali soggetti l’altro abbia il diritto all'accrescimento della propria quota con quella spettante al soggetto morto, si tratta dell’usufrutto congiuntivo.

Quando ad essere oggetto di trasferimento è l'usufrutto successivo significa che il diritto viene trasferito ad un soggetto e dopo la sua morte il diritto passa, per intero e non in quote, direttamente ad un altro soggetto. È bene precisare che il diritto di usufrutto successivo è ammesso solo quando il diritto viene trasferito a titolo oneroso essendo vietato in caso di donazione o di testamento.

Durata dell’usufrutto

Il diritto di usufrutto è temporaneo e non può mai superare la vita dell’usufruttuario se il beneficiario è una persona fisica, ciò significa quando quest’ultimo muore, il diritto si estingue automaticamente e si riunisce al diritto di nuda proprietà riespandendosi in piena proprietà.

Se invece il beneficiario è un ente il diritto di usufrutto non può superare i 30 anni, a meno che non si tratti di un ente pubblico e i beni concessi in usufrutto siano destinati ad un pubblico servizio.

Che poteri ha sul bene colui che acquista l’usufrutto?

Colui che ha acquistato l’usufrutto e che per questo viene più precisamente detto usufruttuario ha una serie di poteri sul bene, al fine di ottenere il pieno godimento dell’immobile.

Può utilizzare il bene direttamente o cederlo ad altri, nel primo caso colui che riceve l’immobile finisce così per utilizzarlo come se fosse il proprietario e dovrà avere la diligenza del buon padre di famiglia, ma è tenuto a rispettare le disposizioni contenute nell’atto costitutivo e la destinazione economica del bene. Se, infatti, modifica l’originaria destinazione economica, commette una violazione dell’obbligo di diligenza e il nudo proprietario può chiedere il risarcimento del danno per ottenere il ripristino delle precedenti condizioni.

Oltre a disporre direttamente del bene l’usufruttuario può disporre del bene di cui ha acquistato l’usufrutto cedendolo ad altri ad esempio potendolo dare in locazione.

Quindi i poteri del titolare del diritto di usufrutto sono davvero ampi, lasciando al nudo proprietario dei poteri residuali come la cessione della proprietà dell’immobile su cui è costituito l’usufrutto, senza fare venire meno tale diritto.

Tra i poteri dell’usufruttuario c’è la facoltà di difendere il suo possesso nei confronti dei terzi, esercitando l’azione a difesa della proprietà o qualunque azione possessoria.

L’inventario dell’usufrutto

Quando si vuole entrare in possesso dell’usufrutto di un immobile l’acquirente deve necessariamente redigere un inventario dei beni oggetto di cessione, se vuole evitare che il nudo proprietario pretenda di avere l’uso del bene. È inoltre opportuna una garanzia in favore del nudo proprietario, il cui importo viene stabilito tenendo conto della qualità e dello stato in cui si trova l’immobile nonché valutando l’affidabilità del soggetto usufruttuario.