Vantaggi e svantaggi dell’intestare casa ai figli

• Intestare una casa a un figlio: come si fa
• Intestare casa a un figlio: vantaggi fiscali
• Svantaggi e rischi di intestare casa a un figlio
• Domande frequenti
• Intestare casa a un figlio: il bilancio in breve spazio
• Perché intestare casa a un figlio
• Agevolazioni prima casa e risparmio
• E il figlio che riceve la casa?
• Intestare la casa e i debiti dei genitori
• Usufrutto dei genitori
• Rimedio per i genitori per abitare la casa
• Gli altri figli
• Consulenza notarile e intestazione casa
• Se intesto la casa a mio figlio posso ricomprare con le agevolazioni prima casa?
• Posso continuare ad abitare la casa che intesto a mio figlio?
• Intestare la casa a un figlio la protegge dai miei debiti?
• Quanto costa intestare la casa a un figlio?
• Si può intestare casa a un figlio minorenne?

Intestare una casa a un figlio: come si fa

Quando si parla di intestare una casa dal notaio, nel linguaggio comune si intende la volontà di far sì che una determinata persona diventi proprietaria di quella casa. Esistono diversi modi per poter realizzare questo desiderio, ma il più frequente in ambito familiare è quello di fare una donazione a un figlio, sia in maniera diretta che indiretta. Qual è la differenza?

In caso di donazione diretta il genitore dona al figlio la casa di sua proprietà e sarà necessario l’atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni. Nel caso di donazione indiretta, invece, il genitore potrebbe, ad esempio, decidere di pagare il prezzo della casa che il figlio acquista oppure decidere di acquistare la casa da una persona deviando gli effetti del contratto in favore del figlio come se fosse un regalo, con il contratto a favore del terzo. In questo secondo caso, se la compravendita sconta l’imposta di registro o l’IVA, di norma non si paga imposta di donazione: i dettagli sono nella pagina sulla donazione indiretta.

In entrambi i casi il genitore non fa altro che regalare la casa a un figlio, ma vediamo quali possono essere i vantaggi e gli svantaggi.

Intestare casa a un figlio: il bilancio in breve spazio

Perché intestare casa a un figlio

Quando si decide di intestare casa ad altri, come a un figlio, si fa una scelta ben precisa che implica un impoverimento da parte dei genitori, sia se si è proprietari della casa, sia se si debba sostenere il pagamento del prezzo della stessa e di tutte le spese per il rogito notarile.

Le ragioni di questo tipo di decisione possono essere le più disparate: si pensi al caso in cui i genitori vogliano comprare una nuova casa e usufruire di nuovo delle agevolazioni fiscali prima casa, invece di pagare le imposte della seconda casa, oppure al caso in cui si voglia assicurare al proprio figlio un tetto per gli studi universitari fuori città, o ancora al caso in cui un figlio abbia deciso di mettere su famiglia. In tutti questi casi un genitore può sentire l’esigenza di intestare la casa ad un proprio figlio dal notaio, spogliandosi quindi della proprietà dell’immobile.

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Intestare casa a un figlio: vantaggi fiscali

Uno dei vantaggi principali dell’intestare casa a un figlio dal notaio attiene all’ambito fiscale. Chi possiede ancora una casa comprata con le agevolazioni prima casa non può, di norma, riusarle su un nuovo acquisto. Se però la dona al figlio, prima del nuovo rogito oppure entro due anni dopo, impegnandosi nell’atto di acquisto, torna ad averne diritto.

Agevolazioni prima casa e risparmio

Non è vero che le agevolazioni prima casa si possano usare una sola volta nella vita: conta non possedere più, al momento del nuovo acquisto, una casa comprata con il beneficio, oppure impegnarsi a liberarsene entro due anni. Altrimenti si pagheranno importi superiori.

Come sappiamo tutte le tasse e le imposte vengono pagate al notaio al momento del rogito notarile di acquisto di una casa, che provvede a versarle dopo la stipula dell’atto. La prima voce su cui si risparmia quando si usufruisce delle agevolazioni fiscali è relativa all’imposta di registro che, invece di essere pari al 9%, è del 2% nel caso in cui si acquisti da un privato. Le imposte catastali e ipotecarie sono di 50 euro ciascuna se si compra da un privato, mentre se si compra da un’impresa costruttrice, con IVA al 4%, sono ciascuna di euro 200.

In cifre: su una casa nuova con rendita catastale di 800 euro, comprata da un privato, le imposte sono circa 1.950 euro con le agevolazioni e circa 9.170 euro senza. La donazione della vecchia casa al figlio, se ha rendita di 600 euro, costa circa 720 euro di imposte se il figlio ha i requisiti prima casa, circa 2.590 euro altrimenti, più l’onorario del notaio. Il conto dettagliato è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.

Attenzione ai tempi: se i genitori hanno comprato la casa da meno di cinque anni, donarla fa perdere le agevolazioni avute allora, a meno di comprare entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale. È sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

E il figlio che riceve la casa?

Se ha i requisiti, può chiedere le agevolazioni prima casa anche sulla donazione. Secondo l’Agenzia delle Entrate, questo non gli impedisce di riusarle quando comprerà una casa sua in un altro Comune. Il caso della sola nuda proprietà è spiegato nell’articolo sulle agevolazioni prima casa con donazione della nuda proprietà.

Intestare la casa e i debiti dei genitori

Esiste una regola per cui l’agente della riscossione non può pignorare l’unica casa di proprietà del debitore, se non è di lusso e se vi ha la residenza. La regola vale però solo per i debiti con il Fisco riscossi dall’agente, non per banche o altri creditori. E una donazione fatta quando ci sono già debiti può essere contestata dai creditori, che in certi casi possono aggredire la casa donata anche senza una causa preventiva. Intestare la casa a un figlio non è quindi uno strumento per mettersi al riparo dai debiti: in presenza di debiti è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Svantaggi e rischi di intestare casa a un figlio

Il primo rischio è il più semplice: con la donazione la casa diventa del figlio. Se i genitori non si riservano alcun diritto e continuano ad abitarla, lo fanno solo con il suo consenso.

Questo rischio si pone soprattutto se il figlio è maggiorenne. Fino alla maggiore età, infatti, sui beni del figlio i genitori hanno il cosiddetto usufrutto legale. I minori sono considerati soggetti incapaci di agire e non possono compiere alcun atto dal notaio da soli, ma solo rappresentati dai genitori: per donare una casa a un figlio minorenne serve anche un’autorizzazione. I passaggi sono nella pagina sulla donazione della casa al minorenne.

Usufrutto dei genitori

I genitori in qualità di usufruttuari, utilizzano la casa del figlio minore come se fossero i proprietari, con la diligenza del buon padre di famiglia; il loro diritto è tuttavia limitato in quanto non possono però mutarne la destinazione economica (ad esempio trasformare la casa da uso abitazione ad uso ufficio o negozio).

Per quanto riguarda i frutti percepiti a mezzo dei beni del figlio sono destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione di tutti i figli.

Rimedio per i genitori per abitare la casa

Se il genitore intende conservare il diritto di abitare la casa può riservarsi il diritto di abitazione o il diritto di usufrutto nel momento in cui decide di intestare la casa al figlio. È la donazione con riserva di usufrutto: il figlio riceve la nuda proprietà, i genitori si riservano l’usufrutto vitalizio e possono vivere nella casa sino alla loro morte senza rischiare di doverla lasciare. Le imposte si calcolano solo sul valore della nuda proprietà: con un genitore di 70 anni, sulla casa con rendita 600 euro, circa 1.680 euro invece di circa 2.590.

Gli altri figli

La donazione a un figlio è un anticipo sulla successione: alla morte dei genitori, di norma, se ne terrà conto nella divisione tra fratelli, e se ha intaccato la quota di legittima degli altri questi potranno chiedere la differenza al fratello, entro dieci anni. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, questa tutela si traduce di norma in denaro e non tocca chi abbia comprato la casa dal figlio. Le eccezioni sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

Consulenza notarile e intestazione casa

La consulenza notarile prima di intestare la casa a un figlio aiuta a mettere in fila vantaggi, rischi e tempi, e a scegliere lo strumento più adatto. Per un preventivo sull’atto si può chiedere ai notai della propria zona, indicando se si vuole riservare l’usufrutto e se si sta per comprare un’altra casa: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Se intesto la casa a mio figlio posso ricomprare con le agevolazioni prima casa?

Di norma sì, se la casa donata era quella comprata con le agevolazioni. Si può donare prima del nuovo rogito oppure entro due anni dopo, impegnandosi nell’atto di acquisto. Se la casa è stata comprata da meno di cinque anni serve attenzione in più: è sempre buona norma contattare direttamente il notaio.

Posso continuare ad abitare la casa che intesto a mio figlio?

Sì, riservandoti l’usufrutto o il diritto di abitazione nell’atto di donazione. Senza riserva, la casa è del figlio e ci vivi solo con il suo consenso.

Intestare la casa a un figlio la protegge dai miei debiti?

No, non è uno strumento di protezione. Una donazione fatta quando ci sono già debiti può essere contestata dai creditori.

Quanto costa intestare la casa a un figlio?

Tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione di euro. Su una casa con rendita 600 euro restano circa 720 euro di imposte se il figlio ha i requisiti prima casa, circa 2.590 altrimenti, più l’onorario del notaio.

Si può intestare casa a un figlio minorenne?

Sì, ma serve un’autorizzazione, e fino alla maggiore età i genitori hanno l’usufrutto legale sui suoi beni.