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Notaio acquisto casa con condono edilizio

Immobile oggetto di abuso edilizio: cenni generali

comprare una casa dal notaio che ha un condono edilizio per un abusoQuando un acquirente intenzionato ad acquistare una casa viene a conoscenza di un precedente abuso edilizio, sicuramente può della certezza del proprio acquisto.

Quando si parla di abusi edilizi sugli immobili, c’è sempre un po’ di diffidenza verso un’operazione che potrebbe portare problemi di tipo burocratico ed economico. Proprio per questo motivo, occorre affidarsi a un Notaio di fiducia, che effettui tutti i dovuti controlli finalizzati a garantire la certezza dell’acquisto e la tutela dell’acquirente, analizzando l’immobile da acquistare dal punto di vista della regolarità urbanistica.

Nel rogito di compravendita occorre effettuare le dichiarazioni urbanistiche, con le quali il venditore per garantire l’acquirente dichiara che la casa venduta è stata edificata con un determinato permesso di costruire. Tuttavia, non sempre la situazione è scorrevole, a volte la documentazione portata dai contraenti riconduce ad un abuso edilizio. Vediamo quindi quali possono essere gli scenari.

La concessione in sanatoria da allegare al rogito notarile

Può essere che una casa sia stata costruita senza il dovuto permesso di costruire; oppure, può esservi una casa già edificata ma che ha subito un intervento edilizio in ristrutturazione, per il quale nemmeno è stata presentata alcuna richiesta al Comune di riferimento, né alcuna comunicazione di inizio lavori. Ovviamente in questi casi, l’immobile che dovrebbe essere oggetto di atto pubblico notarile è soggetto ad un abuso.

In questo modo non può essere acquistato, non può essere normalmente commercializzato ma occorre regolarizzare la situazione prima dell’atto. Spesso in questi casi viene richiesta al Comune una concessione in sanatoria (ad esito anche di un procedimento di condono) ovvero un provvedimento urbanistico con il quale la parte comunica di aver svolto un intervento edilizio in abuso ma di richiederne la sanatoria.

Quale documento occorre al Notaio?

Ciò che occorre al Notaio è il documento in copia rilasciato dal Comune, il quale andrà allegato all’atto. Nel rogito, la parte alienante dichiara che la casa era stata realizzata in assenza di licenza o permesso di costruire ma che in forza di una domanda (di cui occorre indicare data e protocollo) è stata poi rilasciata dal Comune la relativa concessione in sanatoria. Dichiara inoltre che dalla data di rilascio della concessione alla data del rogito non sono intervenuti altri interventi edilizi tali da richiedere il rilascio di ulteriori provvedimenti.

I condoni edilizi

Quando la casa che si intende acquistare è oggetto di abuso edilizio, per rassicurarsi sul suo stato occorre verificare che vi sia stata una concessione in sanatoria di cui sopra. Se questa non vi è stata, può esserci stato ugualmente un condono edilizio che abbia sanato l’abuso.

Ma cos’è il condono edilizio?

Si tratta di un provvedimento pubblico con cui lo Stato decide di porre una sanatoria su tutti gli immobili che siano stati realizzati senza provvedimento urbanistico, in applicazione di una legge finalizzata a rendere di nuovo commerciabili questi immobili. Il fatto che una casa sia abusiva o abbia qualche elemento di abusività è un limite per la circolazione degli immobili e questo lo Stato lo vuole evitare. In Italia ci sono stati tre grandi condoni, rispettivamente con la Legge 47/1985, la Legge 724/1994 e la Legge 326/2003.

Cosa deve fare l’acquirente prima del rogito notarile?

L’acquirente per avere certezza del proprio acquisto deve condurre tutta la documentazione dal Notaio affinché questi verifichi che siano stati pagati tutti gli oneri richiesti per il condono, che come vedremo devono essere riferiti nel rogito notarile. Tutta questa documentazione deve essere reperita dalle parti e portata allo studio notarile, anche in copia.

Prima di recarsi dal Notaio, l’acquirente può chiedere al venditore se vi è stato un condono e, in caso positivo, chiedere tutta la documentazione.

Cosa verifica il Notaio?

Quando si tratta di acquistare una casa oggetto di condono, la parte acquirente deve affidarsi al Notaio affinché possa inserire nel rogito tutta la documentazione necessario. Il Notaio dovrà chiedere al venditore se abbia regolarmente pagato l’oblazione.

Per il primo condono infatti, la legge ha previsto la possibilità per tutti i proprietari di immobili abusivi di veder condonati i propri abusi, dietro versamento di una somma di denaro a titolo di oblazione (una sanzione da pagare per aver commesso l’illecito di tipo amministrativo, conseguente alla mancata richiesta del provvedimento urbanistico). Il Notaio, dunque, ha bisogno di tutte le ricevute di versamento di questa oblazione.

Secondo e terzo condono

In occasione del secondo e del terzo condono, operati con le leggi di cui sopra, il proprietario doveva pagare anche un ulteriore somma di denaro, a titolo di c.d. onere concessorio, sempre come sanzione per il suo abuso. In questo caso, quindi, il Notaio, appurato il tipo di condono in base all’anno di riferimento, deve richiedere le ricevute dei detti versamenti.

Cosa occorre dichiarare nel rogito?

Affinché l’atto di compravendita sia valido e quindi l’acquisto dell’acquirente, il Notaio richiede la documentazione suddetta all’alienante.

Questi quindi dovrà dichiarare che la costruzione della casa è stata realizzata in assenza di licenza, concessione o permesso di costruire; che è stata presentata domanda di concessione in sanatoria al Comune di riferimento; che è stata pagata l’intera oblazione con l’importo complessivo e le ricevute di versamento allegate; che sono stati pagati gli oneri richiesti dal secondo e terzo condono; che eventualmente sono stati pagati i conguagli richiesti; che la casa non è sottoposta ad alcun vincolo e che il Comune non ha ancora provveduto ad emettere il provvedimento in sanatoria nei termini di legge.

Condono e mancata concessione in sanatoria

In conclusione, questo ultimo procedimento di condono può non essere terminato con una concessione in sanatoria, ovvero con un provvedimento del Comune, ma l’atto è comunque ricevibile dal Notaio mediante l’allegazione dei documenti suddetti e le dichiarazioni indicate.

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