Cosa volevo sapere prima di acquistare un terreno

• L’acquisto del terreno
• Come ho trovato il notaio
• Il colloquio dal notaio
• Cdu scaduto: che fare?
• Nessuna prelazione agraria a favore di coltivatore diretto
• La stipula del contratto di acquisto dal notaio

L’acquisto del terreno

Da quando ero piccola una delle mie passioni è sempre stata lavorare la terra, cosa che per molto tempo ho fatto, aiutando mio padre e mio zio. Negli anni la prospettiva di coltivare un mio appezzamento di terreno che potesse avere una collocazione vicino all’appartamento di mia proprietà si è fatta più prepotente, a maggior ragione dopo il mio pensionamento. Abito in una zona periferica, e sicuramente ci sono più terreni che appartamenti da queste parti. Dunque non mi sembrava arduo trovare qualcosa che facesse al caso mio. Avendo in mente di far prosperare e crescere le mie proprietà, dovrebbe trattarsi di un terreno di ampie dimensioni. So bene che casa mia è circondata da terreni di questo tipo, ma presto mi sono resa conto che avrei dovuto consultare un professionista per maggiori dettagli.

Come ho trovato il Notaio

Non sapendo a chi rivolgermi, poiché i Notai che conoscevo hanno cessato l'attività, insieme a mia nipote ho cominciato a fare qualche ricerca su Internet e così abbiamo trovato il sito NotaioFacile. Io inizialmente non sapevo come muovermi, ma ben presto mi resi conto che era molto più semplice di quanto pensassi: dopo aver compilato i  campi del form di contatto, ho atteso circa 48 ore prima di essere ricontattata, ed in seguito ho potuto fissare un colloquio preliminare con un Notaio disponibile a ricevermi.

Il colloquio dal Notaio

Durante il colloquio, ho spiegato l’intenzione di acquistare un terreno, il motivo della mia richiesta e qualche aspetto che poteva essere utile per l’atto che si sarebbe stipulato. In particolare mi premeva sapere se è possibile acquistare un terreno che possa essere pertinenziale rispetto all’appartamento di mia proprietà. Mi è stato quindi spiegato che era possibile, anche se prima era da verificare, insieme a molti altri elementi.

Cosa mi è stato chiesto prima di acquistare il terreno

Prima di tutto mi è stato chiesto da quanto abitavo in quella casa: è sempre stata la casa dei miei figli, ma poi loro si sono resi autonomi, di conseguenza sono andati a vivere altrove. La richiesta era legittimata dal fatto di applicare o meno alcuni regimi agevolativi, ma essendo passati più di 20 anni dal mio acquisto probabilmente non avrei usufruito di alcun beneficio, anche perché non si trattava di prima casa e soprattutto avevo anche altri immobili nel Comune, né ricopro il ruolo di imprenditore. La seconda domanda postami riguardava la conoscenza del proprietario del terreno, che avrebbe venduto a me. Ovviamente in questo quartiere ci si conosce tutti, dunque è inevitabile sapere anche chi siano i proprietari di terreni e case limitrofi. Infine, mi è stato chiesto che tipo di terreno avessi intenzione di acquistare: considerando il mio interesse per la natura, avrei ovviamente optato per un terreno agricolo.

Come acquistare un terreno che costituisca pertinenza del mio appartamento

Il mio vicino aveva quindi intenzione di vendere interamente il suo terreno. A questo punto rimaneva solo un problema: capire se poteva ritenersi pertinenziale all’appartamento di mia proprietà. Il Notaio aveva fatto intendere la necessità di alcune condizioni affinché potesse definirsi pertinenza abitativa: innanzitutto, ai sensi della legge, deve essere posta in modo durevole al servizio o ad ornamento dell’immobile a cui dovrebbe accedere; in secondo luogo si dovrebbe verificare la sua consistenza in metri quadrati e soprattutto che abbia un collegamento con l’appartamento (si è parlato di “graffatura”). Mi sono accorta ben presto che, per quanto il terreno sia posto a continuità dell’unità immobiliare di cui la mia casa fa parte, era difficile stabilire un nesso pertinenziale tra appartamento e terreno.

CDU scaduto: che fare?

Oltre a tutto ciò, dalla documentazione presentata era chiaro che il certificato di destinazione urbanistica risultava scaduto, un imprevisto che ha ulteriormente ritardato l’acquisto del terreno. Infatti è stato necessario coinvolgere un professionista dell’ufficio tecnico per chiedere il rilascio di un certificato valido.

Il rilascio di un nuovo CDU prima dell’acquisto del terreno

Grazie alla consulenza notarile ho potuto apprendere l’importanza della presentazione del certificato di destinazione urbanistica, al fine dell’acquisto di un terreno che abbia una consistenza superiore ai 5000 mq (come quello di cui si tratta). Il CDU è un documento che serve a capire meglio di che terreno si tratta, se agricolo, edificabile o di altro tipo, e quindi le modalità attraverso le quali si deve utilizzare quel terreno, nonché gli oneri e i doveri a cui sarà tenuto il proprietario. Inoltre, il CDU serve a segnalare l’eventuale presenza di vincoli paesaggistici o di altro tipo: cosa che il Notaio si è premurato di controllare scrupolosamente, per evitare spiacevoli sorprese. Ho dovuto quindi attendere un altro po’ prima di acquistare.

Nessuna prelazione agraria a favore di coltivatore diretto

Intanto il Notaio si era anche sincerato del fatto che non esistessero diritti di prelazione esercitabili da un potenziale coltivatore di fondi limitrofi o confinanti, e che non esistano attualmente affittuari del terreno da vendere. Anche questa verifica è importante in quanto, nel caso in cui esista un imprenditore o un soggetto coltivatore, deve essere data la precedenza a costui per quanto riguarda l’acquisto del fondo, o quantomeno deve essere avvisato della vendita del terreno in questione.

La stipula del contratto di acquisto dal Notaio

Dopo scrupolose e lunghe ricerche, e soprattutto dopo altri controlli sull’immobile da parte del Notaio, finalmente si è arrivati al momento della stipula. Il venditore mi ha dichiarato la sua disponibilità per qualsiasi dettaglio o precisazione relativa al terreno. Grazie al Notaio è stato relativamente facile mettermi in contatto con il venditore e comprendere quali fossero i passaggi preliminari all’atto notarile, sebbene non abbia competenze tecniche per stabilire il da farsi. La consulenza è stata dunque essenziale, soprattutto per capire anche i costi e le spese da affrontare.