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Donare casa riservandosi il diritto di abitarci

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Il diritto di abitazione

Si parla di diritto di abitazione quando una persona vive nella casa di un'altra e, più precisamente, ciò accade quando una persona alloggia in una casa non di sua proprietà per soddisfare i suoi bisogni e quelli della sua famiglia, quindi, per esistere tale diritto deve essere esercitato necessariamente da una persona fisica, non potendo un persona giuridica o un ente abitare un immobile, altresì, tale diritto deve spettare a colui che non ha la proprietà dell’immobile, dovendo quest’ultimo appartenere ad un'altra persona trattandosi di un diritto che può essere esercitato solo su un bene altrui, e dovendo sempre l’immobile in questione avere unicamente la destinazione abitativa, non potendosi trattare di un negozio o di un magazzino, ma solo di una casa.

Il diritto in esame, alla luce di quanto sin qui enunciato, comporta una serie di doveri in capo a chi ne è titolare e cioè quello di prendersi cura della casa, esercitare il diritto di abitare nei limiti dei propri bisogni e di quelli della propria famiglia, rispettare la destinazione del bene che deve essere quello abitativo, deve effettuare la manutenzione ordinaria e non deve dare in affitto la casa, ma al momento in cui termina la durata del diritto deve restituirla al proprietario nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto.

Di norma, il diritto di abitazione viene esercitato dai genitori sulla casa di proprietà del figlio o viceversa, ha una durata che può coincidere con tutta la vita del titolare del diritto o avere una durata determinata in cinque, dieci o venti anni, e consente a chi lo esercita di alloggiare in quella casa nei limiti di quanto consentito dalla legge.

Differenza tra diritto di abitazione e diritto di usufrutto

Il diritto di abitazione si distingue dal diritto di usufrutto per una serie di ragioni: in primo luogo il diritto di usufrutto può essere esercitato su immobili di varia natura e non incontra il limite del diritto di abitazione degli immobili con destinazione abitativa; in secondo luogo il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi e o dato in locazione, cosa che invece è vietata a chi è titolare del diritto di abitazione, che non può dare in locazione il bene; in ultimo l’usufrutto è soggetto a pignoramento, diversamente dal diritto di abitazione che non lo è.

Ma cosa vuol dire avere l’usufrutto di un bene rispetto all’abitazione? Ebbene, tendenzialmente, chi ha l’usufrutto di un bene altrui ha il pieno godimento di quel bene che è di proprietà di un’altra persona, ma di cui può liberamente beneficiarne traendone un’utilità, ma, proprio come accade per il diritto di abitazione, non può modificare la destinazione di quel bene, quindi se ad esempio un soggetto acquista l’usufrutto di una casa non può cambiare la destinazione dell’immobile in negozio, tuttavia, rispetto a chi si limita ad esercitare il diritto di abitazione, può affittare il bene di cui è usufruttuario e, quindi, ha la titolarità di un diritto più ampio rispetto all’abitazione.

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Cos’è la donazione con riserva di abitazione

La donazione con riserva del diritto di abitazione è un contratto che viene stipulato dinanzi al notaio che risponde ad uno scopo di liberalità della persona che dona verso l’altra che, quindi, non sarà tenuta a corrispondere nulla a chi effettua in suo favore il trasferimento di proprietà.

Nella donazione con riserva del diritto di abitazione chi dona si priva della piena proprietà della casa, ma mantiene i vantaggi che derivano dal poter continuare ad abitare il bene nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia. Spesso, ad esempio, accade che un genitore decida di donare la casa ai propri figli ma riservandosi il diritto di continuare ad abitare nella stessa, in questo modo effettua quella che comunemente viene definita anticipazione della successione ereditaria, che si aprirà quando morirà il genitore che ha donato la casa.

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Dal notaio per la donazione con riserva del diritto di abitazione

Donare la propria casa riservandosi il diritto di continuare ad abitarci comporta la necessità di stipulare un atto di donazione davanti al notaio che, alla presenza di due testimoni, riceve le volontà sia di chi dona, che viene più precisamente definito donante, e di chi ricevere la donazione, che viene identificato come donatario. Tali volontà vengono riportate per iscritto dal professionista all’interno dell’atto pubblico e le parti, dopo aver individuato la casa oggetto di donazione, dovranno stabilire la durata entro cui chi dona potrà continuare ad abitare la casa che potrà avere un termine prestabilito o essere vitalizio ed in tale ultimo caso durare fino alla morte del donante.

Di norma, prima di effettuare la donazione, bisogna consegnare al notaio tutti i documenti necessari per identificare la casa che si sta donando, come l’atto con cui chi dona ha acquistato la proprietà del bene e fare in modo che il professionista possa fare tutti gli accertamenti del caso e le indagini catastali ed ipotecarie per procedere alla stipula in piena sicurezza.

Quanto costa la donazione con riserva del diritto di abitazione

Quando si dona la casa ma ci si riserva il diritto di abitazione chi riceve la donazione deve corrispondere, oltre all’imposta di registro, l’imposta ipotecaria che è al 2% del valore catastale dell’immobile e l’imposta catastale che è all’1% del valore catastale suddetto, nonché l’imposta di donazione, che nel caso di donazione ai figli o al coniuge è al 4%, ma solo se la casa che si sta donando ha un valore superiore ad un milione e solo sul valore eccedente tale franchigia, altrimenti tale imposta nel caso, ad esempio, di donazione della casa del valore di 300.000 euro, dei genitori ai figli non è dovuta.

Oltre a tali imposte bisogna considerare la parcella del notaio che, in assenza di un tariffario fisso, può variare da professionista a professionista, per tale motivo è opportuno richiedere un preventivo non solo per conoscere l’aspetto economico dell’operazione ma soprattutto la qualità del servizio offerto dal professionista in virtù dell’importanza dell’atto donazione che si vuole sottoscrivere.

I rischi della donazione con riserva del diritto di abitazione

È necessario ricordare che la donazione, per quanto possa essere conveniente sia in termini economici che burocratici, non è esente da criticità che riguardano soprattutto la fase successiva all’apertura della successione ed i rischi ad essa conseguenti quali l’impugnazione della donazione.

Ad esempio se si sceglie di donare la casa, con riserva di abitazione, ad uno solo dei figli, per cui gli altri figli, esclusi dalla donazione potranno decidere di impugnare l’atto perché a seguito della morte del genitore donante hanno subito una lesione della quota che la legge riserva loro sull’eredità del genitore. In virtù di ciò, rivolgersi al notaio è di estrema importanza per capire i vincoli ed i rischi a cui si va incontro con la donazione della casa, e per comprendere quale sia l’effettiva portata di tale trasferimento.

Diritto di abitazione sulla casa coniugale

Quando una persona, che è proprietaria della casa che è adibita a residenza familiare, viene a mancare, al suo coniuge spetta per successione ereditaria il diritto di abitare quella casa, e tale diritto non può essere attribuito ad altri a meno che il coniuge superstite non vi rinunci. Quindi, quando si dona la propria casa ai figli bisogna considerare che al momento della propria morte spetta per legge alla moglie il diritto di abitare quella casa se si tratta della casa di residenza familiare ed i figli potranno acquistare la piena proprietà della casa solo che il genitore superstite vi rinunci o dovranno attendere la sua morte.

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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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