Plusvalenza immobiliare e data di riferimento
- Normativa di riferimento per tassazione e plusvalenza
- Caso specifico: cambio di destinazione d’uso senza opere
- Cosa comporta per i contribuenti?
- Articolo 69 del tuir e cassazione per il calcolo della plusvalenza
- Preventivo notarile in caso di plusvalenza
- Data rilevante per il calcolo del quinquennio nella determinazione della plusvalenza immobiliare
- Plusvalenza e parere dell’agenzia delle entrate
- Esempi pratici di applicazione plusvalenza
- Chiarimenti dell'agenzia delle entrate sulla plusvalenza
Normativa di Riferimento per tassazione e plusvalenza
Ai sensi dell’articolo 67 del TUIR, sono considerati redditi diversi e quindi soggetti a tassazione
le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, fatta eccezione per quelli acquisiti per successione; le unità immobiliari che per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita siano state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Lo scopo della norma è evitare operazioni speculative su beni immobili. Se la vendita avviene dopo il quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione, la plusvalenza non è imponibile.
Data rilevante per il calcolo del quinquennio nella determinazione della Plusvalenza Immobiliare
L'articolo 67, comma 1, lettera b) del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) disciplina il trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili dal notaio entro cinque anni dall'acquisto o costruzione. Ma cosa accade nel caso di un immobile che ha subito un cambio di destinazione d'uso senza opere? Quale data deve essere considerata per il calcolo del quinquennio utile ai fini dell'eventuale tassazione della plusvalenza?
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Caso specifico: cambio di destinazione d’uso senza opere
Un contribuente proprietario di un immobile accatastato in categoria C/2 (magazzino) ha successivamente ottenuto il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione (categoria A), senza interventi edilizi. In procinto di vendere l’immobile, egli si è rivolto all’Agenzia delle Entrate per chiarire se la plusvalenza derivante dalla cessione, fosse imponibile e quale fosse la data rilevante per il computo del quinquennio.
Plusvalenza e parere dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il quinquennio decorre dalla data di acquisto o costruzione dell’immobile e non dalla data della variazione catastale. Il semplice cambio di destinazione d’uso senza opere non costituisce né un nuovo acquisto né una costruzione ai fini fiscali. Di conseguenza: se la vendita avviene dopo cinque anni dalla data di acquisto originaria, la plusvalenza non è soggetta a tassazione.
La data del cambio di destinazione d’uso non incide sul calcolo del quinquennio.
La sottoscrizione di un contratto preliminare con incasso di caparra prima del compimento del quinquennio non rileva ai fini fiscali, poiché il trasferimento di proprietà avviene solo con il rogito.
Esempi Pratici di Applicazione plusvalenza
Per chiarire meglio il concetto, consideriamo due situazioni esemplificative:
Caso 1: Un contribuente acquista un magazzino C/2 nel 2015 e nel 2018 cambia la destinazione d’uso a civile abitazione. Nel 2022 decide di vendere l’immobile. In questo caso, poiché la vendita avviene dopo il quinquennio dall’acquisto iniziale (2015), la plusvalenza non è soggetta a tassazione.
Caso 2: Un contribuente acquista un magazzino nel 2018, nel 2020 effettua il cambio di destinazione d’uso e nel 2022 decide di vendere l’immobile. In questo caso, la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto (2018), quindi l’eventuale plusvalenza sarà imponibile.
Cosa comporta per i contribuenti?
Questa interpretazione della norma ha importanti implicazioni pratiche per i proprietari immobiliari. Ai fini di una pianificazione delle vendite, chiunque voglia vendere un immobile modificato catastalmente deve considerare la data di acquisto come riferimento per il quinquennio fiscale. La corretta applicazione della normativa previene eventuali sanzioni per errata dichiarazione delle plusvalenze.
Nonostante i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, possono sussistere alcuni dubbi interpretativi. Ad esempio, cosa accade nel caso di un immobile ricevuto in donazione? E se l’immobile è stato oggetto di frazionamenti catastali? In questi casi specifici, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per valutare la situazione caso per caso.
Chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sulla plusvalenza
Oltre all’articolo 67 del TUIR, la normativa fiscale prevede ulteriori disposizioni e chiarimenti che aiutano a comprendere meglio l’ambito di applicazione della tassazione sulle plusvalenze immobiliari.
Con la Risoluzione 105/E del 31 maggio 2007, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini dell’esenzione della plusvalenza, è determinante l’effettivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita. Ciò significa che l’effettivo utilizzo abitativo deve essere dimostrato attraverso la residenza anagrafica e altre prove documentali.
Inoltre con la Risoluzione 23/E del 28 gennaio 2009 viene confermato che il criterio principale per la tassazione della plusvalenza è la finalità speculativa della compravendita. Se l’intervallo tra l’acquisto e la vendita è inferiore a cinque anni, il fisco presume un intento speculativo e quindi impone la tassazione della plusvalenza, salvo eccezioni come l’uso dell’immobile come abitazione principale.
Articolo 69 del TUIR e Cassazione per il calcolo della plusvalenza
L'articolo 69 del TUIR disciplina il metodo di calcolo della plusvalenza, che si determina come la differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo di acquisto o costruzione aumentato delle eventuali spese documentate per interventi migliorativi. Questo criterio è fondamentale per determinare l’effettiva base imponibile sulla quale calcolare l’imposta.
La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini del calcolo del quinquennio, non rileva la variazione catastale dell’immobile. Ciò significa che il cambio di destinazione d’uso senza opere non determina una nuova data di riferimento per il computo dei cinque anni. Questo principio è particolarmente rilevante per chi intende vendere un immobile precedentemente accatastato come magazzino e poi trasformato in civile abitazione.
Preventivo notarile in caso di plusvalenza
Per chiunque stia valutando la vendita di un immobile modificato solo dal punto di vista catastale, senza opere, è essenziale considerare che il quinquennio decorre sempre dalla data di acquisto o costruzione. Questa interpretazione consente di pianificare la vendita in modo strategico, evitando l’imposizione fiscale sulla plusvalenza. Se hai dubbi sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari o desideri una consulenza specifica per il tuo caso, rivolgersi a un notaio è la soluzione vincente per ricevere una valutazione dettagliata e precisa della tua situazione. Grazie al sito di Notaio Facile è possibile richiedere un preventivo notarile gratuito senza alcun impegno, in modo rapido, risparmiando tempo e denaro
