Acquisto di terreni edificabili: quali costi dovremo affrontare?

• L’acquisto di terreni edificabili è una soluzione ideale per coloro che desiderano costruire un’abitazione seguendo un proprio specifico progetto o in una determinata zona.
• Quando un terreno è edificabile
• Acquisto terreno edificabile dal notaio: diversi tipi di terreno
• Acquisto di terreni edificabili: le imposte
• Terreno edificabile e spese rogito notarile
• Accertamento del fisco e terreno edificabile
• Terreni edificabili e plusvalenza
• Acquisto di terreni edificabili: ci sono agevolazioni prima casa?

L’acquisto di terreni edificabili è una soluzione ideale per coloro che desiderano costruire un’abitazione seguendo un proprio specifico progetto o in una determinata zona.

State valutando l’acquisto di terreni edificabili per costruire la vostra casa e vorreste sapere quali sono le spese cui andrete incontro? E forse vi state anche chiedendo, nel caso in cui quella che sorgerà qui sia l’abitazione di residenza della famiglia, se avrete diritto alle agevolazioni per la prima casa. Due domande più che legittime, naturalmente, cui è doveroso dare una risposta: ricordatevi però sempre che la consulenza specializzata di un Notaio rimane caldamente consigliata in quanto solo la competenza specifica di un professionista può darci risposte definitive riguardo il nostro caso particolare.

Quando un terreno è edificabile

Un terreno può essere definito come edificabile se l’area presenta delle caratteristiche tali da poter consentire la costruzione sia di case, sia di fabbricati aventi una natura e funzione diversa da quella abitativa. Anche un terreno di natura agricola, in presenza di alcune caratteristiche, può trasformarsi e diventare edificabile.

Per comprendere se un terreno sia edificabile è necessario consultare il Piano Regolatore Generale del Comune in cui è sito. L’indice di edificabilità, ossia la possibilità di edificare su un terreno, è regolata dalle leggi che hanno lo scopo di bilanciare sia le esigenze di vivibilità, sia le esigenze legate al rispetto dell’ambiente. È proprio per questo che in tutte le zone edificabili sussistono dei limiti. Non è infatti ammessa l’edificabilità cosiddetta “selvaggia” che porterebbe a fenomeni di abuso edilizio. Il documento che certifica l’edificabilità di un terreno è il certificato di destinazione urbanistica che viene rilasciato dal Comune dietro apposita richiesta entro 30 giorni dalla sua richiesta, che il notaio provvederà ad allegare all’atto di vendita. Per il notaio si tratta di una documentazione di importanza notevole in quanto senza lo stesso non è possibile procedere al rogito notarile.

Acquisto terreno edificabile dal notaio: diversi tipi di terreno

Non esiste un’unica tipologia di terreno edificabile. Ciascun terreno può avere delle singolari caratteristiche ed essere adibito alla costruzione di determinati immobili. Infatti è possibile distinguere dei terreni edificabili residenziali, adatti alle costruzioni di tipo abitativo, terreni edificabili industriali, destinati a delle costruzioni di tipo industriale. Non sono da escludere i terreni destinati a delle costruzioni che possono essere di interesse comune e non solo privato: si pensi al caso in cui vengano costruiti degli edifici pubblici per la collettività come lo stadio, gli ospedali, dei centri sportivi etc.

In questo settore di fondamentale importanza sono le regole imposte dai Comuni in relazione alle costruzioni che possono essere edificate in una precisa zona. Le regole imposte dai regolamenti attengono anche alle altezze delle costruzioni, così come alle distanze e talvolta, qualora vi siano dei vincoli precisi, anche alla colorazione degli stessi. L’ esistenza di vincoli può essere determinante anche per il rogito notarile. È per questo che il ruolo del notaio è di peculiare importanza, finalizzato a rilevare tutte le caratteristiche necessarie per gli atti di vendita.

Acquisto di terreni edificabili: le imposte

Il costo di un terreno edificabile può avariare in virtù di numerosi fattori. Solitamente il costo viene determinato in base ai metri cubi ottenibili. Anche a seconda del tipo di edificabilità il costo può essere diverso. Un ulteriore fattore da tenere in considerazione è la posizione del terreno: un terreno sito in una zona panoramica e meno rumorosa avrà un valore superiore rispetto ad un terreno privo di queste caratteristiche. La consulenza con un tecnico del settore, così come del notaio, è preferibile e consigliabile al fine di comprenderne il suo valore e di capire quali saranno i costi da affrontare.

Al momento dell’acquisto di un terreno per atto pubblico notarile saranno sostenute delle spese: tra queste vi sono le imposte che il notaio provvederà a versare al Fisco.

In via generale, possiamo affermare che le imposte per l’acquisto di terreni edificabili variano a seconda che il venditore sia un privato o una società.

Nel caso in cui il venditore sia un privato dovremo infatti pagare un’Imposta di Registro del 9% del valore del terreno. Attenzione: se avete avuto modo di comprare una casa da privato, avrete notato che in quel caso l’Imposta di Registro veniva calcolata non sul prezzo pagato, ma sul valore catastale dell’immobile. In questo caso invece dovremo basarci sul prezzo di acquisto e non sul valore catastale, essendo quest’ultimo non rilevante in caso di terreni (mentre lo è per le costruzioni).

Se invece ci troviamo nel caso in cui stiamo acquistando il terreno edificabile da un’impresa, dovremo pagare non l’Imposta di Registro, ma l’Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) nella misura del 22% sempre del prezzo di acquisto del terreno.

Un’ulteriore spesa da affrontare, una volta l’anno, è l’imposta aggiuntiva dell’IMU, che non viene versata in sede di acquisto del terreno per atto pubblico dal notaio. Per il pagamento di questa imposta vengono presi in considerazione diversi valori e per questo occorre rivolgersi al Comune in cui è sito il terreno edificabile.

Terreno edificabile e spese rogito notarile

Tutte le spese da sostenere al momento del rogito notarile di acquisto sono a carico della parte acquirente. Questa, oltre alle imposte sopra menzionate, dovrà sostenere anche il pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria, dell’imposta catastale. Inoltre nel computo delle spese si terrà in considerazione anche tutte le visure ipotecarie, catastali e camerali che il notaio ha effettuato per la stipula del rogito notarile, oltre all’onorario in quanto professionista e pubblico ufficiale. Nel caso in cui l’acquisto sia accompagnato da un mutuo, naturalmente i costi sono differenti e superiori. Spesso per acquistare un immobile sarà necessario ricorrere ad un prestito bancario perché non si hanno somme di denaro sufficienti per poter pagare il prezzo del terreno edificabile. Le banche per la restituzione della somma data in prestito richiedono sempre una garanzia ipotecaria. Il notaio, per l’iscrizione dell’ipoteca sul terreno edificabile, ha un ruolo centrale, in quanto questa può essere concessa solo per atto pubblico notarile.

Accertamento del Fisco e terreno edificabile

L’acquisto di un terreno edificabile dal notaio è soggetto ad accertamento del valore da parte dell’Agenzia delle Entrate: nel termine di tre anni dal rogito se il Fisco ritiene che il prezzo dichiarato nell’atto pubblico notarile sia inferiore rispetto al prezzo di mercato, potrebbe richiedere un’integrazione delle imposte pagate. Anche se le imposte sono a carico della parte che compra, le parti (venditore e acquirente) sono solidalmente responsabili e l’avviso di accertamento verrà inoltrato ad entrambe. Anche i tal caso il notaio risulta determinante ai fini del rogito e dell’assegnazione di un valore al terreno.

Terreni edificabili e plusvalenza

Prima di acquistare un terreno con atto notarile spesso si sente parlare della cosiddetta plusvalenza. Si tratta di un valore che grava sulle parti che comprano. La plusvalenza è la differenza tra il valore del terreno al momento della vendita e il valore iniziale d’acquisto.  Può accadere che al momento dell’acquisto di un terreno il terreno sia agricolo e successivamente al rogito notarile diventi edificabile. Naturalmente ciò comporta una crescita del valore: un terreno che potenzialmente può essere edificato ha, senza ombra di dubbio, un valore superiore rispetto a un terreno agricolo, divenendo anche più appetibile. In questo caso però, l’acquirente è il soggetto che assiste al passaggio di categoria e potrebbe subire delle conseguenze non desiderate, in quanto il prezzo subisce un aumento.

È possibile evitare ciò, facendo valutare il terreno prima dell’acquisto per atto pubblico notarile. In tal modo è proprio il venditore che provvede ad adeguare il terreno alla nuova categoria di appartenenza.

Acquisto di terreni edificabili: ci sono agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni per la prima casa non si applicano all’acquisto di terreni edificabili, neanche se andrò successivamente a costruire quella che sarà effettivamente la prima casa. Dovremo dunque pagare le imposte appieno, indipendentemente dal tipo di costruzione che andrò a realizzare.

Devo dunque mettere una pietra sopra l’idea delle agevolazioni? No, perché se è vero che non sono previste per l’acquisto di terreni edificabili, è altrettanto vero che sono invece previste per quanto riguarda la tassazione sul contratto di appalto per la realizzazione della prima casa.

La legge prevede infatti che un privato che realizza la propria abitazione su un terreno di proprietà appaltando il lavoro a un’impresa costruttrice potrà pagare l’Iva nella misura agevolata del 4% calcolato sul valore del contratto d’appalto.

Attenzione per chi, acquistando un terreno edificabile, sia già in possesso di un’abitazione comprata con le agevolazioni prima casa meno di cinque anni prima: in questo caso, all’atto dell’acquisto del terreno edificabile è necessario dichiarare che non verrà realizzato un immobile a uso abitativo che sia inserito nelle categorie A1, A8 e A9.

Ancora, un altro paletto importante per poter godere delle condizioni Iva agevolate sulla realizzazione della prima casa: la costruzione di questa deve avvenire entro un anno dall’acquisto del terreno edificabile, termine entro il quale deve esistere sul terreno un fabbricato abitativo al rustico. Entro tre anni, invece, la costruzione dovrà essere terminata ed essere adibita ad abitazione principale.

Come si nota facilmente da quanto detto sopra, le diverse clausole sono abbastanza complesse, così come le diverse situazioni in cui ci si può venire a trovare: per questo raccomandiamo sempre di rivolgersi a professionisti e al Notaio per avere indicazioni precise, veritiere e cucite sul nostro caso specifico.