Errori da evitare quando si compra casa: i 10 più comuni e quanto costano
- Prima di comprare casa
- Errori da evitare quando si compra casa: gli sbagli più comuni
- Come evitare gli errori più comuni quando si compra casa
- Domande frequenti sugli errori di chi compra casa
- Non farsi assistere dal notaio fin dalla trattativa
- Non richiedere il preventivo del notaio e le agevolazioni prima casa
- Non richiedere il certificato di conformità catastale
- Non richiedere il certificato di conformità urbanistica
- Non richiedere il certificato di agibilità
- Non verificare la posizione dell'immobile
- Non verificare la situazione ipotecaria dell'immobile
- Non verificare la provenienza dell'immobile
- Errori, in cifre
- Ho già firmato la proposta senza condizione del mutuo: posso rimediare?
- Quanto costa far controllare la casa da un tecnico prima del compromesso?
- Il compromesso lo può scrivere l’agenzia?
- Se compro da un privato pago le imposte sul prezzo?
- Quando devo scegliere il notaio?
Comprare casa è la spesa più grande della vita e si fa quasi sempre una volta sola: per questo gli errori si ripetono uguali. Questi sono i dieci più comuni, dal più caro al meno caro:
- firmare la proposta di acquisto senza la condizione sospensiva del mutuo, e perdere la caparra se la banca dice di no;
- fare il compromesso senza far leggere l’atto di provenienza e la visura a nessuno, e scoprire dopo un abuso o un’ipoteca;
- non chiedere le agevolazioni prima casa, o chiederle senza i requisiti: la differenza tra 2% e 9% sono migliaia di euro;
- non usare il prezzo-valore, e pagare le imposte sul prezzo invece che sul valore catastale;
- non far verificare la planimetria da un tecnico prima di firmare;
- comprare da chi ha ricevuto la casa in donazione senza le tutele;
- non chiedere all’amministratore le spese arretrate e i lavori deliberati;
- pagare la caparra in contanti o senza ricevuta;
- scegliere il notaio all’ultimo momento, o lasciare che lo scelga qualcun altro;
- calcolare il budget senza imposte, spese e provvigione.
La lista dei documenti da chiedere prima della proposta è nella guida sui documenti da chiedere prima di comprare casa; il conto completo si fa in pochi minuti con un preventivo chiesto a uno studio della propria provincia.
Prima di comprare casa
Nel corso dei molteplici articoli scritti nell'ambito di questo blog abbiamo parlato di quali sono i passaggi da compiere per acquistare una casa, ora invece ci soffermeremo su quali sono gli errori da evitare quando si compra casa. Un errore che commettono in molti è quello di non essere accompagnati e assistiti fin dall'inizio della trattativa da un notaio, si tratta di un errore molto grave, ma non l'unico. Vediamo di seguito quali sono gli altri errori tipici che si commettono e come evitarli.
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Errori da evitare quando si compra casa: gli sbagli più comuni
Facciamo i passaggi con ordine e evidenziamo quali sono i più comuni errori che si commettono quando si compra casa. Innanzitutto c'è da dire che l'acquisto di una casa deve procedere per gradi e occorre non avere fretta. Ciò significa che bisognerebbe evitare di fare subito la proposta di acquisto per non rischiare di perdere l'affare o di stipulare in tutta fretta il compromesso.
Non farsi assistere dal notaio fin dalla trattativa
Le fasi che precedono la stipula del contratto definitivo sono molto delicate per cui è sempre consigliabile farsi affiancare da un notaio. Basti pensare a tutte le clausole contrattuali che vengono inserite nel contratto preliminare, cioè prima ancora della stipula del contratto definitivo. Ad esempio, ipotizziamo di essere fortemente convinti di voler acquistare una casa per la quale abbiamo necessità di richiedere un mutuo alla banca, ma non abbiamo la sicurezza di ottenerlo, che cosa dovremo fare? In questo caso, potrà essere di aiuto il notaio che ci consiglierà di inserire la clausola contrattuale della condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo, in questo modo la proposta di acquisto o il contratto preliminare di compravendita saranno subordinati al buon esito dell'operazione bancaria e non correremo alcun rischio di perdere il denaro versato a titolo di caparra. Ma si tratta solo di una delle tante clausole contrattuali che si potrebbero inserire per tutelare l'acquirente. Come si scrive la clausola, e cosa cambia tra condizione sospensiva e risolutiva, è nella guida sull’acquisto con condizione sospensiva.
Non richiedere il preventivo del notaio e le agevolazioni prima casa
Altro errore da evitare quando si compra casa è quello di non chiedere il preventivo notarile per conoscere per tempo tutte le spese da sostenere per la stipula dell'atto di compravendita ed eventualmente per il contratto di mutuo. Bisogna sempre evitare di trovarsi impreparati al fine di gestire al meglio le proprie finanze. Inoltre, lo stesso notaio, prima di stipulare l'atto verificherà la sussistenza di eventuali agevolazioni fiscali, ad esempio per l'acquisto della prima casa, che comportano un considerevole risparmio sulle imposte da pagare. Molti dimenticano di verificare la sussistenza di tali requisiti pagando più di quanto si dovrebbe. Requisiti e termini sono nella guida sulle agevolazioni prima casa.
Non richiedere il certificato di conformità catastale
Uno degli errori più comuni che si commettono quando si compra casa è quello di non verificare la conformità catastale, si tratta di una dichiarazione che deve essere resa dal venditore ai sensi del D.P.R. n. 445/2000 e riguarda la conformità tra la planimetria catastale, i dati catastali e lo stato di fatto dell'immobile.
La conformità deve essere dichiarata dal venditore o da un tecnico abilitato attraverso una relazione tecnica che accerti lo stato dell'immobile. Nel caso in cui non vi sia conformità l'atto notarile è nullo, per cui il notaio non può procedere alla stipula dell'atto.
La conformità catastale si riferisce esclusivamente allo stato dell'immobile che sia conforme alle planimetrie depositate al Catasto e non si riferisce alla conformità urbanistica, cioè all'assenza di abusi edilizi.
Non richiedere il certificato di conformità urbanistica
Il notaio, infatti, prima di procedere alla stipula dell'atto notarile, verifica anche la conformità urbanistica dell'immobile, cioè l'assenza di abusi edilizi. Nel caso di immobili costruiti dopo il 1967, il notaio dovrà menzionare nell'atto gli estremi del permesso di costruire o della concessione edilizia. Tutti gli edifici costruiti dopo il 1967 senza il rilascio del titolo abilitativo sono da considerarsi abusivi e per questo non possono essere venduti, anzi l'atto di compravendita sarebbe nullo.
Non richiedere il certificato di agibilità
Molti nel momento in cui decidono di comprare casa non pensano di verificare se l'immobile abbia il certificato di agibilità, tale certificato attesta che l'immobile ha requisiti di sicurezza, di igiene, di salubrità e di risparmio energetico e viene rilasciato dal Comune in cui si trova l'immobile.
La legge non prescrive obbligatoriamente che il venditore rilasci il certificato di agibilità ma è sempre opportuno richiedere anche tale documento per essere sicuri che la casa possa essere abitata in tutta sicurezza.
Non verificare la posizione dell'immobile
Chi compra casa dovrebbe sempre preoccuparsi di verificare la posizione dell'immobile, non solo per un fattore di comodità nei collegamenti o vicinanza al centro cittadino, ma anche sotto un altro profilo. Potrebbe accadere, infatti, che l'immobile si trovi in una zona che nel corso degli anni potrebbe subire dei mutamenti. Si pensi alle ipotesi dei terreni adiacenti in cui è possibile costruire altri immobili. In tal caso, si potrebbe correre il rischio che la casa non goda più della stessa visuale o luminosità.
Non verificare la situazione ipotecaria dell'immobile
Prima di comprare casa bisogna anche verificare la situazione ipotecaria dell'immobile, cioè se sulla casa gravino ipoteche, pignoramenti o altri diritti in favore di terzi. Il notaio, prima della stipula dell'atto, effettuerà tali verifiche in modo da tutelare l'acquirente e mettere in sicurezza l'acquisto. Ma sarebbe opportuno verificarlo prima ancora della stipula del contratto preliminare, cioè prima di assumere obblighi contrattuali. Cosa controlla il notaio, punto per punto, è nella pagina sui controlli del notaio prima del rogito.
Non verificare la provenienza dell'immobile
Un altro errore che si commette abbastanza spesso quando si compra casa è quello di non verificare la provenienza dell'immobile, cioè il titolo in base al quale il venditore è divenuto proprietario dell'immobile. Anche il notaio effettua tale verifica, ma sarebbe opportuno che l'acquirente lo sapesse ancor prima di stipulare il contratto preliminare. Se, ad esempio, la casa è pervenuta al venditore a seguito di una donazione, l'acquirente potrebbe correre il rischio che gli eredi del donante possano agire per ottenere la restituzione dell'immobile qualora la donazione abbia leso la loro quota di legittima. In tal caso, l'acquirente potrebbe tutelarsi con la stipula di una polizza assicurativa, oppure chiedendo agli eredi del donante di rinunciare all'azione di restituzione.
Errori, in cifre
| Errore | Quanto può costare | Come si evita |
|---|---|---|
| Proposta senza condizione sospensiva del mutuo | la caparra, spesso 5-10% del prezzo | una riga nella proposta, prima di firmare |
| Agevolazioni prima casa non chieste | 5.418 euro su una rendita di 600 (9% invece del 2%) | verificare residenza e altre case possedute con il notaio prima del rogito |
| Agevolazioni chieste senza i requisiti | differenza d’imposta più sanzione del 30% e interessi | idem |
| Prezzo-valore non applicato | migliaia di euro: imposte sul prezzo invece che sul valore catastale | chiederlo nell’atto, vale per le abitazioni comprate da privati |
| Planimetria non verificata | rinvio del rogito, tecnico da pagare, mutuo da rideliberare | un sopralluogo di un tecnico prima del compromesso |
| Provenienza da donazione ignorata | mutuo rifiutato o casa contestabile per vent’anni | leggere l’atto di provenienza; polizza o rinuncia dei legittimari |
| Spese condominiali non verificate | arretrati dell’anno in corso e del precedente, lavori straordinari deliberati | liberatoria scritta dell’amministratore |
| Caparra in contanti o senza ricevuta | la caparra stessa, se il venditore la contesta; sanzioni sopra i 5.000 euro in contanti | assegno circolare o bonifico, quietanza nel compromesso |
Come evitare gli errori più comuni quando si compra casa
Abbiamo visto quali sono gli errori più comuni che si commettono quando si compra casa, ora vediamo come evitarli. Prima di tutto è necessario farsi assistere da un notaio, che ci aiuterà a evitare gli errori più comuni. Infatti, il notaio è l'unico professionista in grado di garantirci una compravendita immobiliare sicura e senza sorprese, in quanto verificherà tutta la documentazione, ci aiuterà nella redazione del contratto preliminare e di quello definitivo e ci fornirà consulenza durante tutta la trattativa. Le domande da fargli al primo contatto sono nella pagina su cosa chiedere al notaio prima del rogito.
Domande frequenti sugli errori di chi compra casa
Ho già firmato la proposta senza condizione del mutuo: posso rimediare?
Se il venditore è d’accordo, sì: la condizione si può inserire nel compromesso, che sostituisce la proposta. Se non è d’accordo e la banca rifiuta, la caparra si perde. Vale la pena presentare comunque la domanda di mutuo a più banche e chiedere la garanzia pubblica del Fondo Consap, che spesso sblocca pratiche rifiutate per mancanza di garanzie.
Quanto costa far controllare la casa da un tecnico prima del compromesso?
In genere da 200 a 500 euro per un sopralluogo con verifica di planimetria e titoli edilizi. È la spesa con il rendimento migliore di tutto l’acquisto: una difformità scoperta al rogito costa un rinvio, una sanatoria a carico del venditore e, con il mutuo, il rischio di perdere la delibera.
Il compromesso lo può scrivere l’agenzia?
Può, e succede spesso, ma l’agenzia lavora per chiudere la vendita, non per una delle due parti. Farlo leggere al notaio prima di firmarlo, o farlo scrivere a lui, permette di inserire le clausole che proteggono chi compra: condizione sospensiva, sanatoria a carico del venditore, data certa del rogito, penali. Cosa deve contenere è nella pagina sul preliminare di vendita.
Se compro da un privato pago le imposte sul prezzo?
No, se chiedi il prezzo-valore nell’atto: le imposte si calcolano sul valore catastale (rendita per 115,5 come prima casa, per 126 come seconda), quasi sempre molto più basso del prezzo. Vale solo per le abitazioni comprate da privati e solo se il prezzo dichiarato è quello vero: le regole sono nella guida sul prezzo-valore.
Quando devo scegliere il notaio?
Prima della proposta, o al più tardi prima del compromesso. Lo sceglie chi compra, anche se agenzia o banca ne propongono uno; un preventivo chiesto a uno studio della propria provincia arriva di norma in 48 ore e permette di far leggere i documenti quando si è ancora liberi di trattare.
