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Prelazione agraria per acquisto terreno dal notaio

Acquisto di un terreno agricolo

Prelazione agraria per acquisto terreno dal notaioQuando si acquista un terreno agricolo è necessario informarsi se lo stesso è oggetto di un contratto di affitto con un coltivatore diretto o se vi siano confinanti coltivatori diretti. Tali informazioni sono necessarie perché l’acquisto del terreno agricolo potrebbe non essere immediato e richiedere più tempo per il rogito notarile, in quanto sorgerebbe un diritto di prelazione, ossia un diritto di essere preferito nell’acquisto, in favore dei coltivatori affittuari o confinanti.

Cosa si intende per coltivatore diretto

Il coltivatore diretto è un imprenditore agricolo che si dedica in maniera diretta ed abituale alla coltivazione manuale dei terreni. Può essere proprietario, affittuario, usufruttuario, enfiteuta e/o all’allevamento del bestiame e attività connesse, purché la forza lavoro sua e dei membri del suo nucleo familiare che collaborano con lui nell’esercizio dell’attività, non sia inferiore a un terzo di quella occorrente per le normali necessità dell’azienda agricola.

Per godere delle agevolazioni fiscali, il coltivatore diretto deve essere iscritto alla relativa gestione previdenziale agricola presso l’Inps.

Esistono, quindi, dei requisiti di legge specifici per potere essere definito tale.

Il diritto di prelazione agraria

La prelazione sui terreni con destinazione agricola ha lo scopo di favorire la riunione nella medesima persona della qualità di proprietario e di coltivatore del terreno, proprio per migliorare la produzione agricola.

Nell’ipotesi, invece, della prelazione del confinante, la funzione è quella di aumentare la produttività del fondo del terreno confinante che ha già avviato la sua attività produttiva agricola. In questo caso, infatti, si determina una maggiore efficienza del terreno in quanto viene ampliata la proprietà di un coltivatore diretto. Ne discendono senza ombra di dubbio anche dei miglioramenti dal punto di vista economico. La prelazione del coltivatore diretto sul fondo esclude la prelazione del confinante.

Il rogito notarile per l’acquisto del terreno agricolo

Ai fini della stipula di un atto notarile, le soluzioni per poter acquistare il terreno agricolo possono essere le seguenti: o il coltivatore diretto/confinate si presenta dinanzi al notaio e rinuncia per atto pubblico notarile al diritto di prelazione lo stesso giorno in cui sarà stipulato l’atto di vendita del terreno, oppure si attende il decorso del termine previsto dalla legge, senza che abbia esercitato il diritto di prelazione.

Nel caso in cui, invece, il coltivatore diretto intenda esercitare il diritto di prelazione, non andrà a buon fine il contratto di vendita con l’acquirente in quanto si tratta di una prelazione imposta dalla legge, da cui non si può sottrarsi.

La prelazione del coltivatore diretto

Per far sì che il coltivatore diretto o confinante eserciti il diritto di prelazione agraria sull’acquisto del terreno è necessario che sia avvisato.

Infatti, la legge prevede che la prima cosa da fare è inviare una comunicazione al soggetto interessato (la cosiddetta denuntiatio) con cui si informa della volontà di vendere il terreno oggetto di coltivazione. La comunicazione conterrà le indicazioni del contratto e naturalmente il prezzo stabilito con il potenziale compratore.

In altre parole il coltivatore diretto dovrà notificare ai coltivatori o confinanti, mediante lettera raccomandata, il preliminare di vendita nel quel devono essere inseriti il nome dell’acquirente, il prezzo pattuito e quanto stabilito dalla legge. Nel caso in cui venga esercitato il diritto di prelazione da parte del soggetto legittimato il pagamento del prezzo dovrà essere corrisposto nel entro i tre mesi successivi.

Cosa accade se il coltivatore abbia richiesto un mutuo?

Nel caso in cui il coltivatore diretto che voglia esercitare il diritto di prelazione abbia richiesto un mutuo, deve dimostrarne l’effettiva domanda. In questo caso il termine sopra citato del pagamento del prezzo per l’acquisto del terreno può essere sospeso fino a quando l’istituto di credito non conceda la somma di denaro, ma non più di un anno.

La mancata notifica del preliminare

Quando non si provvede alla notifica del contratto preliminare o nel caso in cui nella comunicazione venga indicato un prezzo differente, colui che ha vanta del diritto di prelazione agraria entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita ha la possibilità di esercitare il riscatto, ossia ha la possibilità di sostituirsi all’acquirente nella titolarità del fondo agricolo.

Quando non vi è prelazione agraria?

Non sempre il diritto di prelazione sorge in favore del coltivatore diretto. Infatti, può accadere che l’affittuario non abbia alcun interesse al rinnovo dell’affitto o il rapporto con lo stesso non è più in piedi a causa di una grave inadempimento. In questo caso non sussiste un diritto di prelazione. Inoltre è da specificare che il diritto di prelazione non sorge tutte le volte in cui vi sarà un atto di acquisto del terreno agricolo. Ci sono dei casi in cui la prelazione è esclusa e tra questi rientrano:

  • La permuta;
  • La vendita forzata;
  • La liquidazione coatta;
  • Il fallimento;
  • L’ espropriazione per pubblica utilità;

Il diritto di prelazione non sorge in generale in tutti i casi in cui per effetto dell’acquisto i terreni dovranno essere utilizzati per attività edilizie, industriali o turistiche sulla base dei piani regolatori. 

La prelazione del confinante

Come previsto dalla legge del 14 agosto 1971 n.817 il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto confinante proprietario di terreni con fondi offerti in vendita, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.

Lo scopo principale è quello di riunire in un’unica persona il coltivatore e il proprietario del fondo.

È sempre necessario che il confinante coltivi il fondo da almeno due anni, non abbia venduto altri fondi rustici nei due anni precedenti e che il fondo che si intende acquistare per atto pubblico notarile, insieme agli altri posseduti dallo stesso confinate non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della famiglia.

 Nel 2016 è stata introdotta una nuova categoria di confinate che vanta un diritto di prelazione, che è quella dell’imprenditore agricolo professionale.

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