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Immobile costruito prima del 1967

Le dichiarazioni urbanistiche e la dichiarazione ante ‘67

comprare un immobile costruito prima del 1967 dal NotaioLe dichiarazioni urbanistiche sono delle clausole obbligatorie che vengono inserite all’interno dell’atto pubblico redatto dal Notaio, nel caso in cui un soggetto voglia cedere una casa, a qualunque titolo. In queste dichiarazioni deve essere indicato il titolo edilizio a seguito del quale è stato costruito un determinato immobile, e sono devono essere inserite in atto, a pena di nullità dell’atto stesso. La dichiarazione ante ’67, nello specifico, viene resa quando il bene oggetto dell’atto è stato costruito diverso tempo addietro, ovvero prima del 1° settembre 1967.

Come viene fatta

La dichiarazione ante ’67 viene resa, in atto, quale autocertificazione, o meglio, quale dichiarazione sostitutiva di atto notorio: questo significa che non bisognerà indicare, o allegare in atto, il titolo edilizio che ha dato luogo alla sua costruzione. Infatti basterà semplicemente attestare, ad esempio, che detta casa è stata edificata prima del 1° settembre 1967.

Chi deve farla

Il soggetto che deve rendere questa dichiarazione in atto è il proprietario dell’immobile di cui si parla, quindi il venditore. Nel caso in cui la persona proprietaria del bene sia deceduta, l’atto con cui avverrà il trasferimento della proprietà, così come la predetta dichiarazione, sarà effettuata dai suoi eredi, o da chiunque sia divenuto proprietario del bene.

Perché è una dichiarazione necessaria

La dichiarazione ante ’67, così come tutte le dichiarazioni di tipo urbanistico, sono dettate da esigenze di trasparenza, poiché consentono di ricostruire tutta la storia dell’immobile, a partire dalla sua costruzione, fino a ripercorrere eventuali modifiche successive all’edificazione. Oltre che essere utili informazioni da far conoscere, per rendere edotto chi diventerà titolare di quel determinato bene, sono soprattutto dichiarazioni necessarie, dal momento che la mancanza di una delle predette indicazioni, che sia mancata menzione del titolo edilizio o della dichiarazione ante ’67 in oggetto, comporta la nullità dell’atto notarile, come espressamente riportato nel testo unico dell’edilizia. Bisogna specificare che, qualora l’immobile rientri nel periodo temporale precedente al 1° settembre 1967 ma si voglia comunque indicare il titolo edilizio, lo si potrà comunque fare. In questo caso non sarà necessaria la dichiarazione ante ’67 ma il Notaio inserirà direttamente in atto il titolo in base al quale è stato costruito l’edificio. In ogni caso una consulenza col Notaio preventiva alla stipula chiarirà qualunque dubbio o perplessità in merito.

Per quali atti serve farla

La dichiarazione ante ’67 è obbligatoria per diverse tipologie di atti redatti dal Notaio, cioè in tutti i casi in cui viene trasferita la proprietà dell’immobile per atto fra vivi. Oltre che nella vendita, quindi, la dichiarazione dovrà essere resa, e, quindi, inserita, per esempio, nei seguenti atti:

  • donazione;
  • transazione avente ad oggetto immobili;
  • prestazione in luogo dell’adempimento, o “datio in solutum”;
  • patto di famiglia;
  • divisione;
  • rendita.

La dichiarazione ante ’67 deve essere resa non soltanto quando viene trasferita la proprietà dell’immobile, ma anche se sull’immobile viene costituito un diritto reale minore, e cioè, per esempio, in caso di diritto di usufrutto, diritto d’uso, diritto di abitazione, diritto di superficie.

Per quali atti non serve

La dichiarazione ante ’67, così come ogni dichiarazione urbanistica, non servirà qualora il bene immobile non sia oggetto di atto fra vivi, quindi se la costruzione venga trasferita tramite testamento, e nemmeno nel caso in cui si tratti di atti aventi ad oggetto terreni o diritti reali di garanzia, quale, per esempio, l’ipoteca.

Cosa risparmio a cedere un immobile costruito prima del 1° settembre 1967

Le dichiarazioni urbanistiche sono inserite all’interno degli atti di cessione della proprietà dell’immobile cui si riferiscono, ma è economicamente indifferente inserire il titolo edilizio oppure rendere la dichiarazione sostitutiva con cui si menziona l’edificazione ante ’67, perché dipenderà dalla tipologia di atto nel quale vengono incluse, ad opera del Notaio.

Quando la dichiarazione ante ’67 non basta

Ci sono dei casi in cui non è sufficiente la mera dichiarazione di atto notorio, con cui si attesti che l’edificazione è iniziata prima del 1° settembre 1967. In alcune ipotesi, infatti, può accadere che dopo l’edificazione siano state apportate all’immobile delle modifiche rilevanti, come nel caso in cui si siano effettuate delle ristrutturazioni, che hanno modificato in modo consistente il bene. In qualsiasi caso, se sono state apportate modifiche successive alla data predetta, il Notaio potrà aiutare a ricostruire eventuali passaggi aggiuntivi, e indicare i titoli successivi da menzionare subito dopo la dichiarazione ante ’67.

Titoli edilizi in generale

I titoli edilizi esistenti, da affiancare o sostituire alla dichiarazione ante ’67, possono essere i seguenti: CILA (comunicazione inizio attività asseverata), SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire), PdC (permesso di costruire). Il permesso di costruire è il titolo più importante, che ha sostituito le più risalenti concessioni edilizie e licenze edilizie. Non è necessario che i titoli vengano allegati all’atto, anche se si può comunque farlo, qualora si voglia. L’essenziale è inserirne gli estremi, quali l’eventuale numero di provvedimento, l’ente di emissione e la data, in modo da poterli identificare correttamente ed evitare confusione.

Cosa succede se la dichiarazione non viene resa

La mancanza della dichiarazione urbanistica nell’atto fra vivi, trattandosi di menzione obbligatoria, comporta la nullità dell’atto. Ma c’è un modo per rimediare a posteriori. Qualora, infatti, la mancata indicazione in atto degli estremi del titolo edilizio non sia dipesa dalla concreta assenza del titolo, è possibile stipulare dal Notaio un atto di conferma, nel quale poter confermare la dichiarazione mancante e rendere efficace il trasferimento del bene.

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